实探｜动工8年，一期已成现楼，光明松茂御城今年会开盘还是继续“捂”？

　　前段时间掌柜君途径光明时，发现了一个已经是现楼状态的楼盘。经了解后发现是松茂御城，项目一期于5年前建成，至今都没有入市的消息，二期处于打地基阶段，但是停工中。

　　在项目附近走了一圈，发现周围以工业区、老旧小区为主，生活环境一般，也没有看见大型商场，只能依靠街边商业。不过周边教育、医疗、休闲等配套都较为齐全，能满足日常生活。

　　价格方面，项目暂未入市，周边二手房挂牌价在5.3-6万/㎡之间。（文末附周边房价具体分析）

　　区位

　　地处光明“城市副中心”——公明片区享光明科学城等一系列发展利好松茂御城所在地光明，地处深圳西北侧，位于广深港发展中轴，是广深科技创新走廊的重要节点，也是粤港澳大湾区核心区域之一，被赋予了“世界一流科学城和深圳北部中心”的定位。

　　此外，光明上接华为松山湖，下临南山科技园，是深圳科技发展核心轴上的关键区域，且土地资源广，是深圳城市发展重要腹地。

　　光明这几年在交通、产业及市政配套等方面均有突飞猛进的表现，发展预期也十分明朗。

　　商业方面，据不完全统计，目前片区已有十几个商业项目，体量超70万㎡，涉及企业包括宏发、龙光、星河等众多实力房企。除了已开业的宏发光明大仟里、中粮云景广场、勤诚达K+广场、龙光玖龙台、蓝鲸世界外，即将开业的万达广场也将成为新的商业打卡点。

光明万达广场效果图

　　交通方面，将打造综合性国家科学中心交通枢纽。区域内有光明城高铁，它的扩建“升级”即将完成，不仅能一站到达深圳北，还能实现两小时直达赣州。除此之外还有已开通的6号线，在建中的6号线延长线/13/18号线，规划中的26/29/30号线。

光明城枢纽

　　教育方面，探索集团化办学模式，引进了中科院深圳理工大学附属实验学校、中山大学附属中小学、深圳教科院附小、华中师大勤诚达学校、深圳实验光明学校等学校，新增学区3.4万个。

深圳实验光明学校

　　产业方面，仅仅在核心片区范围内，预计将聚集6000家科技及服务类企业、汇聚15万名产业人群（信息来源于光明政府网）。如此密集的科研、产业设施，将催生较大的住房需求。

　　相对光明片区来说，作为项目所在地的光明“城市副中心”——公明，从居住人气上，明显高于一旁的光明。

　　不过由于片区开发时间早，现在可开发利用新地较为紧张，大手笔规划的发挥空间还是不如光明片区，只能通过城市更新改造来完成片区的城建面貌升级。

　　公明片区的产业主要是传统制造业，较为知名的是内衣、钟表和模具产业基地，其中与项目距离最近的产业基地是钟表产业集群基地。

　　钟表产业集群基地，总规划面积114万㎡，聚集了飞亚达、天王、依波、宝时捷、格雅、星皇等知名钟表企业约900家，年产值650亿元，出口值、出口量均占全国50%以上。

　　未来，公明还将加快二次开发，按照光明科学城战略布局，积极推进核心产业发展，做强主导产业，深化其他产业协同发展，实现医疗、教育、基础设施配套等与国际化接轨。

　　项目规划

　　项目分两期开发

　　一期将打造3栋住宅

　　松茂御城共分两期开发，总占地约4.53万㎡，总建面约29.36万㎡，涵盖住宅、公寓、商业于一体。其中一期占地约1.4万㎡，总建面约10.11万㎡，建造有3栋住宅和一栋公寓；二期占地约3.13万㎡，总建面约19.25万㎡，将打造9栋住宅。

楼盘效果图

　　据掌柜君了解，项目一期在2014年就已经动工，2016年还曾开放过一次展示中心，后据说因开发商涉“骗”当地村民非农指标陷入纠纷，调解不成，导致空楼。到2017年一期已是现楼状态，同一年二期开始动工，但目前仍处在打地基阶段。

　　现场实探

　　一期已是现楼二期处于停工状态松茂御城地处光明区凤凰街道松白路与碧塘路交汇处，掌柜君到达项目现场时，先看到的是项目二期施工地，现场并未有工人在施工，也不见任何施工器材，很明显处于停工状态。

项目二期实景图

　　紧挨着的为项目一期，一期目前已是现楼状态，但现场很是荒凉，一个人也没有，营销中心也并未重新开放。

项目一期实景图

项目一期营销中心

　　配套

　　交通

　　项目暂无轨道交通直达

　　松茂御城目前暂无轨道交通直达，所以原本掌柜君是打算从最近的地铁站骑车前往项目所在地。但尴尬的是，掌柜君从地铁6号线凤凰城站C口出来后，连一辆共享单车都找不到，往前走了好一段路程，才发现单车踪影。而后骑行到项目，包含最开始的步行时间，前前后后共花费了近40分钟，真可谓是“路途遥远”。

