张毅：莞深一体化比深惠有优势 社保收费站需变通

    首先感谢富通姜总和中惠熙元刘总的观点奉献。前面这个话题，两位老总以不同的角色对莞深一体化做了阐述，富通姜总代表的是从深圳到东莞的开发商，做了高屋建瓴的概括，而刘总则代表在东莞的开发商如何做深圳市场。

    我换一个角色，虽然以前也曾做过房地产，现在则以媒体的角度来看“莞深一体化”。刚才刘总讲到，“莞深同城”的类似概念从2003年讲，到现在已有7年了，常说七年之痒，这个阶段“莞深一体化”如何突围？我们是否会有新发现？接下来，我从几个方面讲讲我的观点。

    类似“莞深同城”的这个说法，我记得最早是由中惠熙元系统性提出的，并在2004、2005年进行了大规模的整体包装推广，当时在东莞的深圳开发商，如金地、万科、富通、佳兆业等等也因此受益。

    我2003年从深圳到东莞也是源于工作因素，当时受华南MALL项目的吸引去了东莞，2003年7月开盘前的楼书里，提出了“珠三角进入同城时代”，基于珠三角交通一体化、产业一体化、人流一体化等等来阐述的。

    我们首先梳理一下“莞深一体化”中的交通一体化，其实大家都有感觉，2003、2004年特别明显的是，莞深高速的车流非常少，中惠熙元为首的房企，那时已前瞻性地推出了“莞深同城”的概念，这个概念从提出到落地，确实收获了相当比例的深圳客户购房，而之后不只是有“莞深同城”，还有“深惠同城”，对比这两个概念，从长远来看，我觉得“莞深同城”比“深惠同城”更有前途，而且有更多的支撑点。

    一是交通的前景，我们看深圳往东莞的高速交通，路径是明显多于深圳到惠州的，从宝安开始从西向东梳理一下，依次有沿江高速（在建）、广深高速、南光高速、龙大高速、莞深高速、在建的博深高速以及传统的107国道。再者就是有轨道交通，依次有穗深港客运专线，也就是武广高铁到深圳香港的延长线，以及穗莞深城际轻轨和东莞的轻轨线R1、R2、R3都与深圳有无缝对接。因此，相对来说，惠州到深圳的通路少于东莞到深圳的通路。

    二是产业的问题，我们看到目前珠三角最大的产业亮点之一是松山湖，已经吸引了很多深圳的高新产业转移过去，诸如华为、漫步者、万科住宅产业化研究基地等等前沿企业，除松山湖之外，其它镇区如靠近深圳的塘厦、长安、虎门等也都有深圳高新产业的转移承接，而且这个转移趋势是不可逆挡的。我们再看从深圳往惠州转移的产业，不是说没有，但明显不如东莞多，所以从产业转移的承接来说，东莞也会比惠州更有优势。

    三是人才的问题。有了产业转移之后，人才当然也跟着过去了，我们举东莞万科的例子，万科实际在东莞拿地是晚于富通的，富通2003年12月就拿到了当时理想0769的地块，而万科是在2004年2月才正式敲定城市高尔夫地块的。据我所知，现在东莞万科在提倡全员工作生活“本土化”，率先从管理团队开始，不管是公司高管还是中坚管理团队，包括基层员工都强调“本土化”，希望大家少过“5+2”的生活了，希望之前从深圳过去的员工，周末一样也多与家人在东莞过，这样更利于管理团队在东莞扎根，我觉得这种趋势在很多东莞的深圳企业非常明显了，包括零售行业的海雅、天虹、国美、苏宁等等也是。

    在座的姜总、刘总，说不定今后周末也经常与家人在东莞一起过，而不再是一到周末就赶紧跑回深圳或广州，时间越来越长之后，家人的人脉圈子也东莞扩散开了，人才就留下来了。东莞最大的交通优势就是基本不堵车，出行效率非常高，而居住成本又非常厚道，对比东莞和深圳的衣食行，成本都差不多，但在东莞居住就有很好的性价比，而且很多深圳人在深圳买不起首套房、换不起二套房时，跟随工作关系就很自然地转移到东莞了，这个趋势也是不可逆挡的，虽然目前有二次调控的政策限制，我觉得也只是暂时的。

