实探丨龙华商业中心旧改之一，已出地面20多层，鸿荣源尚云花园快入市了？

　　最近，掌柜君在网上看到了龙华商业中心旧改首批产品要入市的消息，于是打算前往项目实地看看，要知道该项目可是历时19年了，现在终于要入市了，项目目前进度最快的为鸿荣源尚云花园，已出地面20多层。

　　项目侧边为在建中的龙华实验高级中学集团民治学校，一路之隔就是深圳最大的商场壹方天地，日常生活方便，此外距离医院、图书馆等也不远；不过项目距离地铁站稍远。

　　价格方面，项目暂未入市，周边新房基本“6字头”，而二手房由于房龄原因，价格波动较大，在5.4-8.21万/㎡之间。（文末附周边房价分析）

　　区位

　　地处龙华中心

　　位于中央活力区+都市核心区中

　　项目所处的龙华中心区，是深圳地理位置上的中心区域，也是粤港澳大湾区发展中轴。

　　“十四五”期间，龙华中心区被纳入都市核心区范围，并且区域南面与福田相邻，可以吸纳福田外溢的资源，使得片区发展迎来很大契机。

　　根据规划，到2023年，龙华全区将构建2个千亿级、6个百亿级细分领域产业链群，建成数字经济生态体系，打造具有湾区一流竞争力的数字经济发展高地。

　　龙华发展规划图

　　且不仅有广电文化创意园、龙华传媒科技产业园和富士康、华为总部基地、九龙山智能科技城等产业基地，还将打造成“区块链+文化创意”聚集区。

　　而项目所在片区正位于龙华现代商贸中心，与万亿级数字经济圈的北站新城，共同打造成中央活力区，在规划定位上同等重要。

　　同时，项目所在的龙华中心区，作为旧改大区，旧改项目超40个，总建面超千万平米。其中至少有4个是超百万级别巨无霸旧改，比如壹成中心已建成规模，还有卓越、中洲、海岸城、德业基等旧改项目已入驻，居住价值和商业潜力将发生巨变。

　　区域内旧改

　　除了旧改，片区交通、商业配套等方面也在不断提速、兑现。

　　商业方面，区域内汇聚超百万级商圈，已开业就有60万㎡壹方天地等等，叠加更多城市更新发展出的商业中心，比如盛龙时代广场建面约4万㎡商业Mall，繁华商业触手可及。

　　还享有龙华书城、龙华文体中心等4大文体配套，极大丰富了片区居民精神文化生活。

　　片区交通规划图

　　交通方面，经过片区的除了目前已开通的4/5/6号地铁线以外，还有18/21/25/27号地铁线、6号线支线南沿线、17号线西延在规划建设中，未来可直通罗湖、福田、南山、前海。

　　产业发展加旧改规划，片区弯道超车是迟早的事情，只要有足够耐心，定会蜕变成深圳最大“高品质住区+现代商贸区”。

　　项目规划

　　将打造6栋住宅

　　鸿荣源尚云花园位于工业路与龙华人民路交汇处西南侧，为龙华商业中心城市更新单元的南一地块。

　　项目效果图

　　项目总占地面积约2.68万㎡，总建筑面积约23.6万㎡，分为南北2个地块开发，共由6栋18-57F住宅+2栋27-31F写字楼组成，南北区有风雨连廊连接，总规划1878户（可售商品房1278套），

　　据开发商透露，项目首批将推南区产品，建面约82-120㎡3-4房住宅，共666户。

　　现场实探

　　已出地面20多层

　　踩盘当天，掌柜君乘坐4号线从龙华站出来，接着步行了约20分钟到达项目所在地。

　　项目实景

　　从远处看项目已经出地面很高了，走近数了一下，大概有20多层。

　　项目底下营销中心已经建好，不过并没有开放，据网上消息透露，预计在7月9日开放营销中心和样板间。

　　楼盘底部实景

　　项目周边有龙华学校和金地宸峯府在建，前者已接近封顶，后者还在进行基坑建设。

　　金地宸峯府现场

　　配套

　　交通

　　距龙华地铁站约1公里

　　项目离4号线龙华站约1公里，4站可达深圳北站，在此可以换乘5/6号线，也可乘坐高铁通往外省；此外项目周边还有22/25/27号线3条规划中地铁线，且已纳入地铁五期规划。

