深圳办公楼市场多个需求领域亮点频现 跨境电商支撑物流仓储市场

　　2024年，深圳经济保持总体稳定、持续恢复向好态势，特别是在下半年，各项政策利好加速累积，市场信心和预期逐步修复。科技互联网行业租赁成交面积占比四成，支撑办公楼市场需求。华南五市非保税物流仓储市场虽承压前行，但跨境电商持续发力，有效稳定市场信心。

　　仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“粤港澳大湾区正处由制造湾区向创新湾区的深刻转型之中，这一转变在人工智能、大数据、物联网等高科技领域表现尤为突出。大湾区有望依托其强大的民营经济和外向型经济优势，通过深化差异化创新策略、构建研产销一体化体系，进一步提升核心竞争力。在此基础上，高端智能制造和商贸流通领域有望实现产业突破，为商业地产市场需求的长期稳健增长提供坚实支持。”

　　深圳甲级办公楼市场

　　深圳办公楼市场继续受到成本节约型搬迁需求主导，整体租赁需求增量仍相对有限。全年甲级办公楼市场录得净吸纳量约88万平方米，与过去五年的年均净吸纳量基本持平。其中，企业总部自用办公需求占全年市场净吸纳量的比重接近六成，成为支撑深圳办公楼市场需求的重要来源。

　　从行业来看，科技互联网、金融和专业服务业仍然是深圳办公楼市场三大主要需求来源。其中，科技互联网行业在人工智能和大数据等新赛道的带动下，维持稳健发展趋势，全年贡献了近四成的租赁成交面积，成为市场需求的主要支柱。尽管金融业整体租赁需求有所收缩，但随着下半年政策利好带动资本市场改善预期，金融行业保持健康发展，不过其办公楼租赁策略尚未出现较大调整。专业服务业方面，中小律师事务所加速推进合并重组，进而拉动了对办公空间的升级需求，尽管单笔租赁面积通常在1,000平方米以内，但它们占专业服务业全年租赁成交面积的近六成。

　　仲量联行华西区与华南区商业地产部总监李文杰表示：“随着经济结构升级和新兴产业的快速崛起，深圳办公楼市场在下半年展现出更多积极的信号，多个需求领域涌现亮点。”依托大湾区供应链的独特优势，跨境电商平台多在前海子市场布局卖家服务中心，带动相关配套办公需求增长。同时，多家出海品牌在产品制造、在线营销及品牌创意方面表现强劲，进一步加大对优质办公空间的需求。新零售行业对研发与线上营销能力的高度依赖，促使相关企业选择高品质的办公楼以支持业务创新能力的升级。此外，新消费趋势也在推动市场活力释放，特别是旅游电子商务的崛起和经济型消费的增长，进一步带动了相关企业布局需求。

　　新增供应方面，2024年深圳甲级办公楼市场共有10个项目约93万平方米竣工入市，与2023年相比略有下降。其中，一半以上的新增供应集中于前海和后海新兴子市场，且多为企业全自用的总部办公楼。在存量办公楼持续去化、新增供应具有较高自用比例等多重因素叠加下，截至2024年四季度末，深圳甲级办公楼市场平均空置率下降到24.4%，同比下跌1.1个百分点。

　　面对短期内的持续大量新增供应和需求端对于成本控制的加强，深圳多数办公楼仍然存在较大的去化压力。为了改善楼宇的入驻率，办公楼业主加强了以价换量策略的力度。受此影响，深圳办公楼市场租金水平在2024年继续维持下行通道，全年全市平均租金同比下降了约9.3%。

　　展望2025年，仲量联行华南区研究部总监曾丽指出：“中央经济工作会议提出，在新的一年将实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在彰显对稳增长决心的同时，也将进一步加快市场预期的修复。未来，随着各项政策利好的逐步落地，市场流动性有望持续改善，实体经济发展将会释放出更多积极因素”。对深圳而言，人工智能、大数据、跨境电商、新消费、新零售等行业领域将会吸引更多企业布局，带来对甲级办公楼需求的增长，且成为需求的重要来源之一。但是，未来一年还将有约150万平方米的新增供应入市，同时企业整体租赁策略仍以成本控制为主，市场短期内快速去化的压力较大。预计2025年深圳办公楼市场空置率将进一步走高，市场平均租金仍将维持在下行通道。

　　华南非保税物流仓储市场

　　2024年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场承压前行。受宏观经济和消费缓慢修复的影响，除惠州外的其他四市1-11月社会消费品零售总额同比增速均低于1.5%，传统行业的仓储需求保持在较低水平。与此同时，跨境电商持续发力，其成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，有效稳定了市场信心。2024年华南五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。

