房掌柜张毅：90/70不低碳 是房价飞涨的间接推手

    角色转换 房掌柜多视角看90/70弊端

    首先声明，我们今天做关于90/70政策要不要取消的探讨的初衷，不是站在开发商的立场，而是来自网友、购房者在买房过程中遭到的巨大阻碍。

    拿深圳、东莞两个城市来说，换一套150、160平方米的大户型住房，在实际购买的时候会遇到一种情况，这种大户型的房子往往有两个房产证，一套面积为 160平方米的大户型可能是一套90平方米加上一套70平方米的房子拼合而成。大家都知道现在的信贷政策，二次置业首付是六成，三套房停贷，要付全款。而网友、购房者在选择改善型住房之前，基本上都已经有过一次买房的经历，再换一套大房子，属于改善性刚性需求，是合理的买房需求，不是投机目的，但是却会因此遭遇到拼合户型对改善型置业带来的尴尬。

    首先，拼合户型贷款可能遭遇高首付尴尬。已经买过一套房，在二次改善型置业时如果购买的160平方米的房子是这种拼合户型的话，首付就是八成了。仔细算一笔账我们就会发现，第二套首付六成，第三套房付全款，那这套房首付要八成，按深圳关外房价22000元/平方米来算，160平方米的房子要300万，首付八成起码要240万，门槛非常高。不算不知道，一算吓一跳。我们知道，在出台首付门槛提高的政策之前，买二套房基本上首付是二至三成，如果不是拼合户型，首付则是六成，因为拼合户型的出现，现在首付要八成，购房的首付无形中就提高了。

    第二，开发商在建房的过程当中，会产生大量的人力、物力、财力的浪费。开发商在规划、设计、施工的时候，必须要按照原本规划设计的方案进行，即这两套房在开始做规划验、业主收楼之前都是两个入户门、两个厨房等等，规划验收以后，必须要把其中的一扇门堵起来，重新安装，才符合规划。例如其中一个厨房预埋管线的口必须要堵住，才能交房子90/70导致供求失衡 当时间接推动房价上涨。

    第三，在购房以后进行非毛坯，又会造成资源浪费。一来拼合型住房的格局没有普通大户型的合理，二来购房者在非毛坯过程中又会面临很多问题，打掉户内分隔墙、重新预埋管线等，产生大量建筑垃圾等一系列问题。

    而且现在都倡导低碳、环保的发展理念，但是90/70政策在执行过程中，从开发商的建造到非毛坯都会浪费大量资源，是非常不低碳、不环保的。

    90/70导致供求失衡 当时间接推动房价上涨

    在这样不合理的情况下，90/70政策还有存在的必要吗？况且上有政策下有对策，开发商对政策的执行阳奉阴违，造成很多浪费、很多建筑垃圾。这就是房掌柜呼吁住建部取消90/70政策的初衷。
 
    关于90/70政策出台的初衷跟实际执行产生偏差的原因在于：从房企、开发商角度来说，产品做多大的户型，大户型和小户型的比例控制完全由市场决定，比如说某一个偏僻的地段，由于交通的原因，实现不了小户型购买的预期，交通不够便利的地方一定要有车一族才可以有购买行为，如果按照90/70来执行就不合理了，大户型和小户型的比例在2006年以前是由开发商自己决定。而2006年深圳的房价还不是很高，2006年出台的政策可能正好是全国一轮房价爆发期增长的起点，这不仅仅是深圳的问题，而是全国性的问题，2006年房价开始急速提升的起点，因为有了90/70政策，这不是唯一的原因，但是90/70造成了怎样的结果？

    价格上涨的一个根本因素是由供求关系决定，2006年政策的出台导致当年报建项目受阻，延缓了开发进度，造成了市场供应量不足。除了政策的因素造成2007年市场严重供应不足外，也有一些外在的其他因素例如货币供应、流动性比较宽裕等的影响，但从市场的供应来说，有很多项目因此停止规划设计，有些要改规划，而且在政策中也规定新拿地块的时间节点，多久以前拿地可以按照原计划执行，多久之后的地必须要执行新政，所以2006、2007年的政策变相造成了市场供应不足，造成房价的上涨。
 
    从购房者、消费者，开发商三方面来说，90/70都是不合理的政策，广东省目前有部分城市已经在松绑90/70政策，但是目前执行最严的地区还是深圳和东莞。
 
    目前由于限购、限贷等因素，可能会存在90/70政策取消以后房价是否会反弹的问题，我认为不会，所以接下来我们会继续呼吁。在目前政策执行最严格的深圳和东莞到底有会不会取消90/70政策，谁也决定不了，但是房掌柜为此尽到了一份力，发出一个声音，房掌柜将会继续关注。