宝安二手房成交大跌7成 为促成交宝中再现“打街霸”

　　编者按：2021年年初，深圳二手房价领涨全国，且乱象频发。为落实“房住不炒”，引导市场理性交易。深圳率先出台的“二手房参考价”政策，让曾经火爆的深圳二手房市场迅速降温，其他城市纷纷效仿。虽然中介地铺哀鸿遍野，但对于倍受高房价困扰的深圳人来说，二手房指导价仍是一个福音。如今，半年时间已过，深圳各区二手房成交如何?曾经不可思议的新房二手房价倒挂的奇特景象，现在怎么样了?

　　房掌柜为此重磅推出新闻专题策划《208新政半年观|深圳二手房市场“众生相”》，特别记载和分析深圳各区这半年来的市场变化及表现，以期提供更多的行业信息，帮助购房者厘清深圳目前最真实的二手房市场。

　　本期推宝安篇!

　　说起深圳楼市的供应大区，除了东部的龙岗，不得不提的还有西部的宝安。因为房源供应量大，所以无论是新房还是二手房，片区成交一直都不错。但随着年初一系列楼市调控政策出台，宝安新房市场降温明显，以往“开盘售罄”的风光不再，近期入市的好几个新项目开盘当天去化仅有50%或60%，甚至爆出四成弃选的冷门。

　　而二手房方面，自208新政出台后，也极速降温，3月跟7月成交量对比，减少近七成!且房掌柜小编通过实探宝安多个中介门店发现，不但有业主“逆势”上调房源报价，且为促成交，多中介门店不惜“违规”为房源做推广。

　　二手房成交直线下滑

　　连续两月跌破500套

　　数据显示，自“208新政”出台以来，截止到7月底，宝安二手住宅共网签4539套，位居第二，仅次于龙岗;从月成交趋势来看，4月份开始，成交量持续走低，出现四连跌，且连续两个月跌破500套;但最值得注意的是，7月单月成交469套，相较于3月的1292套，减少823套，直接腰斩了近2/3的成交量。

　　从市场份额来看，宝安每个月二手房成交占比基本在18-20%之间徘徊，近半年成交总量占深圳全市约18.9%，其中4月单月成交占比达到近半年的最大高峰值，为约19.8%。

　　业内有分析称，3月成交量偏高是因参考价出台当月，政策未正式落实之前（大部分银行按参考价放贷是从2月18日之后开始）刺激了一部分成交，且网签数据存在一定延后性所致。但从4月开始，政策影响逐渐显现，市场上的挂牌房源逐月增多，并纷纷开始下调报价，但即便如此，成交也依然直线下滑。

　　数据显示，上半年深圳下调报价房源占比从41%上涨至55%，而年初这个占比还不到20%。下调报价的房源中，6月对比1月下调占比，宝安增长2.4%，位居第二，仅次于福田。

　　西乡现“逆势”上调挂牌价

　　宝中有中介违规宣传二手房

　　众所周知，宝安目前房价较高的区域是宝安中心区以及西乡片区。房掌柜通过实地探访中介门店发现，这俩片区二手房价格坚挺，且挂牌价不但下调较少反而有业主“逆势”上调报价，甚至有中介“顶风作案”给房源明码标价在路边做宣传。

　　“先不说下调，自新政出台后，有业主不但没降反而还上调了报价，同一个楼盘，89平的户型，跟另外一套107平的，挂牌价一样。”西乡碧海片中介小哥称。“因为那业主觉得自己89平的房子，使用面积能达115平”。

　　他们表示，因为交通跟商业丰富，所以碧海片区房源很少下调报价，除非是业主非常急售。他们透露，碧海片区二手房价格目前基本在10-11万/平，贵的也有13万/平的，关键还是要看地段跟楼盘品质。“泰华阳光海有套80.83平的房源，业主报价910万，平均算下来大概11.26万/平。”

　　对于新政出台后二手房成交情况，中介人员称“现在成交少了很多，100个中介精英，一个月能成交1套已经不错了”。

　　据他们透露，目前碧海片区卖得最好的二手楼盘，第一名是富通城，第二名是泰华阳光海，第三名是合正汇一城。而片区的品质标杆圣淘沙骏园，因为价格比其他楼盘贵，所以难得有成交。

中介小哥推荐的两套碧海片区房源情况

　　相较于西乡，宝中也出现了“魔幻一幕”：在深圳明令禁止标注二手房实际售价的情况下，竟然有中介在离自己门店很远的路边“摆摊”宣传，上面二手房房源明码标价，每有人路过，中介小哥就会吆喝让了解一下。

