经济学家许小年：房价还得涨 没有最高只有更高

著名经济学家 许小年（资料图）

　　房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。

　　影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的上涨。

　　决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

　　多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像，用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

　　货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？

　　再看供给方。

　　对短期供给影响最大的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。