聚焦楼宇经济 第一太平戴维斯携手珠江城共探城市发展新动能

　　3月28日，第一太平戴维斯携手珠江城置业公司在广州珠江城举办2024年第一季度广州媒体会，权威发布《2024年第一季度广州房地产市场回顾与展望》报告。

　　第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海，华南区市场研究部负责人谢靖宇，华南区商业楼宇部负责人、高级董事黎青山，华南区物业及资产管理部负责人、高级董事王伟，珠江城置业公司租赁部负责人刘娉婷等出席了此次活动，与众多主流媒体一同回顾了2024年第一季度广州房地产市场最新动态，并对写字楼及城市发展等话题进行深入探讨。

　　第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海在致辞中表达了对合作方珠江城鼎力支持的感谢，也分享了对广州未来发展的期许：“在今年的高质量发展大会中，广州提出了新的城市发展战略和新的空间布局规划。第一太平戴维斯深耕广州本土市场近三十年，在助力老城焕新、产业升级、招商引资、城市运营等多个领域持续发力，未来也将紧随政策指引，为广州乃至粤港澳大湾区的城市建设添砖加瓦。”

　　解读市场发展趋势 前瞻商业地产机遇

　　发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对2024年第一季度广州房地产市场的动态与发展趋势进行了深入剖析，并展望未来发展前景。

　　写字楼 —— 企业积极进行办公租赁优化整合，业主采取多元租金优惠及去化策略，租金环比下降1.4%

　　2023年，广州市地区生产总值首破3万亿人民币，达30,355.73亿元，同比增长4.6%。其中，第三产业增加值为人民币22,262.24亿元，同比增长5.3%。根据广州市政府工作报告，2024年广州市地区生产总值预期增速不低于5%。

　　2024年第一季度，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎两个新项目入市，合计带来12.7万平方米供应面积。季末，传统核心商务区总存量环比上升1.8%、同比上升9.2%，至707.3万平方米。

　　季内，企业积极进行办公租赁优化整合，租赁市场活跃度提高，数个优质项目亦有录得瞩目租赁成交达成。尽管如此，本季新增的多数租赁问询仍待在未来数季转化为成交释放，市场季度净吸纳量回落至0.8万平方米。在此背景下，叠加新增供应的结构性影响，传统核心商务区平均空置率环比上升1.4个百分点、同比上升3.6个百分点，季末录得19.0%。

　　本季，信息技术、专业服务、制造、金融类企业成交活跃，以所达成交易的数量计，逾半数交易源自上述行业;而以交易面积计，健康医疗、公共机构、消费者服务行业则因相关企业承租面积更大而居本季前三。

　　尽管租赁活动持续回温，但考虑到当前市场的高供应压力，业主多延续积极的去化策略，并为租户提供更多元化租金优惠方案。因此，全市传统核心商务区租金指数环比下降1.4%、同比下降4.7%，平均租金录得人民币每平方米每月142.2元。

　　展望

　　2024年第二季度，传统核心商务区预计有两个新项目入市，共带来9.1万平方米供应面积。届时，市场总存量将环比再升1.3%。

　　2024年，随着一季度所累积租赁需求的转化落实，市场有望录更多交易达成，净吸纳量将随之回升。宏观层面，在积极响应中央加快发展新质生产力的利好推动下，源自科技、信息技术、新能源等行业的租赁需求料有增长。

　　零售 —— 优质项目升级调改赋能品牌渗透度提升，全市空置率环比再降0.2个百分点

　　2024年前两月，广州消费市场保持稳定增长，全市社会消费品零售总额累计达人民币2,024.09亿元，同比增长6.5%，增幅较2023年同期提升4.5个百分点。

　　2024年第一季度，全市无购物中心开业，市场总存量仍维持在753.1万平方米。

　　季内，存量项目积极调整招商策略并继续优化品牌与业态组合，多个项目入驻表现持续提升，进而推动全市平均空置率环比再降0.2个百分点、同比下降2.9个百分点，至12.6%。期内，餐饮品牌在市场整体需求中继续占据主导地位，而受核心商圈优质项目升级调整的利好推动，市场亦引入数个知名时尚及香水品牌首进广州或拓店。

　　本季，业主积极招商但谨慎调租，存量项目租金水平基本与去年年末相若。因此，全市租金指数环比持平，平均租金仍为人民币每平方米每月618.9元。

　　展望

　　2024年第二季度，预计无新增供应入市。下半年，预计有三个购物中心开业，合计新增26.6万平方米零售面积。

　　未来，随着标杆项目品牌升级活动的持续进行，更多知名品牌有望落地，首店经济料获进一步发展。得益于此，核心商圈入驻率及租金水平有望保持稳健。对于次核心商圈项目而言，因应消费者偏好变化而积极调整运营及招商策略以规避同质化竞争风险则是提振项目资产表现的关键。

　　住宅 —— 新政利好看房量回升，但交易情绪维系谨慎，成交量仍处低位

　　2024年第一季度，广州一手住宅供应面积环比下降逾50%，至29.7万平方米。尽管如此，本季中心城区录得数个优质项目推盘，供应面积五年来首次超过市郊区域。

　　季内，广州进一步优化购房政策，市场看盘及问询量有所增长，但购房者仍对达成交易持谨慎观望态度，季度成交量于低位徘徊。

　　季内，在市场成交谨慎的背景下，大部分开发商多加大价格优惠力度促去化。因此，对于多数项目而言，其可比口径下的成交均价多有下调。尽管如此，受中心城区部分新推盘项目成交均价较高影响，全市成交均价结构性环比上升1.4%，至人民币每平方米44,748元。

　　展望

　　年内，中心城区数个改善型项目将相继推盘入市，料刺激市场潜在购买力的释放，并拉动成交量回升。

　　尽管大部分开发商料将继续采取以价换量的措施促去化，全市均价或仍受中心城区高价项目的影响而延续结构性上升趋势。

　　塑造绿色活力空间 赋能ESG可持续发展

　　珠江城大厦位于广州市珠江新城CBD的核心区域，是以“零能耗”为最高设计目标打造的超高品质超低能耗、绿色环保的建筑。大楼结合广州气候，融入太阳能、风能等11项先进节能环保技术，实现可再生能源利用，在营造健康、舒适、安静的绿色室内环境的同时，致力于节能减排、能源回收再生的实践，重新定义了可持续性设计在超高层建筑中实现的可能性。

　　项目由SOM建筑设计事务所悉心打造，总建筑面积21.6万平方米，设计高度309.6米，71层。大厦采用水冷辐射空调带需求化通风、能量热回收、太阳能发电、风力发电等11项绿色环保技术，匹配国际会议中心、中西餐饮、员工餐厅、休闲健身、银行、环景大厅等高端商务设施，以优质的室内健康舒适指数、新能源应用、节能减排、智慧楼宇等方面的先进实践，率先于2022年度全楼实现碳中和。此外，大厦获评为“广州超级甲级商务写字楼”，并先后获得LEED-CS及O+M EB双铂金级认证、CTBUH“过去50年世界最具影响力的50栋高层建筑"、CTBUH“十年奖”、“零碳数智节能降碳五星级楼宇”等荣誉。