楼市销售烟雾弹花样翻新 买家谨慎选择理性置业

但是，很多“特价房”在便宜的外衣下，隐藏了不为人知的“特点”，让你看着实惠，却无法买到手。目前，大多数开发商的推出的特价房都是限制户型、限制面积、限制套数，价格确实便宜，但是想买却不容易。更多的楼盘只是利用特价房来吸引人气，最低的特价房往往就只有一两套，让你看得见却买不到。很多购房者闻讯而去，都被告之，已经售完，商家只会介绍引导你买价格稍贵的房源。

还有一些特价房是位置朝向本来就比较差的房源，或者户型面积大，不好销售的房源。这些房源因为不好卖，本身价格就会低于均价，而且往往成为尾盘，价格也会更低。但是一些开发商先将这些较差的房源作为“特价房”，率先推出，一是营造造成降价的假象，其二也可以吸引购房者的注意力。

“我几次都是冲着特价房来的，不过看完几个楼盘的特价房之后，发现性价比都不如同一片区附近的二手房，所以决定放弃了。”上周末，家住福田的市民于女士在看完了位于宝安中心区一处新开盘的楼盘后，决定放弃对“特价房”的“抢夺”。

记者提醒：

记者在采访中发现，新楼盘不少都以特价房的价格招揽购房者，在楼市成交不是很活跃的时候，特价房更是商家吸引买家注意力的重要手段。不少购房者赴新楼盘踩盘时，心理预期便是特价房的报价，在选房的时候，确实有不少购房者因为认可特价房的低价，而选择购房。其实从居住环境来讲，房屋的朝向、采光、噪声、环境、景观、交通等都是需要考虑的并不是所有的“特价房”都有便宜可拣因素，也决定一套房子的综合价格。所谓“一分价钱一分货”，离谱的价格其实也并不存在，对特价房的不利因素要充分考虑，切不可存侥幸心理。

“送面积”：捡了便宜问题多

“买房送面积”从诞生之来，就争议不断。开发商所赠送的面积多是阳台、入户花园、飘窗、地下室等，还有一些是从空间上增加面积，比如挑高的露台、错层等。市面上的“送面积”并不是真正意义上的赠送，赠送的面积并没有计入房屋产权。这一方式是特殊时期下的政策“擦边球”。 “送面积”之所以长盛不衰，在于这个方法确确实实能够带给购房者实惠。但是，一些不诚信的开发商所送的面积，却并没有让购房者得到真正的实惠。其中的“猫腻”消费者也不能不提防。

一些开发商所赠送的面积是阳台、入户花园、飘窗、地下室等，入户花园只能按上盖水平投影面积的一半计算面积，挑高阳台、露台、飘窗不能计算面积。本来就不要钱的东西到了售楼小姐的嘴里却变成了“赠送”。  

如很多楼盘的阳台都是半价奉送。实际上按规定，２００７年１月１日以后取得预售许可证的楼盘在测绘面积时则统一“新”办法，如阳台、入户花园不管封闭不封闭，都算一半面积。有的楼盘飘窗是不算面积的：高度超过２．２米的落地窗计算面积等。目前一些打着“送面积”旗号的楼盘，当初建造时都是按照“旧”办法，在有限的空间里尽量多做面积，如阳台封闭、做落地窗等。但按照现在测绘规定，这些面积已经不在计算之列，无奈之下，开发商只能“忍痛割爱”转而变成“赠送面积”。

如一些楼盘赠送挑高部分的二楼面积，还有挑高小户型送储藏室等。但此类楼盘的户型赠送面积实际上算不上赠送。如某户型设计比较特别的楼盘，客厅和厨房等有超过５米的空间，可以分做两层，算下来所谓赠送的面积就不小了，但挑高户型赠送部分如何利用得舒适却有窍门。虽然赠送的面积确实可以隔出一个房间，但这个空间实际使用面积却是有限的，很多户型无法实现南北通透。因此，挑高户型赠送的面积中，真正能作为使用面积的都要缩水不少。

还有就是加价之后再赠送，事实上，在目前一些打出购房“送面积”幌子的楼盘中，其售价一般要比其他户型高出２０％以上。购房者需要对售价和赠送面积做仔细计算后，才能判断是否合算。

记者提醒：

有房产界业内人士指出，开发商所送的这些“面积”多是利用规划和房产测绘政策的空得来的，最终还是“羊毛出在羊身上”。如将阳台封闭，一半面积变成全算面积；做凸窗，高度超过２．２米计算面积等等方法，将一些不该计算的面积纷纷变成“真金白银”。现在开发商又急着将这些得来的面积“送”出去，以促进销售。而买房人一定要心明眼亮，分清楚黄金和沙子。由于送的面积无法在合同上反映出产权归属，建议购房者同开发商进行协商，在合同上对赠送的部分进行文字约束。同时，选房时候要注意看好整体户型，避免赠送的面积变成“垃圾空间”。

分批销售：造成热销实捂盘

“仅剩最后几套”、“入住海景大盘最后的机会”……近年来，类似的广告词不仅频繁见诸公众视野，还经常可从销售人员的“脱口秀”中听到。

一手市场供应真的紧张到这种程度吗？非也。在种种假象背后，我们看到的是开发商的各种花招——拿到预售证却不开卖，或者只拿少量单位出来卖；明明刚开盘，大堆房子未出货，却宣称“已卖完”。可能很多人都知道楼市的这一潜规则，却不得不被牵着鼻子走。

今年楼市的热闹无疑让开发商更加夯实了底气，一些开发商下注楼市会更加火热，利润空间也更大，为此，不少开发商拿到了预售证却不开盘，而是以“开放样板房”、“非毛坯售楼部”等借口，把开盘时间一拖再拖。或者先推出少量单位来试探市场，这些也是楼盘较为常用的一种捂盘招数。

一般来说，对于多幢楼盘，开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法去开发。如某楼盘，共有４栋新建楼宇，如果按工程进度，所有单位均可同时达到预售标准。但该项目却分开两次，领取预售证的时间相差一年之久。同时，首次推货也仅７０余套，其他单位则分别在不同时间推出。