金地地产总裁黄俊灿:金地要踩点 调控不会无疾而终

     金地觉得这一次的调控，可能持续的时间会比较长，并不会像上次那样，随随便便就“无疾而终”了。

　“金地觉得这一次的调控，可能持续的时间会比较长，并不会像上次那样，随随便便就无疾而终。”在金地集团深圳总部里，新上任的金地总裁黄俊灿在接受观点地产新媒体专访时，畅谈自己对市场的看法。

　　政策之下，许多企业的业绩都出现了下滑，金地也不例外。由于上半年可售房源不多，金地上半年的销售为53.76亿，仅完成了全年目标的1/4。黄俊灿在回顾去年火热的市场时表示，企业要踩准点，并不是容易的事情。金地今年下半年将会推出大量项目，完成210亿的销售压力不大。

　　观点地产新媒体：您会不会觉得在中国整个市场环境里面，因为地产金融化不太成熟，因此对于发展上有一定的阻力？

　　黄俊灿：我觉得政策的出台，也是要去考虑社会的市场发展的现状，和市场的需求。随着现在经济的发展，老百姓的收入和财富也在不断地增长。这里有两个方面，一方面人们有了比较强的消费能力，比方说深圳或者其他地方的高档商场，都很多人，消费能力也很强。这种基础使商场本身有了一个比较稳定的回报，可能说有一个比较稳定的租金，因为我们不管什么商家在里头，他们都能挣到钱，因为社会有这种购买力。

　　第二，老百姓除了自己消费以外，都多多少少还有一些余钱。那么现在的投资，实际上渠道是比较少的。如果有一个商业的稳定收租性的基金，比方说买了这个基金的份额，那么通过这个基金把这些份额集中在一起，形成一个比较大规模的资产去购买刚才这些商业的资产，实际上这个基金，将来也会有一个稳定的回报。这样的话就相当于整个的市场环境就成熟，到时候我相信推出REITs也是水到渠成的事情。

　　观点地产新媒体：金地曾经提过房地产市场的发展将从住宅发展到商业，最后是服务地产。那您会不会认为地产金融化是各个企业必然会走到的一步，只是金地探索的比较早而已？

　　黄俊灿：如果我们去看看发达国家的房地产市场，就会发现市场成熟到了一定时候以后，或者城市化进程到了一定阶段以后，那么就必然会在房地产金融方面有一个比较大的发展。我们可以看到不管是在美国，还是在日本，甚至是在新加坡，在房地产金融方面，这些国家都发展得非常好。

　　因为我们国家现在的这种生产、销售的模式，是因为市场有很大的需求。当城市化到了一定程度以后，那么这方面的需求，新增的需求可能会减少。因为大部分的人的居住都已经得到了满足，或者说整个社会新增居住的要求就不会很多。

　　可以看到有一些发达国家的人口都是负增长，城市化也差不多了。那么这些国家存量的房子怎么办？这个时候可能就会伴随一些新的业务，有一些公司将存量的房子集中起来，可以出租。这么多房源，作为租赁性的公寓，一样会有房地产金融的市场。所以我们会看到在这些发达的国家和地区，他们有针对各种各样的物业类型的房地产基金，比如说有针对办公楼的，有针对仓库的，有针对出租型的公寓，有针对商业的，有非常多的产品，企业也可以去做一些选择。

　　观点地产新媒体：2009年金地销售情况特别好，导致今年上半年出现了无盘可售的情况。您站在现在去评估去年的情况，会不会后悔为什么当时不开发多一点？

　　黄俊灿：是。其实踩准市场的节拍，远远是我们需要去做的一件事情，但是这件事情的难度也是比较高。

　　经过08年、09年、10年以来，相信在这一方面金地将会去逐步地把机制建得更好。金地现在在对宏观经济的研究方面，包括对房地产市场、宏观的趋势判断上面，已经跟清华大学合作做了一个预设模型。从现在判断来看，我们去年做完的这个模型，从现在来看，这一块和我们的时机变化，变化还是比较吻合，对我们的指导意义还是比较强。

　　接下来，除了这方面以外，金地更多的想去跟这些行业方面对制定政策这方面有一定智慧贡献的人进行多一些交流。同时金地对自己的生产经营，系统内部、管理，或者是在销量上，在开工，在建、竣工这些方面都会统一地去做一个统筹。

