汤敏：为什么各国对房地产市场的调控都是失败的

　　事实上，不仅是中国，应该说世界上大多数的政府对房地产的调控都是失败的。不然的话美国这次也不会栽这么大的一个跟头。日本也不会因此导致出现20年经济低迷的现象。英国、爱尔兰、希腊、卡塔尔等很多国家目前还在因房地产的崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次绊倒在房地产这同一块石头上，隔一段时间房地产危机就又来一次。

　　这种现象的出现是由于经济学理论的缺失，是宏观调控在内容、目标、手段上的缺失所造成的。长期以来，宏观经济学理论对房地产这个举足轻重的支柱产业没有给予应有的关注。对房价的调控没有系统地进入宏观经济学研究的范围里。在价格指数中，仅包括了租金的变化。而在房地产泡沫形成的时候，出现房价飙升，租金反而回落的现象。因中央银行、财政部等宏观部门对房价监视不够，研究不够，只有当房地产出现大问题了才采取措施，但这时往往已经积重难返，只有崩盘一条路了。

　　经济理论上的缺陷在政府宏观管理中造成了极大的问题。几年前，在极度宽松的货币政策下，当时的美联储主席格林斯潘还在沾沾自喜，因为并没有造成美国的通货膨胀。对房价上升的忽视使他得出了宽松的货币政策并无风险的错误结论，终于酿成了大祸。日本央行在20世纪80年代后期为抵消“广场协议”后日元急剧升值的影响，向市场发放了大量的货币，造成了股市与楼市价格的泡沫。但日本央行仅盯住通货膨胀的指标，认为通胀不高，宏观风险不大，最后造成了日本房地产与股市的崩盘。

　　这次世界金融危机给全世界政府的一个重大教训是，宏观政策不能只盯着就业，只盯着通胀。以房地产价格为主的资产价格，也应该是宏观调控的重要指标。

　　房价的膨胀与房地产的崩盘对经济造成的危害，与通货膨胀一样，可以严重影响老百姓的基本生活方式，一样会置一国的经济，甚至全世界的经济于极大的危险之中。既然要用宏观手段来对付通货膨胀，为什么不应该把房价也纳入宏观调控的范围之内?既然对物价除使用微观层面的手段之外，还要在货币政策上，在财政政策等宏观层面上采取一系列的措施，为什么对房地产不能有宏观调控的措施?既然对物价水平有着非常明确的、精准的调控目标，为什么对房价不应该有类似的调控目标?既然我们要把通货膨胀扼杀在摇篮之中，一露头就多管齐下地实施打压，而对房价的攀升是如此之仁慈，不到形成一个巨大的泡沫，不到天怒人怨时不去动它?

　　人类对经济规律的认识是有一个过程的。1929年的大萧条，在经济学上催生了凯恩斯的宏观经济学，使政府理直气壮地去进行宏观管理。而在这之前，政府对市场的干预是被传统经济学所反对的。同样，这次百年一遇的金融危机也应该使我们对经济学理论有新的认识，新的突破。在贸易全球化和资本在世界范围内快速流动的背景下，资产泡沫的危害越来越大，出现得越来越频繁，这也一定能催生出新的理论来。我认为，把房地产价格等资产价格纳入宏观经济与宏观调控的范围内，很可能是今后宏观经济学发展的一个新的方向。