“刘易斯拐点”的机遇：深圳人最好的“上车盘”

　　■近4年前的判断得到验证

　　“刘易斯拐点”主要用来判断人均收入的发展态势，在此这个转折点之前不论有多少新增就业，工资都不会涨，这是一个典型的二元经济发展；在这一点之后劳动供给不再是无限的，工资开始上涨，人均收入开始实质性地增长，这是一个典型的现代经济增长。

　　早在2006-7-12，房地内参就提示说中国5000年来，将第一次经历“刘易斯拐点”，各位请参阅www.banq.cn/html/3465.Htm：当一个国家把无限供给的农村剩余劳动力淘干的时候，就到了发展经济学中所谓的“刘易斯拐点”。

　　2007-10-14，房地内参负责人尹香武（半求）在万科城《“刘氏拐点”与楼市迷局》讲座上，也面对130名客户重申了这个观点www.banq.cn/html/4736.Htm。经过近4年的时间，这个观点是否得到了验证呢？

　　■5000年来，中国首次生活在刘易斯转折区域

　　从2004年开始，沿海地区出现普遍性“民工荒”，即使度过了2007~2008年的金融危机困难时期，到了2009、特别是2010年年初，珠三角、长三角等地都发生“用工荒”，沿海与内地发生了罕见的劳动力争夺现象。

　　在深圳、东莞等地，企业招工处甚至都设在了火车站，介绍人甚至可以获得奖金，这与以前送礼求职位的情况形成了鲜明的反差。可以肯定地说，中国确实迎来了“刘易斯拐点”，工薪阶层尤其是低层劳工将迎来普遍性的收入上升阶段，劳动力低成本的时代即将一去不复返了。

　　一个国家的发展历程中经历多种多样，但是刘易斯拐点则只出现一次。中国5000年来，第一次开始生活在刘易斯转折区域。这个普遍现象影响社会之后，必将传导影响到房地产市场。

■刘易斯拐点下的楼市特征

　　房地内参www.BANQ.cn参阅相关资料发现，刘易斯拐点到来以后，将呈现出全民收入上涨，这个时期大约3~5年，日本的国民收入倍增计划的实现就是如此。而刘易斯拐点到来的3~5年里，房地产市场将呈现出几个特征：

　　1、房地产整体租金得到50%~150%左右的提升，对前期的高房价信号构成支持。
2、由于民众收入提高，因此商铺市场开始活跃。
3、房屋面积需求的中位数开始下降，中户型（70~100㎡）、中小户型（50~70㎡）成为需求主流。

　　之外，所有经过了刘易斯拐点的国家，在此拐点到来以后的3年里，均未发生过楼市崩溃现象，只发生过横盘现象，但上涨的经济体多于横盘的经济体。这个历史规律是否会在中国得到验证，将是各位应该重点关注的焦点问题。

　　■发现最好的“上车盘”：还有谁可匹敌？

　　按照以上的阐述，刘易斯拐点到来以后，“上车盘”（香港行话）将成为交易的最大品种。所谓上车盘，就是指性价比高、总价合适，购买压力横向对比不高、更快实现人们搭上楼市之车目的的项目。不过，在深圳整体房价已经达到1.5万/㎡的背景下，要找到上车盘谈何容易？！

　　在刘易斯拐点到来以后，无论同意与否都将不得不面对这样的事实：益田·大运城邦是深圳最好的“上车盘”。2008年3月份益田以15.5亿拿下凤岗占地35万㎡、建面近100万㎡的土地，成为深圳大运片区的总价高价地，项目距大运主场馆——大运中心仅有1800m、与大运自然公园更是零距离，因此被命名为大运城邦，是大运片区乃至深圳唯一百万级综合体。

　　大运城邦总2234户，90㎡以下住宅所占比例77.06%，售价上比同区的其它楼盘低3000元/㎡，地段相同、都是世界级的体育中心配套，但本项目更大、内部资源更多（50000㎡时尚购物中心+多个超1500㎡泳池+5416个停车位），这个“上车盘”还拥有三山一湖资源：零距离湖景、山景、9平方公里大运自然公园景，仪式感绿化仪仗、一轴多通廊、电梯观光化、中国最长的小区橡胶自行车道，在8000~9000元/㎡这个价位上，还有谁可匹敌？