六大考题折射楼市真相 深圳房价最多能下降3成？

考题缘起

　　４ 月底以来，国家陆续出台了一系列调控房地产市场的政策措施。从前期市场反应看，二手房市场已经率先降温，而新房市场则陷入僵持。五一期间，央行进一步收紧流动性，上调存款准备金率至１７％，逼近２００８ 年历史最高位１７．５％。在此基础上，包括北京、深圳在内的多个地方政府出台地方调控细则，积极跟进国家调控思路。在政策的威慑之下，各地成交量应声下落，观望氛围骤增。在新政出台后第二周深圳成交降幅高达７ 成，目前已经逼近２００９年的历史低位。

　　可以预见，成交量的下降是新政调控的必然结果。伴随成交量缩减，房价步入下行通道也成为业界共识。但在２００９年房地产市场销售热闹的背景下，各开发商资金充裕，目前仅恒大宣布全国４０ 个在售楼盘全线八五折促销，而且很快就偃旗息鼓，大开发商应者寥寥。此外手握房源的各投资客也是荷包鼓鼓，在中央政策已出，地方细则落实之际，买卖双方的新一轮博弈已经如火如荼。

　　虽然楼市降温已成定局，但深圳楼市何时降价、跌幅多少、哪个片区率先降价等问题，仍存有极大的不确定性，这也成为眼下业内人士和置业者们最为关注的焦点。在这样一个微妙的时刻，我们向业内人士和部分置业者提出了与目前市场息息相关的六大考题，通过他们的答案也许能够折射出眼下深圳楼市最真实的面貌，以及这个市场可能发生的变化。

　　考题１ 多长时间降下来？

　　近期，密集出台对房地产市场的调控政策力求以一刀切的形式迅速打击投机需求，一方面凸显了政府对于遏制房价过快上涨的坚定态度。另一方面也在短期内抑制了恐慌性的购房需求，让过热的市场尽快冷却下来。尽管楼市步入下行通道已成为普遍共识，但究竟什么时候能调整到位，房价多长时间能明显降下来？这是目前大家最为热议的焦点。记者采访数位嘉宾了解到，多数人认为３－６个月将会是楼市的一个分水岭，届时房价将会出现一个明显的回落。

　　“一般情况下，宏观调控政策出台后，楼市有３－６个月的反应周期。但是此次国家调控力度是空前强大的，所以时间上或许比预期还要提前，可能用不着半年房价就会出现明显的下降。此外，目前有２件事情是值得重点关注的。一是４月份数据显示，ＣＰＩ水平已经达到了２．８，离３．０的警戒线只有一步之遥。二是ＣＰＩ的不断攀升使得央行加息预期更加清晰。在这样的经济环境下，除非楼市需求和价格重新回归理性，否则国家对楼市的调控政策可能不会轻易放松。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，目前深圳出台的楼市新政相对北京等地而言，比较温和，可能一定程度上会延缓楼市下跌的速度。但目前楼市整体下行的格局已经初步显现，我们也期待楼市重回理性的到来。

　　深圳中原地产总经理李耀智认为，房价多久能降下来，主要看两个方面。一是看未来２－３个月内，成交量是否会持续下滑；二是看开发商将采取什么样的策略对应市场变化。“这主要是因为房价的变化往往是由开发商带动的，而且也是由一手房带动二手房来变化。目前开发商虽然观望气氛浓郁，但由于大的开发商仍然具备非常充裕的现金流，所以不会马上降价。”

　　考题２ 房价最多跌几成？

　　数据显示，２０１０ 年第一季度全国ＧＤＰ 增长达到１１．９％，比全年８％ＧＤＰ的目标增速超出４８．７％，而房地产价格的快速上涨无疑给当前宏观经济发展带来了的不健康因素。因此，此次政策重拳出击，旨在调整经济发展过程中某些某些领域的过快过热现状，房地产市场的理性回归和房价的最终下调将是本次调控的目的所在。

