用税收抵免杠杆 撬动社会资金来参与廉租房建设

　　在我国城镇化发展的过程中，如何高效地建设大规模的廉租房，是一个重大课题。由于建设体制和资金问题，投资回报率相对较低、投资回报期较长的廉租房一直无法引起开发商和投资者的兴趣。全国政协委员、摩根大通投资银行亚洲区副主席兼中国区首席执行官方方在今年的提案中建议，利用税收抵免杠杆撬动社会资金来加以解决。3月6日，方方忙里偷闲接受了记者采访，对该提案进行详细讲解，并强调该提案的核心是用市场化手段推进城镇化建设，以解决廉租房问题，这方面已有美国等发达国家的成功经验可以借鉴。

　　记者注意到，方方的“廉租房建设税收抵免计划”提案，主要内容是通过税收抵免杠杆调动市场力量(开发商、投资商、物业管理商等)，大规模推动廉租房建设。基本思路是以税收抵免的方式，引导、鼓励开发商和投资者，将本应上缴国家的部分税收用于投资到廉租房的建设中。这是一个此前从未有人提过的方案。

　　具体而言，结合美国等发达国家的成功经验，方方就“廉租房建设税收抵免计划”提出以下操作方案：每年由财政部和税务总局根据每个省市自治区的人口数量分配给各省市区一定数额的税收抵免金额;各省市区主管部门选择相应合适的地块，划拨出来作为廉租房建设用地，并制定出合适的房型标准和建筑设计方案及容积率;开发商根据指定地块情况、规划设计情况、容积率和该项目所分得的相应税收抵免额，申请参加该地块廉租房项目开发权的竞标。一般来讲，一个项目的税收抵免额与其建设成本有一定相关性;开发商可以将所获得的税收抵免额用于抵免公司应缴的税款，也可转让给其他投资者以换取相应的投资资金;税收抵免额并不是一次性支付，而是分10年由省市区住建主管部门在核实廉租落实情况后逐年平均支付;开发建成的房屋，必须全部出租给家庭年收入处于当地平均家庭年收入50%以下的低收入家庭。一般两到三年，要对租户的低收入家庭状态进行一次核查;该廉租房在以低于市场价出租30年后，可由开发商自由出租至50年期满;如果廉租房屋在头15年中没有完全遵守租给低收入家庭的先设条件，则即使开发商/投资者已经获得了部分或全部税收抵免，已获得的部分也会被重新征收，同时被罚款。

　　谈到上述计划的优势时，方方认为主要有四，一是以市场机制而不是纯粹政府转移支付方式撬动对廉租房的大规模投资建设，提高资金和土地资源的使用效率。二是整个项目的开发、建设、出租与管理风险均由市场参与者而非政府承担，以市场力量推动城镇化发展。三是通过可预见的合理稳定回报(政府分10年给予的税收抵免额)吸引有实力的投资主体参与到廉租房的投资建设中。四是在世界其他国家已有成熟的运作经验，可以为我国所借鉴。他建议由财政部和建设部尽快组织研究细化方案并实施试点操作，为大规模推广积累经验。

　　只要规则定得好，预计有两类企业肯定愿意参与“廉租房建设税收抵免计划”，方方如是预计。一类是税收比较高的企业，另一类是房地产企业。而从投资者的角度来看，其回报就是可抵免的税额。只要未来10年每年能够从政府那里把税抵回来就是投资者的回报，为此，其要做到的就是确保这个廉租房是安全的，是租给低收入人群的，政府每两三年来查的时候，租户都是符合低收入人群条件的。对于没钱但看好廉租房开发和管理的开发商来说，可以去找另一家企业比如银行并说服其参与“廉租房建设税收抵免计划”，帮助银行拿抵税方案。大量的钱都是用银行抵税的出了，开发商可以挣建筑以及物业管理等费用。大家各算各的账，这个机制是非常有效的。

　　根据方方的介绍，他跟一些地方政府官员谈到了上述计划，这些官员都很感兴趣，但他们提出的第一个问题是抵扣的税是地方税出还是中央税出。对此，方方认为，如果这是一个国家目标，国家应该出，或者是国家出大头，20亿元当中国家拿15亿元，地方可以配套5亿元。另外，方方还表示，该计划的一个潜在问题是怎么定义低收入家庭，因为中国家庭收入统计不精确。不过，“办法总比困难多”，这个问题一定是有解的。