项目位置图

　　虽离地铁6号线不近，但项目距离在建中的地铁13号线东周路站约500米，待该线通车，项目勉强能算地铁口物业。

　　公交方面，项目周边有将围、公明塘尾等多个公交站，可以乘坐325路 、882路、E15路、 M19路、 M216路、M217路、M218路、M234路等公交路线，能快速通往南山、福田、龙岗等区域。

将围公交站

　　自驾方面，从项目出发，可以通过南光高速、龙大高速、光明大道、松白路等快速通道直达南山、宝安等区域，这对于有车一族来说，还算比较有优势。

　　商业

　　自带约2万㎡底商

　　对于消费购物这一块，据掌柜了解到的是项目自带约2万㎡的底商，未来基本能满足日常购物需求。周边目前多为便利店，比较缺乏大型商业配套，项目最近的一个小型商场为惠丰购物广场，距项目约860米。

惠丰购物广场实景

　　再远一点的话，自驾20分钟左右可以去到光明蓝鲸世界、公明天虹、万家乐、佳联华购物广场等大型商超，但若想步行前往这些购物中心，掌柜君就不建议了，因为确实不近。、

光明蓝鲸世界 来源：网络

　　光明蓝鲸世界作为光明区首个大型TOD高端商业综合体，总面积约10万平方米，引进了超220家品牌，其中30%为首进光明，已于去年12月开业。

　　教育

　　自带一所幼儿园

　　一公里内有多所学校

　　项目教育资源还算不错，除了自带一所幼儿园之外，步行10分钟左右可以到达深圳市凤凰培英文武实验学校、深圳市光明区实验学校等多所学校。

深圳市光明区实验学校实景

　　深圳市光明区实验学校创办于2005年，是一所九年一贯制公办学校，学校创办初期就得到了市、区各级政府和主管部门的高度重视，学校现有教学班48个，教职员工170多人，在校学生2400多名，还多次被评为深圳市和光明新区教育先进单位。

　　再远一点，还有深圳市智理技工学校、光明区高级中学、博华学校、光明区秋硕小学等，不过要想上，还得根据光明目前的一个学区划分情况。

光明区高级中学实景

　　医疗

　　项目侧面有社康服务中心

　　开车10分钟可到中国科学院大学深圳医院

　　项目后侧就是中国科学院大学深圳医院(光明)塘尾社区健康服务中心，可满足日常的就医需求，并且开车10分钟就能到达中国科学院大学深圳医院(西院区)。

中国科学院大学深圳医院(西院区)实景

　　中国科学院大学深圳医院(西院区)是一家集医疗康复、预防保健、科研教学为一体的综合性二甲医院，承担着本区域内及周边地区的医疗会诊、转诊业务，目前开放床位620张，设有重点专科项目50余项。

　　再远一点，还有深圳市光明区妇幼保健院、中国科学院大学深圳医院(东院区)、深圳市中医院(光明院区)等。

深圳市光明区妇幼保健院 图源：网络

　　休闲

　　后方即为塘尾社区公园

　　项目茶余饭后散步的好去处很多，后方即为塘尾社区公园，一公里内还有后底坑水库、将围社区消防主题公园、明湖城市公园等。

明湖城市公园

　　除此之外，2公里处有五指耙公园、光明开明公园、党建公园、凤凰安全文化主题公园等。

五指耙公园实景

　　五指耙公园以五指耙水库为核心，开展田园采摘、森林观光、湿地观鸟、生态垂钓、溯溪探秘等活动。同时服务于周边工业区及社区市民，开展例如节庆活动、运动健身、植物认知、科普宣传、亲子游览等活动，是节假日休闲、同家人游玩的好去处。

　　户型

　　传一期主推82-89㎡三房户型

　　项目一期2016年开放营销中心时曾透露过户型，推建面为82平、85平、88平、89平3房户型，有网友透露了户型图与样板间，还传言说大户型都在二期，推建面约135-140㎡产品。

　　网友爆料一期户型：

　　网友爆料一期样板间：

　　周边房价

　　周边二手房挂牌价在5.3-6万/平

　　项目暂未入市，价格未知，项目周边暂未有新房住宅在售，周边二手房指导价在4.5-5万/㎡之间，挂牌价在5.3-6万/㎡之间。

周边二手房  图源：贝壳

　　据贝壳显示，项目周边二手住宅有光明峰荟、正兆景嘉园、益田假日府邸等在售。

　　掌柜君咨询中介人员获悉，光明峰荟二手房挂牌价约6.03万/㎡、正兆景嘉园二手房挂牌价约5.34万/㎡、益田假日府邸二手房挂牌价约6万/㎡。