中介路边晒二手房房源

　　待房掌柜小编上前询问后，他们透露称，目前宝安中心区挂牌价约19-20万/平，甚至有超20万的，例如鸿荣源壹方玖誉、宏发领域。

宏发领域实拍

　　“现在行情不好，所以来路边宣传，但我们门店远不止代理这些房源，还有很多其他楼盘的，数量太多，所以没办法全放到这里来”中介人员指了指宣传牌。

　　面对小编追问是否有房源下调报价时，他们则表示“宝中因为各项配套成熟，位置好，学区好，所以房源价格一直坚挺，且一般议价空间也不大，除非是业主急售才会下调一点。”

　　石岩二手房价“破7”

　　沙井中介为成交“另辟蹊径”

　　与宝安豪宅片区相比，再西北一点的石岩、沙井、松岗，又出现了不同的景象。

　　房掌柜小编通过实地探访中介了解到，目前整个石岩片区二手房放盘量很少，总共才10来套，住宅约7万/平，陈旧一点的楼梯房就会稍便宜，房源大部分来自一个楼盘，就是宏发世纪城，有业主急售才会下调报价，但总体不会超过5%。

　　“目前宏发世纪城有78平的3房，报价550万，之前有同户型的540万成交过，如果要89平4房的话，目前报价大概660-680万，但只有一个卫生间，再大点107平的4房2卫的，就更贵了，700万都搞不定。”中介小哥说道。

　　对于有消息称中介现倒闭潮，受访的中介人员则表示“目前关的都是些小品牌门店，大品牌还是关得少，市场上中介从业人员大概离职了20%，成交的话，影响还挺大，以前一年我能卖15套房，现在3个月只能卖2套，平均1个月1套都不到。”

沙井、石岩小品牌中介关门转让

　　跟石岩片区不同的是，沙井中介在受采访时透露，在参考价政策之下，如果首付不够，他们能支持第三方民贷，且那些民贷机构可以按实际成交价正常贷款，还表示如果有需要，他们可以帮忙约见详谈。

　　据了解，沙井跟福永二手房价差不多，约7.3万/平，松岗则稍微低一些。“目前沙井下调报价的房源也有，但一般也是业主急售才会出笋盘，比如最近有一套沙井万科翡御郡府的房源，89平米，现在业主报价595万，平时要650万，年前最高卖过670万的，同一个户型。”中介受访人员称。

　　名校学区房价格坚挺

　　业主急售才会“微降”

　　除了刚需片区跟豪宅片区，市场上最关注的还有学区房。

　　目前宝安知名学校基本聚集在宝安中心跟新安片区，为宝安中学及宝安双实验。有机构报告称，深圳7月六大名校片区房源挂牌价下调占比中，新安片区占8%，位列第五，但即便有下调，成交仍然低迷。

　　小编通过某中介APP也确实发现，新安片区最近有二手房下调了报价，累积幅度为40万-180万不等。

　　据受访的中介透露，新安老城区二手房目前大户型约14-15万/平左右，中小户型16-17万/平。像华联城市全景，中洲华府，中粮天悦壹号和勤诚达这几个新小区基本在15-16万/平左右，就连灵芝新村楼梯房都要去到10万+。

　　“目前勤诚达22世纪有89平的报价1500万(单价约16.8万)，还有套126平报价1800万(单价约14.3万)，学区为宝安中学，议价空间不大”受访中介称。面对小编询问有没有其他下调报价的笋盘，他们则表示“别说下调了，因为学区好，现在新安这边的二手房房源特别紧张，很多业主都不卖了。”

　　除了新安，拥有名校资源的宝中也一样。

　　据悉，片区挂牌价基本18-19万/平，学区好、品质好点的破20万+。“鸿荣源熙龙湾一期挂牌价基本16-17万，但二期需要18-19万/平，就一条路之隔，价格就相差了不少。因为路这边的二期有宝安实验的学区，路对面的一期只有海旺学校”受访中介人员告诉小编。有业主为了小孩能上宝安实验，不惜多花一大笔钱买项目二期。

鸿荣源熙龙湾实拍

　　“如果要考虑宝安双实验学位，还有中南花园、新锦安雅园以及凯旋城也是不错的，中南花园，有套103平的，报价1000万，业主急卖，低于上一套同户型50万，不然基本报价1100万+，只是小区比较老，距离学校走路需要10来分钟。”

中介人员所发的新锦安雅园房源截图

　　对于新政后学区房成交情况，他们表示现在成交量下降了很多，倒是出租业务成交多一些。“虽然说学区房价格高，但这种房子，该买还是得买”中介小哥建议。

　　对于被问8月初出台的“拟推大学区”会否对片区学区房有影响时，中介小哥则很乐观地称“目前还没成文规定落到实处，一切都不好说。而且如果行情低迷太长时间，万一哪天放开这一类政策，那学区房肯定会迎来新一轮爆发，这都是说不准的。”

　　注：文章部分数据参考自深圳住建局、乐有家研究中心