深圳中原工商铺部总经何世胜年度报告及业绩总结

可能大家对商业物业，商业物业从投资角度来说，不是主流，在国土局的数据，我们没有很详细拿到，商业厂房的数据，我们光凭我们成交的数据，跟大家分享一下。

第一步，先说工商铺部在09年的数据，在09年，我们成交的交易总数是1126宗，交易面积29.88万平方米，成交金额36.09亿元，营业收入1.07亿元，也是成立以来，第一次突破一个亿的。

去年新闻发布会，那个时候商业还是一潭死水，因为一二月份住宅市场还向好的时候，商业还没有转过来，但是从3月开始，市场转变了，从年底为止，整个商业的变化非常之大。

下面我为大家简单分析一下，整个写字楼供应量还有供应成交的数据方面。09年，整个写字楼的供应是非常热闹的，所有项目都新增，提供的面积99.60万平米，比08年增长67.25%，刷新了新纪录。整个区域的分布，南山有六个项目，福田有八个项目，龙岗也有五个项目。总的供应量来说，有一个特点，虽然100万的平方米，慢慢发展商以长期持有为主，比如我们熟悉的大中环国际交易，还有东海，还有NEO，他们推出的面积当中，有一大部分是保留持有的。

成交量08年全年成交了20.58万平方米，09年24万平方米，成交量的分析也是看情况的，月度来看，4月到10月高峰期，这是所有中心区的写字楼推出量最大的情况，月度成交的面积是最大的，差不多7万平方米，到年底的时候，跟住宅不一样，到第四季度，成交量有所下降，这是发展商看市场情况，有所保留导致的影响。

我们看看成交价格，如果是从04年到09，成交价格已经从9000多上升到24000多，但是从09年一年的成交价格来看，从年头16533到年尾29487，也上升了80%，并且是很惊人的数据，因为写字楼的总面积是透过甲级、乙级，均价的落差比较大，如果从区域性来看，还是更大的差异。

2010年2011，能够退出的供应量超过176.13万平方米，其中福田约为66.9万平方米，虽然我们有近100万的面积出来，有接近40%的发展商表明态度，不会卖，只会收租，代表只有50到60%的面积销售。

在区域影响来看，商务公寓，写字楼，厂房型办公楼，也会引起价格非常之大。我们估算，明年总的成交量会增长15%，成交价也会增加10%到15%左右。

看完一手的数据，我们看二手的数据，总结09年，我们有几个点可以看一看，空置率，市场既然有这么多新的供应，未来怎么消化掉市场的面积？我们看一看09年来说，几个大片区的空置率，目前到09年12月为止，大部分的空置率不会超过10%，各个区域四个点左右，虽然经过一年这么大的消化量，但是在市场上还是这么旺盛，所有办公楼几乎都有人用，这带给我们很大的信心，未来的写字楼不会没人用。

第二个，看看写字楼的走势，自从“限外令”取消后，售价跳跃上涨，罗湖区影响比较大，受港人欢迎，福田区每个月上升10%到20%左右，均价最高峰已经达到3万块钱，最差的也接近2万块钱。

下面我们看看租金走势。关心回报率，也关心租金，看看租金09年发生的变化，比售价来得温和一点，从年头1月份大概的幅度到12月的幅度，130块钱年头的租金到年底也是接近这个轨道，全市的平均价格目前大概在121元/平方米左右，带动很多投资者对商业的喜好，如果按照租金的回报率，我们的投资比住宅略高。

在整个09年来说，所有回报率是有所下降的，因为在所有的售价在提高的同时，租金的价格还没有提高的情况下，所有的回报率到最后年底大概是5%到6%左右，很多旧的写字楼其实一直都是旧的租约，现在统计这个数据，很多旧的租约跟新的租金水平还是比较低的，用新的租价算，我们的回报率比较低，如果按照旧的租约来算，如果算09年的租金的价格，回报率也是比较高的。

