丁祖昱：消费类公募REITs来了，哪些房企机会更大？

　　公募REITs发展迎来新突破。

　　近日，首批消费类基础设施公募REITs已获交易所受理，这是商业地产被纳入公募REITs以来第一批申报的4只消费类基础设施公募REITs。

　　要知道，在消费类公募REITs推出之前，公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。直到今年3月份，发改委将商业地产纳入公募REITs适用范围，房企才有了参与感。

　　但想要顺利发行消费类基础设施公募REITs，也并不是一件易事。

　　消费类基础设施公募REITs对于房企的商业地产资质、资产证券化产品发行经验有较高的要求。这也意味着，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs。

　　我国公募REITs发展趋近成熟。

　　2020年4月，我国境内基础设施公募REITs试点正式开启，并经历了三次重大改动。推行之初，适用范围主要聚焦于各类基础设施以及产业园等项目；至2021年6月，保障性租赁住房公募REITs首次纳入试点，并扩容至发电和旅游设施等。

　　2023年3月公募REITs再次扩容。发改委宣布将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　据CRIC统计，截至2023年10月底，我国已经上市的公募REITs产品共有29只，首次公开发行规模为954.53亿元。在29只公募REITs中，已经有2只完成了首批扩募，净认购金额为50.64亿元，算上扩募金额后我国公募REITs的总规模就已经突破千亿元。

　　其中，高速公路和产业园发行数量最多，分别为8只和9只，发电和仓储物流发行数量紧随其后。

　　在消费类公募REITs推出之前，公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。业务相关度较高的租赁住房领域中也仅有华润发行了1只公募REITs，同时拟上市的7只公募REITs基本是城投公司或金融机构发行。

　　随着2023年3月发改委宣布商业地产将被纳入公募REITs适用范围，包括万科、合生、龙湖等房企对于发行消费类基础设施公募REITs也做出了积极的表态。

　　一直到10月20日，证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施。随后仅过了6天，华润、万科、金茂及物美集团就进行了申报工作。作为首批消费基础设施公募REITs，这4只产品是否能够成功发行受到了行业内的广泛关注。

　　作为消费基础设施公募REITs的“第一枪”，为了获得资本市场的青睐，四家企业都拿出了优质的底层资产组合。

　　四家企业的底层资产有三个方面特征：一个是核心城市的优质地段，第二个是运营效率高、出租率在90%以上，第三个是盈利状况良好。

　　具体从募集说明书来看，华润相关资产项目为青岛华润万象城，该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置较为优越，2023年中期的出租率为98.49%；万科旗下印力的底层资产为杭州西溪印象城，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，出租率达到了99.2%；金茂的相关资产为长沙金茂览秀城，毗邻长沙国际文化艺术中心，是金茂商业的第一个览秀城项目，出租率为98.36%。

　　再来看物美集团，与房企拿出的大规模综合体项目不同，物美打包了位于北京的4个小型项目的组合，单个项目的平均商业建面不超过2万平方米，综合出租率也仅为88.71%，但胜在经营状况良好。

　　如果该笔公募REITs成功上市且后续经营足够稳定，打包“小而美”项目作为公募REITs底层资产的方式，或将成为部分房企的参考案例。

　　打好消费基础设施REITs“第一枪”，对企业接下来的发行也有很重要的意义。

　　一方面能够有效盘活旗下存量商业项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率；另一方面则是在融资环境收紧的背景下，公募REITs能够将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，从而降低企业负债水平，打通新的融资渠道。

　　除此之外，由于华润、万科等企业旗下仍有大量的商业资产，因此在获得成功发行的经验之后，不仅能够将旗下资产持续扩募到现有基金，甚至还能进行第二支、第三支基金的发行工作。

　　值得注意的是，若想成功发行消费基础设施REITs，还有一些限制性条件。

　　比如项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

　　由此来看，一些城市级或者定位高端的购物中心暂不在消费基础设施REITs范畴内；此外回收资金不得为商品住宅开发项目变相融资，对于出险企业的资金支持相对有限。

　　那么哪些企业机会更大呢？未来，有两类房企大概率有机会率先入场。

　　一类是已明确表态将发行REITs的企业，比如百联、天虹、合生和龙湖等。

　　虽然这些企业并没有在第一批进行申报，但是有较大可能已经在对公募REITs 的发行进行准备，有可能在之后的第二批、第三批投入市场。

　　第二类是已经发行过商业物业CMBS或者类REITs产品的房企，大概率会成为下一批消费类基础设施公募REITs的发行人。据CRIC不完全统计，截至2023年10月底至少有15家房企发行过商业物业CMBS或者类REITs产品。

　　短期内是否能够发行公募REITs，还要结合企业近期的商业经营情况和财务状况。

　　长期来看，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企可能会越来越多。

　　在房企各渠道融资受限的情况下，公募REITs迎来多重利好，有运营实力的房企迎来新的融资突破口。

　　通过发行消费基础设施REITs，房企可以实现由重转轻的业务转型，同时进一步增强资本实力，此类房企应积极准备并孵化潜在商业项目，同时也要持续提升商业项目的回报率，实现资本增值变现。