龙华名校学区房挂牌价涨超两成 品牌中介逆势扩张

　　编者按：2021年年初，深圳二手房价领涨全国，且乱象频发。为落实“房住不炒”，引导市场理性交易。深圳率先出台的“二手房参考价”政策，让曾经火爆的深圳二手房市场迅速降温，其他城市纷纷效仿。虽然中介地铺哀鸿遍野，但对于备受高房价困扰的深圳人来说，二手房指导价仍是一个福音。如今，半年时间已过，深圳各区二手房成交如何?曾经不可思议的新房二手房价倒挂的奇特景象，现在怎么样了?

　　房掌柜为此重磅推出新闻专题策划《208新政半年观|深圳二手房市场“众生相”》，特别记载和分析深圳各区这半年来的市场变化及表现，以期提供更多的行业信息，帮助购房者厘清深圳目前最真实的二手房市场。

　　本期推龙华篇!

　　龙华作为深圳起步较晚的片区，经历过“宇宙中心”风光过后，楼市热度已明显降低，新房已难再现日光神话，取而代之的是去化不佳、认筹爆冷，前不久入市的山水华庭经历了108套房仅24批客户登记的清冷场面，被网友戏称为史上最惨楼盘。

　　二手房方面，龙华原本供应量也不算太多，在经历了208新政和龙华3月大学区政策调整后，二手房成交量随大势下跌，但深高北部分学区房挂牌价涨幅超2成。掌柜君实地探访多个片区中介门店还发现，不少中介门店都开始转向新房和租赁业务，甚至很多品牌中介门店仍有持续扩张之势，以抢占市场。

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　　龙华二手房挂牌价涨幅放缓

　　中介门店业务开始转向新房和租赁

　　“现在二手房业务现在基本都已经处于放弃状态，我们的门店业务都开始转新房和租赁了。”

　　“现在二手房基本一个月都没有成交，1个月成交1套还算比较好的，一天的带看量也很少。”

　　“现在要是有人来挂二手房，我们也不跑了，能成交就成交，不能成交就算了。”

　　这是问及龙华各中介门店得到的普遍回答。

　　一直以来，龙华的二手房并不是深圳二手房成交的主力军，数据显示，上半年龙华二手房成交量占比都维持在5%上下，虽然占比幅度变化不大，但在208新政后深圳二手房成交量连续4月下跌的大环境下，不难推测龙华上半年的成交量也基本呈下滑趋势。

　　从龙华的二手住宅挂牌价来看，龙华2.8新政前半年涨幅为12.9%，后半年则降至4.5%，下跌8.4%，涨幅增速明显放缓。

　　随着二手房价格和成交量的下跌，龙华二手房门店门可罗雀，甚至在走访的过程中就已看到不少中介门店大门紧锁，但也有中介对此表示“尽管不少门店都已倒闭但多是小门店，品牌中介门店还是在扩张，以此来抢占市场。”

　　龙华部分关闭的中介门店

　　机构数据也显示，龙华上半年新增的机构和地铺共计66家，位列第四位，依旧是机构经营者竞争的热点区域。

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　　梅林关入选上半年深圳最抗跌片区top10

　　观澜上亿豪宅基本零成交

　　2.8新政后虽说龙华二手房成交和房价涨幅都有下跌，但豪宅作为一类特殊的资产，价格和成交量都基本未受影响。

　　目前抛开部分因学区售价较高的楼盘，龙华的豪宅主要集中在毗邻福田的梅林关片区以及观澜湖片区，据研究机构数据显示，梅林关片区已成为深圳上半年二手房最抗跌的10大片区之一，位居第5位。

　　不仅如此，梅林关片区上半年二手房成交量还位于各片区成交量之首，达486套。

　　而观澜湖片区，这一片的豪宅主要是以观澜湖高尔夫别墅、城建仁山智水(大户型)为代表。

　　从7月的数据来看，观澜二手住宅过户量十分不错，共成交了55套，位居龙华各片区之首，在深圳成交片区top20中排第10位。

　　对于该片区豪宅的成交情况，不少中介表示，因为豪宅特别是别墅基本都是按总价成交，而且一直以来豪宅本身成交量并不多，因此指导价出台对豪宅片区的价格和成交量影响并不大，目前片区二手房1个月成交约5-10套，上亿的豪宅目前基本没有成交。

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　　民治二手房超3成房源下调挂牌价

　　深高北部分学区房挂牌价逆势上涨超2成

　　除了豪宅，龙华另一种占据房价顶端的资产就是学区房。

　　但要说龙华的学区房，首先不得不提一下龙华的教育资源，龙华的教育资源在整个深圳来说并不算十分出众，深圳的老牌名校基本都集中在原关内，而龙华目前仅有一所名校集团的分校——深圳高级中学北校区，加上新华中学、高峰学校等基本构成了龙华教育资源的第一梯队，而这些学校基本都分布在红山片区。

　　在208新政和3月龙华大学区调整后，龙华的学区房呈现出非常有意思的一幕。

　　一方面，研究机构数据显示，红山片区今年6月相较于1月约增加了0.7%的房源下调房价，位列深圳上半年最不抗跌片区top10的第5位，与此同时，7月民治片区挂牌价下调房源占比高达31%，仅次于福田百花片区。

　　但另一方面，龙华的莱蒙水榭(五、六期为深高北学区房)在2.8新政半年后挂牌价涨幅高达20.6%，虽说只是挂牌价，但也确实能反映出业主的良好心态。

　　值得注意的是，龙华自2016年就已开始在部分学校(含深圳高级中学北校区)试点实行大学区制度，理论上说这些试点校区并没有真正意义上的学区房，但按照目前龙华的先分类(本学区优先其他学区)再看积分的大学区招生政策，其实反而巩固了这些试点学校对应学区房的优势和房价。

　　也正因如此，很多中介都对掌柜君表示：“目前片区成交的多是深高北的学区房，虽也有业主试探性的降价，但基本都未成交”

　　还有中介表示：“大学区制度出台后也有部分业主恐慌降价放盘，非名校学区房业主则持观望态度，抱有侥幸或许能成为名校学区房。”

　　注：文中部分数据参考自深圳市住建局、乐有家研究中心、深房中协标准指数