今年在年头，一般来说，都是商业公司搬迁最多的时候，我们会发现，目前续约的公司变多了，以前说08年代生意不好，搬来搬去，09年没有出现这个状况，2010年没有搬走，留在那个地方，减少成本。

第二，长期持有物业的业主增多，如果现在还不想卖走，还想原来的租客在，提升租金的幅度比较温和，像市场一样，我原来租100，现在市场120，我可能110左右，导致很多的供应都给消化掉，出现大家看到的情况，为什么空置率会这么低。

另外一些发展商的态度，长期持有也影响大的投资者，以前六个月、三个月一年之内获利就卖出去，现在投资者对长期持有商业物业写字楼这块，有乐观的态度，可能三年、五年的事情。我们估计在2010年，虽然有一百万平方米的供应量，可能40万给发展商拥有，还有一半用来投资的。投资者如果长期持有的话，估计2010年实际供应绝对没有刚才看到这么大，但是租金回报，随着新公司的成立，也会有成长，未来2010年的租金，我们是看好的，还是有上涨的空间。

说完写字楼物业，我们看看商用物业的情况。深圳商用物业由于地域性的问题相对比较广，所以统计数据也是按全深圳来统计，没有分很细的片区。商业批售量大概有45万平方米，比08年减少了26.97%，大部分是社区商业为主，随着住宅的减少而减少，由于销售量仅有14.68万平米，令供求比继续维持在高位。

整个供应量的分布，提供的面积有所影响，目前提供的面积有55%都是属于住宅下面的商业，随着他们项目的推出，才有一手的商业推出。看到09年的成交量，14.68万平方米是有所下降的，下降19.47%，关外的住宅没有关内这么受欢迎，成交面积是有所下降的。成交量来看，我们也是月度看一看，其实都是相对比较小，有很多的月度没有过到一万平米，只有在7月份最高峰有2.8万平方米。

成交价格来看，在09年来说，整个均价是20600元/平方米，上升幅度还是比较大，来自关内的写字楼和关外的写字楼，拉动了价格的上涨。在8月份的时候，成交价格是最高的，在其他月份，也是两万多左右。

发展商在2010年来说，整个的供应都是以稀缺供应，随着住宅的公布，未来的销售量还是挺大的。写字楼的地商，虽然长期持有的发展商越来越多，也会影响写字楼的地商会卖，不一定会我们想象这么多的供应，反而会保持发展商自己长期持有。

预计2010年，我们的成交会上升到20万平方米左右，大概3成的上升，主要来源是因为商业情况在2010年，受到各大投资者乐观的思想，因为在住宅方面，大家看到很多的消息出来，在商业方面，80%的客户都是买来投资的，在他们的角度，风险相对比较小的，应该是转到商业这个情况来。

也有客户跟我们聊的时候，他认为住宅的黄金十年已经过去，商业的黄金十年已经来临，这个是不是事实？有待我们的成交和政府的态度，怎么看这个事情。

我们看看商圈的走势。华强北、福田中心区、东门、人民南，现在的租金走势跟08年的第一季度，市场没跌下来的时候，有所上升的，虽然幅度不是很大，接近四到五个点左右，但是什么也看好，租金上没有下跌，如果大家看住宅的小区数据，其实有些住宅的租金还是往下调的，而且现在看到均价，按照很高的成交价来说，我们的租金水平还是比较高的。

看成交数据的平均价，我们观点没这么敏感，但是看去年东门成交的案例，有一个更好的铺位，才16平方，客户给到75万一平米，业主是不卖的，目前已经慢慢追上香港一些铺位，一些旺的地方。华强北最高也去到53万一平米，这几个数据，也给我们看到，虽然均价两万多，但是关内关外不起来，旺的地方越来越旺，我们看到整个商业的市场，应该比写字楼更激烈，因为商业完全靠这个地方旺不旺，租金才带动起来。

2010年，量可能会上升20万平方米一手，二手的价格可能上升10%到15%，这是关于商业写字楼的观点。