　　仲量联行广州产业与物流服务部董事杨靳一表示：“出海业务持续主导华南非保税物流仓储市场的需求面。跨境电商租户一方面继续以供应链和快递时效性为导向，将华南地区视为最重要的跨境电商物流中心，输出稳定的租赁需求；另一方面在全球经济复苏缓慢的宏观环境下普遍采取更趋理性的租赁策略，寻求业务扩张和降本增效之间的平衡。”此外，以冰箱、洗衣机等“白色家电”为代表的制造业产品外销带来的季节性仓储需求是四季度值得关注的增长点。

　　仓储供应方面，华南五市非保税高标仓全年新增供应约210万平方米，下半年竣工项目占比近八成，且多数位于东莞、佛山和惠州。尽管与2023年的峰值相比，2024年新增供应量显著回落，同比下降22.8%，但由于其在时间和空间上的结构性特征，使得个别城市的部分仓库去化有所承压。整体而言，在跨境电商企业稳定的租赁需求带动下，除个别城市外，非保税物流仓库空置率同比保持稳定，维持在3%-7.5%之间的低位。

　　保持理性和审慎是当前大部分租户的主流基调。传统行业租户受制于行业现状趋向保守；跨境电商企业需求活跃度较高，但从2024年年中起，其成交量逐季下降。受此影响，部分存量物业业主通过加大租金优惠力度和增加免租期等方式维持出租率稳定。特别是在供应显著增加的下半年，华南五市的非保税物流仓储市场平均租金均出现小幅下滑。全年来看，大多数城市平均租金同比下降幅度在1.5%以内。

　　市场展望

　　展望2025年，中央政府将实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强“超常规逆周期调节”，并强调“大力提振消费”和“全方位扩大国内需求”。随着宏观经济和消费市场的预期复苏，传统行业的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“地缘政治冲突和贸易保护主义导致的贸易摩擦影响到国际贸易的稳定、有序运行，对跨境电商平台的全球业务需求增长应持谨慎乐观态度。跨境电商平台的仓储需求发展存在不确定性因素，但华南地区的产业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴海外市场持续扩张，同步优化华南地区物流仓储网络布局。”

　　华南五市非保税物流仓储新增供应量预计将在2025年创历史新高，其中佛山和东莞预计新增供应分别破百万平方米，部分短期新增供应过大的子市场空置率呈上升态势。此外，叠加租户端加强成本控制的因素，预计业主将维持灵活的租赁策略以应对市场波动，2025年华南非保税物流仓储市场整体租金将继续小幅下行。

　　深圳房地产投资市场

　　2024年，广州和深圳两市房地产大宗交易总额为207亿元，较2023年下滑约31%。其中，深圳交易额为117亿元，广州为90亿元。

　　在深圳的房地产大宗交易市场中，内资买家依然是主力。这些买家主要由自用投资者构成，尤其是来自金融、科技和制造业的企业。他们通过购置办公和产业物业，满足了业务拓展和产业升级的需求。同时，房地产投资基金和政府投资平台也在市场占有一席之地，他们通过收购商业和产业物业，丰富了资产配置并促进了区域产业的引入。

　　投资市场的卖方主要是开发商和企业。面对市场供需不平衡和资金压力，开发商积极出售部分核心区或中心区资产以回笼资金。

　　深圳在2024年出台了一系列房地产刺激政策，如降低首付比例、缩短增值税征免年限、取消商品住房和商务公寓转让限制等，在一定程度上提振了市场信心，促进大宗交易市场的活跃度。同时，政府对城市更新和产业升级的重视，为深圳房地产市场带来了新的发展机遇。

　　深圳经济的持续发展和产业升级带来发展机遇，位置和品质优越的在售办公楼受投资者的关注度有所增加。新零售和港人北上消费的发展趋势也维持了商业物业租赁市场的稳定。

　　大宗交易整体表现仍然维持低位。一是市场供应过剩问题依然存在，尤其是产业物业和办公物业的去化压力仍然较大。未来三年，深圳约有389万平方米的新增甲级办公楼面积流入市场，其中约25%为可售面积，且62%的可售面积位于南山区。二是市场竞争激烈，买家对物业的回报率要求不断提高，导致部分物业的成交价格下降。

　　展望未来，仲量联行华南区投资与资本市场部总监卢盛表示：“办公楼市场仍将是企业自用投资者的重点关注领域，尤其是在核心商务区的优质办公物业。同时，随着ESG（环境、社会及治理）理念普及，绿色建筑和智能办公空间有望更多受到企业自用投资者青睐。在人口老龄化和房地产结构型调整的背景下，保租房、康养设施、社区零售商业及酒店等资产也将成为机构投资者中长期的关注点。”

　　注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。