　　附近地铁口实景

　　公交方面，最近的公交站点为龙华壹方城西站，在此可乘坐621路、B886路、E9路、J18线、M112路、M128路、M152路、M222路、M244路、M264路、M352路等多条公交线路，可以直达南山、福田、龙岗等区域。

　　附近公交站台实景

　　自驾方面，旁边就是龙华人民路、龙华和平路、布龙路、工业路等城市道路，可以快速通往福田、龙岗等区域。

　　商业

　　对面就是壹方天地

　　整个旧改商业、办公及旅馆业建面加起来约64.3万㎡，而项目对面就是壹方天地购物中心。壹方天地整体面积约60万㎡，项目以“造城·造空间”为理念，分为A、B、C、D、E五大主题商业区，每个商区特色各不相同，全方位业态互为补充，构筑成为航母级的体验式商业群。

　　壹方天地购物中心

　　再远一点，开车约10分钟可以到星河iCO(龙华店)、红山6979、天虹商场、绿景佐阾香颂购物中心等，完全能满足购物需求。

　　红山6979

　　教育

　　侧边为龙华实验高级中学集团民治学校

　　项目侧边就是在建中的龙华实验高级中学集团民治学校，已经全面接近封顶，预计今年年底建成，明年就能投入使用。

　　学校拟建设54班，其中小学36班，初中18班，可提供学位2520个，其中小学学位1620个，初中学位900个。

　　在建中的龙华学校

　　稍远一点，600米左右能到龙华第二实验学校，该学校为九年一贯制公办学校。学校共72个教学班约3360个学位，以及双一流知名高校教师共计260人。

　　龙华第二实验学校

　　医疗

　　开车7分钟可到仁合医院

　　从项目出发开车约7分钟可以到达深圳仁合医院。

　　该医院是经市卫健委批准和管理的大型现代化专业医院，医院集临床、科研、保健、教育为一体，着力打造妇科、产科、口腔科、儿科、产后修复&皮肤美容五大高品质科室，开放床位200余张。

　　仁合医院

　　此外，开车10分钟可以到深圳市龙华区人民医院。

　　龙华区人民医院是龙华的首家三甲医院，是集医疗、教学、科研、预防保健于一体的综合性医院， 医院建筑面积约10万㎡，编制床位823张，开发床位1000张，设有33个临床科室、9个医技科室。

　　龙华区人民医院

　　休闲

　　开车约10分钟能到龙华“三馆”

　　文体方面，从项目出发开车10分可以到深圳美术馆（新馆）、深圳市第二图书馆、深圳市文化馆新馆等。

　　深圳美术馆（新馆）建面约6.56万㎡，目前在建中，设典藏库、各类展厅、报告厅、活动空间及配套功能区，是龙华人民提升艺术品味、激发创新思维程度好地方。

　　深圳市第二图书馆建筑面积约7.2万㎡，目前在建中，设书库中转区、各类综合阅览区、展馆、报告厅及内部配套功能区。提供图书预借服务，并引入了最新的IT技术，将建设为“图书馆之城”的网络数据中心。

　　在建中的第二图书馆

　　深圳市文化馆新馆占地约3.13万㎡，总建筑面积约8.3万㎡，是一座致力于服务公共公益群众文化的地标建筑，融教育、交流、培训、表演、展览、文创等功能于一体，覆盖各类群体、各种艺术门类。

　　文化馆新馆效果图

　　生态休闲方面，开车10分钟可到龙华文化广场，约20分钟可到羊台山森林公园。羊台山森林公园总面积28.52平方公里，有“深圳西部第一峰”之称。

　　羊台山森林公园

　　周边房价

　　新房住宅在“6字头”

　　二手房挂牌价在5.4-8.2万/平

　　价格方面，项目暂未入市，周边在售新房住宅价格在6.28-6.8万/㎡，二手房指导价在4-7万/㎡之间，挂牌价在5.4-8.2万/㎡之间。

　　新房方面，项目周边有卓越和奕府、壹成中心十区等在售，其中卓越和奕府均价约6.28万/㎡、壹成中心十区均价约6.8万/㎡。

　　周边二手房

　　二手住宅方面，据贝壳显示，项目周边有鸿荣源壹成中心、风和日丽花园、新华城等在售。掌柜君咨询中介人员获悉，鸿荣源壹成中心二手房挂牌价约8.21万/㎡万/㎡、风和日丽花园二手房挂牌价约5.4万/㎡、新华城二手房挂牌价约5.6万/㎡。

　　本文踩盘时间2023年6月21日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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