    四是目前莞深一体化遇到了一定的困境和瓶颈，也就是刚才讲到的七年之痒。昨天经过东莞凤岗的佳兆业水岸山城时，发现那个楼盘的社区商业基本没做起来，当然就意味着入住率没有上来，我记得那时是2005年前后做的深圳市场推广，据说有70%-80%是深圳客，当初为什么卖得很好，而现在入住率没有上来？就是纯投资的占了相当高比例，而经过这几年深圳楼市发展的对比，投资客们发现，在东莞的投资收益率还不如在深圳多倒腾几回，所以出现了困境。

    所以，对莞深一体化长远发展而言，可以拉动或实质性推动的是跟随交通一体化、产业一体化的自住客，首次置业或首次改善型的自住客户可重点来抓。简单一句话，客户买了东莞的房子，一定要过去住，节省下来的成本买一辆车，假如我在福田中心区上班，如果回东莞的家，与我去宝安、盐田、龙岗的时间成本差不多，这样的情况下，我当然有理由过东莞去住，而且我身边这样的朋友不少已经在这样生活。在深圳换不起房的情况下，以会展中心为例，我们不可能往南边的香港去，所以往东边、西边或北边，莞深一体化就是往北，时间成本差不多，但同类产品的房价只有深圳的1/4甚至更少。

    今天大主题是二次调控下莞深一体化如何突围的问题，2008那一波房价调整不是某一个区域、某一个城市的调整，而是全国性的。全国大背景有政策因素，有宏观经济的因素，类似股市一样跟着大盘走，大盘跌大家跟着跌，大盘涨大家一起涨。这边背景板上有一行小字，“2008你不敢买房？2009你买了没？2010买还是不买？”，概括的是房掌柜当时对市场走势的判断。

    2008第四季度的时候，那时市场恐慌氛围到达最高点，10月前后全球金融风暴肆虐程度最深，那时候大家的悲观情绪最浓。我记得当时还去过刘总樟木头的项目，是为了跟中惠的销售人员打打气，因为销售人员自己都非常悲观。那时香港人低价抛售樟木头的物业，吸引了很多深圳客自己找过去淘便宜房子，大概80、90平方的房子只需要几万块一套，当然那个现象有特殊的外在因素，但外界把这断章取义的放大了。房掌柜那时建议很多网友出手买房，为了再回馈听了我们建议的网友，我们还做了一次万元征集看房建议书的活动，即谁把2008的购房建议书找出来，我们万元现金回馈这样的忠实网友。

    莞深一体化，呼吁目前需要排除一些障碍，比如关于到东莞买房需要提供当地一年的社保证明，原来社保在深圳买的不如转过去，一年的时间也会很快。另外是还有交通收费的拦路虎，比如公路年票互认，很多客户刚到东莞走这种跨境国道，收个7元、8元，钱虽然没多少，但心理障碍一下子设置出来了，所以莞深一体化需要政府层面在深莞惠一体化中，彻底取消过路费，年票互认还不够彻底，应该把收费站撤掉，消除行政隔阂障碍，对一体化才是实质性的推动。我昨天从观澜进塘厦，交了7块，过后我又从凤冈进深圳，又交了8块，所以心理上还是有比较大的阻碍。

    第二个呼吁，即老生常谈的东莞房地产一手证和二手证的出证效率和周期上需要优化，目前不管是一手证还是二手证，都还是相对较慢，慢还只是一方面，而且是流程更复杂了，我相信在座的两位房企代表更有感受，举个例子，我深圳朋友在樟木头买了房子，他想办房产证，他要首先跑到樟木头房管所，然后亲自再跑到东莞市区的房产局，说明流程上行政改革还没有优化，还是有很多繁琐的环节，其实参照深圳、广州的流程就差不多了，政府主管部门本着推动城市融合一体化，把原来不好的环节，改革落实到位，这样对莞深一体化才更有推动力度。