夏磊：2024年房地产供给亟需盘活存量

　　当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，总量基本平衡，但结构性供给不足。供需只有维持动态匹配，房地产市场才能稳健向新模式过渡，逐步走向高质量发展。

　　总体上看，今年的土地供给与2024年商品房需求存在缺口，亟需盘活存量。

　　预计2024年存在1.4亿平方米供给缺口。今年前十个月，全国土地成交规划建面为7.6亿平方米，仅为去年全年的45.4%，同比下降29%，连续两年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显不足。据我们测算，预计今年土地成交规划建面为10.5亿平方米，假设新增供地全部正常节奏开发的情况下，相较于2024年11.9亿平方米的商品房需求，存在1.4亿平方米的供给缺口。

　　市场有大量库存项目等待盘活。据我们测算，2023年前10月，全国狭义库存，即商品房待售面积6.5亿平方米，累计同比增长19%，预计去化周期6.5个月。广义和更广义库存总量一直处于高位，并有攀升趋势。截至10月，广义库存，即已开工未售的面积42.6亿平方米，去化周期较2022年底增长7.5个月，达到42.8个月；更广义库存，即含待开发土地的未售面积51.1亿平方米，去化周期较2022年底增长8.9个月，达到51.5个月。

　　结构分化，2024年不同能级城市商品房供给存在差异。

　　预计一线新增土地供应与2024年商品房需求存在2692万平方米缺口，需积极盘活存量项目、加快新盘入市。销售供给比例，即当年度商品房销售面积/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需关系，一线城市近5年该比例为114%，说明土地供给总量一直小于商品房需求。此外，还存在土地供应郊区化，供给结构错位的问题，改善需求未得到充分满足。今年前十个月，一线城市土地成交规划建面2270万平方米，占全国比例为3.0%。我们测算今年一线城市土地成交建面在3131万平左右，假设100%会被正常开发形成有效可售供应，与2024年全年商品房销售5823万平方米的预测值相比，将有2692万平方米缺口要靠存量项目供给。随城中村改造项目推进，预计土地供给在量和结构方面均可得到补足。

　　预计二线新增土地供应与2024年商品房供给存在1.5亿平方米缺口，盘活存量土地很重要。1-10月二线城市土地成交规划建面1.8亿平，占全国比例为23.7%，据我们测算，预计今年全年二线城市土地成交建面在2.5亿平方米左右，假设100%形成有效可售供应，对应明年2.5亿平方米的商品房供给。预计2024年商品房销售4亿平方米，新增供给与未来需求存在1.5亿平方米缺口。近5年销售供给比例为84%，需要盘活存量土地支持供给。城中村改造有助于推动供给结构优化，其进程也将显著影响未来土地供应。

　　预计三四线新增土地供应多于2024年商品房所需供给，仍面临供给过剩风险。1-10月三四线城市土地成交建面5.4亿平方米，占全国比例为70.9%，我们测算今年三四线城市土地成交建面在7.4亿平左右。假设这些土地100%形成有效可售供应，预计2024年全年住宅销售7.3亿平方米，2023年土地供应多于2024年商品房所需供给1546万平方米。市场疲软面临供给过剩风险，三四线城市库存处于高位，近五年的销售供给比例为61%。短期内市场观望情绪仍浓厚，新增土地供给适当缩减，有助于引导房地产市场稳定发展，三四线未来市场重点仍应放在保交付、消化存量供给及盘活存量土地。

　　城中村改造推进节奏是影响2024年供给的关键变量。

　　当前房地产市场已逐步步入改善时代，但现有库存中大建设时代的产品无法匹配改善需求，出现供应结构性错位。随着城中村改造推进，配合土地拍卖取消地价限制等政策出台，未来商品住房将回归商品属性，满足改善性住房需求，达成稳地价、稳房价、稳预期的目的。据我们测算，预计城中村改造将在2024年通过改造地块新建商品房，提供7695万平方米商品房供给，其中一线城市供给846万平方米，二线城市6848万平方米。核心土地资源再次开发利用，补足供给缺口，使城市间供求不匹配、城市内部土地供应区位错配问题得到解决，增加改善供给，顺应居民的改善需求。

　　风险提示：市场超预期下行，导致土地成交、商品房销售不及预期；政策不及预期；测算结果不能反映市场全貌，存在预测偏差；历史经验的适用性受限，导致依据同期数据进行的计算存在偏差；数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。

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　　证券研究报告：《2024年房地产市场怎么走-供给篇》

　　对外发布时间：2023年12月21日

　　发布机构：国海证券股份有限公司

　　本报告分析师：夏磊

　　SAC编号：S0350521090004