众厦地产主办“2010中国政治经济形势”讲座活动

    3月26日下午，由众厦地产主办的“2010中国政经形势讲座”在深圳马哥孛罗好日子酒店宴会厅举行。财政部财政科学研究所所长贾康先生、深圳旅游地产运营专家宋丁先生、众厦地产董事长郭澍楠先生等分别就中国政经形势、房地产市场走势、旅游度假地产实践与展望等发表专题演讲，深圳业内及主流媒体近百人参加活动。

    深圳综合开发研究院旅游与地产运营中心主任宋丁，以“旅游地产的认识和实践”为题，从旅游地产概念、国外发展演进过程、国内旅游地产发展等多角度，深度剖析了旅游地产的巨大发展空间、价值和开发模式。宋丁认为，以房地产开发生存空间划分的话，向内是城市更新改造，向外就是发展旅游地产。旅游地产是“逆城市化”的扩张，外延式发展的一个朝阳产业。他还以“东部华侨城”的成功开发案例为引，对旅游地产特征进行了深入解读。

    众厦地产董事长郭澍楠先生，以“度假地产的展望”为题，从国家经济转型的角度，论述了旅游行业成为支柱性产业，全国蓬勃发展的旅游业促进了度假地产的发展，它代表着时代的进步，是一种全新的生活方式和消费潮流。他提出，旅游地产需要大市场、大企业和大投资，而度假地产作为其中一个细分市场，具有商务、休闲、养生、住宅等特性，只要以尊重消费者，精心打造产品，那么中小企业同样可以参与到这个价值巨大的新兴市场中去。

    专程从北京远道而来的财政部财政科学研究所所长贾康先生，就中国金融货币政策和房地产“双轨道”发展等话题发表精彩演讲。贾康先生首先表达了对国内经济形势回暖后的信心，但他预测：第一季度国民经济数据会非常好看，二季度开始减弱，三季度如果没有后续政策支持，曲线图会调头向下，而且比较陡峭。

    接着，他谈到“政策退出”时认为，政府扩张政策必然会继续执行下去，而不会中途退出。但货币政策处于一种优化和调整的过程中，在总框架不变的前提下微调和“收敛”。具体到房地产市场上，在从紧姿态下，有需要情况下会继续从紧。

    在通胀预期上他的观点认为，通胀预期绝不等于通胀压力，2010年针对通胀预期的管理会卓有成效，通胀压力相对缓和，杀伤力和造成的威胁会较小。目前的任务主要是通过经济手段，把优化结构的工作做实。

    在谈到调整和优化经济结构过程中，对“央进民退”的“挤出”效应怎么看时，贾康认为：在经济景气低迷时，政府有必要强硬的进来托起景气，扩大内需，这是给民间资本增温供暖、抗寒过冬提供环境和条件。当稳定环境形成后，自主的投资和社会消费能支撑经济高涨，政府资本就要退出了，但现在还没有发生，因此只是局部上的问题。政府即使要扩大投资，也要欢迎民间资本进入，不能经常性“变脸”，用得着时态度就好，用不着了就不要人家进来了，这是一个传统体制下思维惯性的问题。这种观念一定要转变，并且需要深化改革去解决。

    贾康认为当前政府工作重点很清晰，就是调整结构。调整结构中最突出的工作，是淘汰落后、过剩的产能。政府要有整体眼光，为了继续发展，保持可持续发展，一定要下决心改变粗放的发展方式，要实现加快发展方式的转变。

    在谈到目前热闹的“房价”问题时，贾康发表个人观点认为：

    1、有关部门会进一步表态要控制、要调控房价，但真正的出路，在于更好的分清房地产“双轨道”所应发挥的不同主体作用。房价的走势，不仅仅是目前大家关注的商品房，或者说是中高端商品住宅的走势问题。政府真正要做到“人有所居”，就要建立保障性廉租房、公共性廉租房、非产权性的“适租房”。政府要引导以上“租房”市场的价格合理、平稳，使年轻白领、工薪阶层有长期、稳定的居所，住进去以后敢非毛坯，敢结婚、敢生育，一住就是三年、五年甚至十年，等生活水平提高以后，再去买合适的全产权房。因此，廉租房和适租房，一个要保障托底，一个是政府要引导价格。

    2、“经济适用房”应该淡化。现实充分证明它是一个很难准确界定，分配漏洞百出，违规防不胜防的一个实物概念。一般商品住宅外的，高档、豪华、独立别墅一类的东西，市场会去调节价格，这方面政府根本不用操心。全盘规划是考验政府水平的，规划好之后再进行引导，以非产权的形式提供给弱势一端，使人有所居。规划后管得是规则，要公平交易、公平竞争。

    3、政府要管好税收。不仅是指交易环节的税收，还有保有环节的税收，高端的人有承担能力，就在保有环节向他征税，房价高低就随它去。像杭州西湖边上的别墅，是中国一批顶级富豪追逐的对象，房子炒出什么天价来都不奇怪，政府也不要担心，该收税的要收税，只要它交易过程是守法的就行了。

    4、政策和制度建设问题要非常重视。现在有些管理部门领导说：房价一定要控制住，一定要行，不行也得行，这是在表政治决心。但真正的管理手段在哪里呢？光是治标，不能起到很好的效果，一定要有治本的手段。他强调认为，房地产市场治本的手段，一是制度建设；二是保有环节的税收调节。

    5、关于“央企”退出问题。贾康认为：国资委总体框架非常清晰，不是简单的央企能不能进入房地产市场的问题，而是央企要有一定的功能和定位，哪些央企能做房地产业务，哪些央企不适合进入这个市场。从这个层面上看，管理部门要有基本态度。虽然主辅分离后，78家央企不能再进入房地产开发，但不要小看剩下的16家央企的能量。央企拿“高价地”照样会发生，因为余下这批是实力最雄厚、经验更丰富的企业。他认为，根本上决定房价的因素，不是地价，而是中国加速城镇化过程所形成的巨量需求，会长期带动地价和房价的上涨。住房消费效应和开发房地产的终极目的，是通过五亿以上的人口进入城市，形成巨量的需求，来拉动中国经济未来上升的大趋势。现在资源极度稀缺，最典型的就是土地的稀缺。在这样的背景之下，土地价格必然受到影响。硬要把它压低，开发商拿到开发权以后，同样会把房价拉起来。因此，治本方面的制度建设，需要优先考虑清楚；当然，治标的事情同时也要做，包括各个管理部门都要表姿态。既然城市化的过程不可逆转，应该先把制度建设起来，实现产业现代化。他对开发商的建议是：不要一进入房地产就想呼风唤雨，不要动不动就疯狂炒作。持有成本，就是“保有”环节上，将会产生一定风险和负担，如物业税的调控等。

    （众厦地产战略研究中心总监 林晓华）