　　不少置业者都在询问：既然政策要给楼市降温，那么房价究竟能跌几成呢？“我还没买房子呢，我当然希望是降得越多越好了。” 在福田区某基金公司上班的林倩３月份的时候曾经看中公司附近的一套两房，总价大约在１３５万元左右，当时林倩希望业主能让出５万元，然后马上签约，但因为业主态度非常坚决而最终没有谈成。而林倩现在却为了这次“失败”而感到非常庆幸。“真是谢天谢地当时没有买，不然我真是欲哭无泪了。现在这套房即使下降１０万元，我也不会买了。”林倩的状态代表了深圳非常多首次置业者的心声，希望房价尽快回归理性，让他们圆了置业梦是他们现在最大的幸福。

　　但业内人士分析认为，今年的楼市不会重复２００８的老路。２００８年楼市低谷时，深圳房价是１０５００元／平方米，相比２００７最高峰时的１７０００多元／平方米，足足下跌了４０％以上。“今年的经济环境与２００８年有显著不同，经济危机没有那么严重，置业者手中的购买能力也更强，开发商的资金实力也更雄厚，所以价格应该不会出现２００８年那么大的跌幅，估计会在１０－２０％之间。”李耀智表示。

　　宋丁则认为，预计深圳整体市场３个月内会出现１０％左右的跌幅，预计３－６个月可能会下跌２０－３０％之间。

　　考题３ 哪些片区先降温？

　　从国家和地方这一系列的调控组合拳可以看出，国家此举的目的是想使房地产从目前的投资性市场向满足老百姓生活的民生市场转变。在市场和政府调控措施的双重作用下，深圳哪些片区会率先降温呢？

　　置业国际董事总经理姜树荣认为，目前新盘比较集中的片区，如关外一些中心区域，由于房源比较多，一旦销售受阻，那么可能出现集体降价的现象，率先迈出降温的步伐。

　　星彦地产品牌总监王世泰分析，深圳楼市整体走向下行通道应该是比较明朗的，但由于每个片区的发展是不一样的，所以即便是调整，也一定会有大有小、有高有低。“如盐田，因为之前就没有大幅上涨过，比较温和，泡沫不严重，所以这次调整可能幅度也不会很大，而之前曾经透支其真实价值的片区可能就会出现比较大幅度的调整”。王世泰认为，深圳楼市价格严重偏离价值的最明显的是后海片区。这些区域由于之前涨幅过快过大，受到政策影响会更大。“后海片区，作为关内曾经的一个价格洼地，受益于深港合作等利好，２００９年初卖１万多的房子，如今都已涨到３万多。所以，如果泡沫真的破裂，这个应该首当其冲。

　　德思勤置业深圳公司总经理叶世育认为，最先调整的片区可能是龙华片区，因为这里是关外的热点片区，轨道交通等利好，已被提前消费完毕，片区一些楼盘价格已从２００９年１月的１万左右，飙升至如今的两三万，翻了一倍多。一旦该片区龙头房企价格出现下调，那么对现有的在售楼盘和整个片区的价格预期都将产生较大的压力。

　　考题４ 哪类产品最受冲击？

　　本次楼市调控风暴，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，要求贷款首付款比例不得低于３０％。可见，在此次调控中，９０平方米以上的户型很有可能率先受到市场冲击，业内人士究竟是否认同这样的观点呢？

　　英联国际不动产董事长郭建波认为，受影响最大的是产品可能是豪宅，虽然购买豪宅的人支付能力也比较强，但是豪宅价格弹性很大，动辄超千万，还是会受到比较多影响的。

　　“一些所谓豪宅，从去年的１万多涨到３、４万，有点莫名其妙。”如果房价明显下跌，李耀智认为，一些不具备真正价值的“伪豪宅”将会首当其冲受到冲击。而一些具备真正稀缺资源的高端住宅则受影响比较小。“有一些所谓豪宅，周围几乎没有配套，连规划都没有，房价就已经飙升至近３、４万。这样的价格就明显有泡沫，因为只有价格超过价值，才叫泡沫。这些产品房价不是按照土地价格、建造成本来定价的，而是按照心理来定价的。遇到调整后，很有可能会率先降温。

