深圳楼市供需两旺 新政后已出现三个“日光盘”

　　929房地产新政以来，深圳楼市反映热烈。

　　2024年11月24日，龙岗区深铁阅云境项目开盘不到2小时即全数售罄，成为近年来龙岗首个“开盘即售罄”的项目。

　　不仅深铁阅云境，9月底至今深圳已出现了三个“日光盘”，另外两个分别是深业上城学府和中建观玥邸。

　　11月1日至24日，全市新建商品住宅网签销售7800套（77.01万平方米），日均同比增长201.3%，日均环比增长85.8%。二手住宅网签成交5477套（50.92万平方米），日均同比增长118.5%，日均环比增长15.6%。

　　在一系列政策组合拳下，深圳一二手房房价与成交量都出现明显上涨。但从周度走势来看，深圳周度成交已连续回落两周。克而瑞深圳区域数据显示，2024年11月18日至24日周度成交面积约179048平方米，环比下降7.9％。

　　随着前期需求释放，2024年最后一月企业仍需加大营销力度，抓住政策利好提振项目成交去化。

　　929新政至今，深圳已出现三个“日光盘”，分别为深铁阅云境、深业上城学府和中建观玥邸。

　　从这三个“日光盘”的具体情况来看，“低价”是主因。

　　如此次热销的深铁阅云境，综合折扣最低可达85折，折后单价最低约3.78万元/平方米，而临近该项目的二手房小区挂盘价在每平方米5万元左右。

　　此前“日光”的深业上城学府和中建观玥邸也是同样推出了较高折扣，如中建观玥邸准签89折、5成首付以上准签88折、一次性准签87折，折后均价3.3万元/平方米，而附近项目均价也都在4万元以上。

　　CRIC数据显示，929新政以来深圳新开盘项目大部分与新政前保持相同的折扣幅度，最低仍为85折起。

　　从认购率来看，大部分热销项目，都仍保持一定的折扣优惠，如认购率分别为77.33%和78.31%的天境云庭和鸿荣源珈誉府，两者分别于10月20日和13日开盘，天境云庭按揭综合89折，一次性综合88折，折后均价4.25万/平方米；鸿荣源珈誉府综合折扣约93折（冻资99折，开盘认购99折认购优惠96折，准时签约99折）+1年物业管理费减免，规定时间完成网签后可领取10g金条。

　　需要注意的是，虽然部分认购率较高项目都有折扣优惠，但并不代表折扣优惠就能推动项目热销，929新政至今仍有不少折扣较低但去化依然困难的项目。CRIC数据显示，929新政后深圳新开盘项目平均去化率约48.2%，较之前有所提升，但分化依旧。

　　从929新政至今的“日光盘”及热销盘来看，一方面是新政的利好推动，另外一方面是项目价格与项目自身综合优势，目前仍以各区域个别项目为主，尚未形成趋势。

　　从近期深圳整体市场来看，深圳一二手房房价与成交量都出现明显上涨。

　　国家统计局数据显示，2024年10月份，深圳一二手房价格皆涨。10月新建商品住宅销售价格环比由上月下降1.0%转为上涨0.1%，为近18个月以来首次转正；二手住宅销售价格环比由上月下降1.3%转为上涨0.7%，为近13个月以来首次转正。

　　成交方面，克而瑞深圳区域数据显示，2024年10月深圳一手住宅供应成交量均大幅上涨，供应量约53.35万平方米，环比大幅上涨147.5%，共5137套房源。成交量共约54.46万平方米，环比上涨127.2％，同比上涨79.4％，创下35个月以来新高，回到2021年水平。二手房方面，2024年10月深圳共成交二手住宅6626套，环比上涨76.69%，同比上涨111.15%。

　　进入11月，2024年11月1日至24日，全市新建商品住宅网签销售7800套（77.01万平方米），日均同比增长201.3%，日均环比增长85.8%。二手住宅网签成交5477套（50.92万平方米），日均同比增长118.5%，日均环比增长15.6%。

　　可以看到，929新政后深圳市场回暖明显，在经历了10月的火热后，11月继续展现出强劲的需求。

　　具体到周度成交来看，克而瑞深圳区域数据显示，2024年11月4日至10日为深圳近期成交高峰，共网签成交2024套，周度成交面积约197829平方米，环比上涨7.3％。

　　此后，11月11日至17日共网签成交1970套，周度成交面积约194342平方米，环比微降1.8％。11月18日至24日共网签成交1809套，周度成交面积约179048平方米，环比再降7.9％。

　　从绝对量来看，深圳周度成交量虽有小幅回落但整体仍处于高位，这主要是随着市场前期积累需求集中释放和消耗，市场出现波动。

　　随着普宅与非普宅标准的取消及相关税费调整的落地，深圳市场热度有望保温。

　　整体来看，在近期政策利好下，深圳楼市供需两旺，市场升温明显。

　　但从具体热销项目来看，大多仍得益于开发商在价格上做出的让步，当前以价换量趋势仍较明显。热销项目也都以综合优势明显的项目为主。

　　2024年还剩最后一个月，在“止跌回稳”的政策预期下，整体市场将逐步复苏走稳。

　　从现阶段来看，深圳新房成交总量虽仍保持高位，但已连续两周回落，目前不具备撤回折扣优惠的条件。对企业而言，仍需抓紧年终最后一个月冲刺，加大营销力度，巩固来之不易的成果。

　　来源：克而瑞深圳区域