城中村改造政策落地，推动深圳探索改造新模式

　　7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

　　图源：新闻联播

　　会议释放出三大信号：一是在超大特大城市稳步推进城中村改造；二是明确了城中村改造的三大重要作用和目的：改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展；三是加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，实现可持续运营。

　　本轮城中村改造在区域、主要工作方式及筹措资金上，都和之前的棚改政策有较大区别，并非“二次棚改”。

　　过去棚改针对全国范围，尤其以三四线为主，本轮城中村改造限定于超大特大城市，从居民的切实需要出发，在人口流入的大城市推进城中村改造，推动城市发展；棚改以大拆大建为主，而城中村改造是针对集体用地，更为复杂全面的城市功能及环境的更新，且成熟一个、再推进一个，不会在短期内对房地产销售市场带来集中影响；另外本轮城中村改造强调要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与。

　　整体来看，超大特大城市城中村改造对当下及未来更长远的中国经济、人民生活品质具有深刻影响。在此背景下，深圳等超大特大城市，如何在新部署下探索出更多新路，成为当下的重要课题。

　　深圳城中村改造进程及模式探讨

　　深圳作为典型的移民城市，外来人口多，人员流动性大，城中村的规模体量更是位于全国前列。当前，城中村改造的痛点主要为：改造体量大、牵涉各方利益征拆难度大、实施周期长、资金需求量大等。城中村改造的“深圳模式”，正不断探索破解这些痛点。

　　城中村如何改？深圳针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治更新，并纳入政策性住房保障体系。

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　　城中村改建保租房

　　2023年至2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）。为规范保租房筹集工作，加快发展保租房，今年5月，深圳市住房建设局发布关于印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》的通知。根据政策，住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋可以筹集作为保租房。在筹集方式上，通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于10年。

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　　当前由政府主导城中村规模化、品质化改造

　　今年以来，深圳把大力推进城中村保障性住房规模化、品质化改造，作为提供更多保租房的政策选项和重要手段。2023年全年，深圳全市计划通过城中村改造，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。截至目前，深圳全市已纳入保租房规范管理的城中村房源约4.99万套（间）。为推进城中村改造，深圳市人才安居集团与微棠公司成立了合资公司——安居微棠。早期由微棠进入改造的元芬村，已从“握手楼”改造成了多彩公寓。据悉，安居微棠已在深圳摸排了167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。安居微棠对城中村改造后的房源，统一纳入深圳市保障性租赁住房，运营方的房源租赁情况、租金价格均受政府监管。改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。深圳以该方式提供给新市民、青年人 “高品质、低租金、全智能”的宜居产品。

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　　鼓励企业探索“非租金增值收益”

　　由于租金方面的限制，保租房的租金回报率相对有限。因此，在保租房运营机制中，企业将探索新的可持续发展模式，如在供应链体系、商业配套等方面，探索通过规模经济、获取增值收益的可能性，以维系租赁企业的长足发展。

　　来源：克而瑞深圳