楼市博弈大戏将续演 地产商最抗压购房者最受伤

　　近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面?调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系?在近日的调研中，《经济参考报》记者试图找到答案。

　　地方政府：调控代价“耗不起”

　　业内人士指出，地方政府作为“地根”控制者，拥有较强的主导权。但每当中央出台新的调控政策，地方政府在执行过程中却没了“底气”。

　　从2012年全国土地出让情况来看，全年全国土地出让合同价款2.69万亿元，同比2011年的3.15万亿元，下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。

　　浙江省2012年基金预算执行情况和2013年基金预算的文件显示，2012年，浙江国有土地出让金收入1973亿元，同比下降46.4%。对此，浙江省财政局解释称：“收入下降，主要是土地出让市场行情不景气。”以杭州为例，2009年杭州的土地出让金总额超过1000亿元，超过上海、北京，跃居全国第一。而随着国家调控政策的出台，杭州土地出让收入连年收窄。2010年，杭州市本级土地出让金收入922.57亿元;2011年，跌到了427.37亿元;2012年土地出让金再度缩水，为350.80亿。

　　其它省市情况类似。按照上海市2011年国有土地所有权出让收入占政府性基金收入的比例85%计算，2012年上海市土地出让金为1100亿元，同比锐减43%。

　　由于上述原因，相关省份都相继调低了今年土地出让金预算增速，部分省份甚至预计负增长。

　　山西一位地方住建局负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，我国房地产政策一时一变，经历了从过去鼓励发展到现在严厉调控的历程，而经过高速发展的房地产市场如今却难以调控，造成十年调控十年价涨。

　　在他看来，国家调控对当地房地产市场影响较小。“因为我们这属于小城市，房地产市场都是刚性需求，发展相对平稳。可能对于需求较大的大型城市影响大些。”

　　专家解析：“由于土地财政占地方财政收入很大部分，因此，地方对土地依赖较大。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出。

　　“地方政府是政策执行者也是城市责任者。”全联房地产商会会长聂梅生表示，地方政府微调房地产调控政策的原因是，其不像房企可以耗时间，它没有资金，城市就不能发展，人民生活就不能改善，城市G D P也会完不成指标。

　　银行：共同筹码“输不起”

　　房地产业仍然是各家银行放贷的重要项目。有机构测试认为，如果房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，同时将侵蚀银行利润15%至25%。作为房地产市场博弈各方共同筹码的银行“输不起”。

　　不过，此轮房地产调控以来，银行开发贷在开发商资金来源占比在波动性下降。国家统计局数据显示，开发商资金来源中，国内贷款占比从2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年轻微上升至15.3%。

　　据了解，在一、二线城市房屋交易量回暖，房企资金流动性状况已有所缓解的情况下，今年，商业银行对房地产开发贷款普遍采取“定向宽松”的措施。这将在一定程度上进一步有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。不过，在房地产贷款投放的增量上依然有所控制，并且继续强化名单制管理。

　　“我们对原有的房企贷款客户投放贷款时，会考量其资金状况，尽量保证其续建项目，防止烂尾工程，给银行带来不良风险。另外，对于优质的房地产商，银行会作为大客户继续放贷。”一位股份制银行人士对《经济参考报》记者表示，“在利率方面，银行根据企业实际情况给予一定上浮比例，一般是10%至20%。”

　　也有银行业人士透露，目前银行给予房地产开发商单笔贷款或授信额度早已有所缩减，审批权上收至总行。一位国有大行公司业务部经理坦言，“实际上，银行贷与不贷都是基于对行业和某企业资金风险权衡的商业行为，毕竟房地产行业银行贷款投放的比重依然较大，短期内这种局面不会改变。因此，对于资金链出现问题的房企，银行会在尽可能减少损失的情况下逐步退出，而优质房企依然会作为大客户进行放贷。”

　　从16家上市银行最新的财报数据可以发现，房地产开发贷款占银行全部信贷资产的近五分之一(2012年二季度为19%)，如果再加上住房贷款，房地产部门的直接贷款占全部信贷资产的近三成(2012年二季度末为31.5%)。

　　2012年上半年房地产业贷款余额共29.6万亿元，较2011年底增加3.03%，但其中，有4家银行的房地产业贷款余额较2011年末有所下降，11家银行的房地产业贷款余额较2011年底有所下降。