    观点地产新媒体：去年在上海等地金地拿了几幅地价较高的地块。金地在今年怎么样去评估那几块地的发展，或者评估那几个项目？

　　黄俊灿：地价比较高，我觉得大家更多的是从地价的总价，地价的单价上面来看的。我想金地还是相对比较理性的，我们在拿这些地的时候，会去认真地评估这些地本身的特点，它所处的区域的房地产市场的情况，包括对它所处的区域的房地产产品的水平、类型做一个研究。金地会根据我们自己对这块地的理解，去做一些产品方面的转型。比方说去年金地在上海赵巷拿地项目，我们现在实际上做的是“平层”别墅的概念。

　　我们平层的这些房子里头，使用的功能分区也是非常明确的，金地相信在市场中间也是有非常大的，潜在的需求。所以我们在这方面，会把这一块的需求更准备地把握好，做出来的产品、品质，我相信是不会低过别墅。

　　对于金地来说，产品创新是最重要的，也是公司能够在市场上让产品能够被消费者认可的非常重要的东西。所以金地在产品创新方面，我们从08年开始，集团就有一个专门的产品研发部。

　　这个部门实际上给我们的产品线做了系统性的创新，我们希望把这个创新，这些大的系统性的创新集中在总部，这个部门跟生产没有关系，而是专门去研究不同类别客户的需求。然后在这个基础上去针对不同客户研发出不同的产品线。随后再考虑这些产品线在产品的特点上面，怎么能够满足不同类别客户的需求。最后把这些东西交给我们的一线公司，让它们再去做进一步的深化。

　　观点地产新媒体：金地曾经提出，2011年的销售可以达到300-400亿，并且这是一个客观的数字。那您是不是认为今年的调控政策会在今年底便到底了？

　　黄俊灿：没有。金地觉得这一次的调控，可能持续的时间会比较长，并不会像上次那样，随随便便就“无疾而终”了。

　　我们对2011年的判断可能在政策方面不会去出台更加严厉的政策，因为我觉得现在的这些政策，基本上适应这个市场，上涨的速度也得到了遏制。我估计下半年从推货推出来以后，从结构比例上来看，最后统计意义上的平均房价肯定是下降的。因为刚性房需求多，改善性的房走得少，房价是下降的。

　　我相信这些东西也符合政府的调控预期。所以我想我的判断是不会有更进一步的调控的政策出台。但是也不会轻易地给你一些鼓励的政策，我们是在这种情况的判断下面，去对我们自己的销售做了一个判断。

　　我想这一轮的调控跟上一轮的相比，不管是政府，还是开发商，还是消费者都比较成熟，都比较理性。上一次政府说的是出手要快、要稳、要准，这些东西好像搞得这件事情很大。那么现在实际上政府在这一系列的政策下，有比较周全的考虑，这些政策配合得也比较好。对于开发商来讲，也不会像上一次一样，一下子就乱了分寸。

　　现在价格僵持了很长时间。所以有一些项目，稍微价格有点松动，就很多人去买。因为消费者有的在08年下跌的过程中，有的人炒着要退房，结果真退掉了，后面又没买回来，就很后悔了。所以这一块，我相信大家对这种看法，都趋于成熟。基本上大家都认识到，不管是政府，还是开发商，还是大部分比较明智的消费者，都认为政府的调控并不是要把这个行业打垮。更多的是让这个产业更加稳定，更加健康，持续地发展。同时政府会去把要做的保障性住房的那方面做起来。

　　但我想人对于居住的改善功能这一块的需求，远远是存在的。就算有了保障性住房，将来条件许可，还是愿意去买产品。所以我觉得长远来看，房地产市场是没有什么问题。

　　而且最近如果细心的留意的话，可以发现以前炒的很凶的房产税已经没有动作了。这可能某种程度上也是一个信号，政府不愿意再继续去打压。政府觉得现在已经有一定的、符合预期的调控效果。

　　观点地产新媒体：金地4月份曾经提出过一个48亿的定向增发的计划，在目前各方收紧融资渠道的情况下，金地有否考虑取消增发计划？

　　黄俊灿：现在据我们了解，定向增发在证监会这一块，对地产还是比较严的。所以我们也在做好一些准备的工作，也是要等时机，等到有了适当的时机，我们再去启动这件事情。

　　但是金地没有取消，因为这一块的工作我们也准备得比较充分，而且金地的业绩也能够支持我们再去做一些整合。