　　姜树荣分析，对于市场上产品类型而言，对于首次置业者的中小户型受影响不大，具有稀缺资源的高端豪宅受影响也不大，而９０－２００平方米的中大户型受影响最大。

　　业内人士分析，不管市场如何调整，那些能真实反映其价值，而且性价比高的楼盘仍然会受到欢迎。如某些资源上乘的高端住宅等，应该还会保持比较稳定的发展，虽然政策对９０平方米以下的中小户型没有太多限制，但一些品质、地段较差的小户型也许仍要受到冲击。

　　考题 ５ 哪类购房者最受影响？

　　按照量在价先的原则，楼市成交量的下降势必带动价格的下调，开发商虽然与２００８年相比，资金实力更强，但并不是所有的开发商都是这样，一些在前两年高价拿地的开发商仍然面临着资金回笼的压力，所以一旦销售受阻，那么很有可能会被迫降价；此外，一些有实力的上市房企尽管目前压力不大，但６月份以后，一旦年度中报出来，情况不理想的话，很有可能也会调整价格策略，来完成全年销售目标。记者采访发现，多数市民对房产新政拍手叫好，等待开发商降价，但也有不少自住改善型买家表示了失望。因为受信贷方面的限制，不少原本打算更换大房子的置业者不得已选择了观望。

　　在深圳南山某国企担任部门经理的李景刚前两年买了一套２房，现在有了宝宝，家里空间明显非常局促，因此，他去年开始就在物色一套大户型来改善生活，本以为楼市调整能让房价降一点，但是信贷的紧缩又让他的置业计划搁浅了。“首付和利率提高那么多，我们也没有那么多准备，只有再等等了。”

　　对此，业内人士普遍认为，楼市新政的确对投资投机者产生了很大威慑，特别是３月份买房的投资者，他们可能处在比较煎熬的状态。但与此同时改善型置业者的需求也受到了比较大的冲击。

　　考题６ 房价反弹机会大不大？

　　很多人认为中国的楼市是一种政策市，政策变化太快，很有可能让楼市产生更大的起伏。英联国际不动产董事长郭建波分析：“目前楼市尽管成交量有所下滑，但价格还没有出现实质性地降温。政策的延续性、以及落实程度、楼市的供求关系等，都还没有清晰地显现，４月份的数据显示，全国楼市价格仍在上涨，这说明楼市的泡沫依然存在。”郭建波认为，在未来几个月，如果深圳主流开发商还没有出现大的降价行为，那么市场的调整限度将非常有限，市场仍然有可能出现反复甚至继续上涨的局面。

　　对于未来的房地产走势，姜树荣分析，可能要看几个指标。一是看年中的国家ＧＤＰ指数是否出现变化，如果国民经济持续繁荣稳定，难么房地产市场的调控政策仍有可能继续严格；但是目前欧洲的经济仍处于比较低谷期，中国的出口也受到制约，在这种前提下，如果国家需要提升内需水平来拉动ＧＤＰ增长的话，那么房地产仍然是这其中重要的一环，那么国家的调控政策也会随之作相应的调整。毕竟国家并不是要彻底打压房地产市场，而是要防止房价过快增长，最终目的仍然是维护市场的健康稳定。

　　业内人士普遍认为，从调控时间来看，市场的再度反弹不会在短期内快速来临。此外，由于各地细则仍未完全出台，地方性物业税的出台仍存有可能，一旦物业税出台则对于楼市的影响将更为深远。由于本次调控前期市场成交异常活跃，经济发展也已全面复苏，一二手住宅成交总量在一年后才恢复至历史平均水平，而房价也耗时一年才止跌回稳，于两年后才恢复至调控前水平。

　　因此，开发商应以史为鉴，对于此次调整的周期也需要做好较长期的准备。无论短期内现金流是否充足，都应及早做好充分应对的准备，选择适当项目降价回款，为先求生存再谋发展赢得机会。