楼市销售烟雾弹花样翻新 买家谨慎选择理性置业

在记者的采访中，有多位业内人士表示，分期销售、限量推货是开发商的一种销售规则。除一些相对较为大型的楼盘，因为受资金、人力等因素影响而真正需要分期开发、分期销售外，其他楼盘基本上都属于一种营销策略。由于整个房产交易过程还不是非常透明的，有真实住房需求的普通购房者，并不知道单套房子的真实价格。当看到新盘几乎“受捧”时，就会不惜高价跟风买入。看准了这种心态，开发商往往会玩一套“开盘即售完”的手段，来刺激购房者赶快出手，目的是为了利润最大化。

记者提醒：

尽管政府三令五申要求禁止捂盘，但据记者了解，今年以来，不少楼盘都存在人为制造缺货假象的嫌疑，明明有大量货源，却对购房者宣称“仅剩几套”。业内人士认为，开发商人为制造缺货假象，目的主要是为了力促高成交量，再次提高楼价。其实商家每次只拿出一小部分房源进行销售，造成消费者“争食”的现象，从而加快了消费者的决策速度，达到快速销售的目的。同时，前期产品的热销，也为其下一次推货的涨价营造了足够的市场氛围，给市场造成一种“热销”、“供不应求”的假象。所以，置业者在购买物业时，不能只信商家一面之辞，应多方打听观察，切勿跟风入市。

双拼房：擦边球里有后患

所谓的“双拼房”是发展商为规避“７０／９０”政策而“激灵”出来的“擦边球”对策。有两个房产证，其中第二套房贷必须按“９·２７”房贷新政提高首付和利率。

售楼小姐在算一套１４０多平方米的“双拼房”价格时，记者发现她是先分别算出一套房的总价、首付和月供，再加在一起成为该“双拼房”的总价、首付和月供，其中首付是２成。因为是两套小户型分别做按揭的，所以总首付也就是２成。

针对“双拼房”可以找不同银行同时签约，均能以第一套房贷政策办理的问题，多家银行表示可以进行操作。某银行个人按揭业务中心一业务员告诉记者，现在大部分银行与楼盘都在进行这方面的合作，但一般个人是不可能这样操作的，第一是时间上难以做到同步，第二是量少，银行不会做。一般情况下，都是发展商与银行进行合作，请律师从中操作，指定银行进行办理。

发展商、银行和购房者集体“合谋”，把实质上是两套房的“双拼房”以第一套房贷政策办理，有知情人士告诉记者，其实包括双拼房在内的联体房是为了规避“７０／９０”规定而产生的，在“９·２７”房贷新政后这种房子就出现销售问题，面临着执行第二套房贷甚至是第三套、第四套房贷政策的“销售瓶颈”。

“这是目前市场常见的‘钻空子’做法”，某楼盘销售人员认为，因为是钻空子，所以并不违规，但毕竟不是光明磊落的事，都在低调、偷偷操作，“光做不说”。这种操作一定要配合律师的安排，同时找两家银行，同时签约，这样银行系统查不到第二套房的记录，只显示是第一套房，银行那边就都按照第一套房贷执行优惠利率，是变相的“政策松动”。

“这是明显的打擦边球行为，对银行来说算不上违规”，某国有银行相关负责人说，因为两套房的贷款分别找两家银行办理，而且是同时进行，两家银行显示的都是第一套房，银行就会按照第一套房贷政策办理，给予利率的优惠。其中操作的关键在于“同时签约，同时放款”。也就是说，两套房子分别找两家银行同时贷款，由于银行个人征信信息导入的滞后，这两家银行会分别显示第一套房，两家银行就可以都按第一套房贷政策放款。

从表面上看，“双拼房”购买者是受惠者，“买大户型只用小户型的两成首付，买两套房但都执行第一套房贷政策，享受优惠利率”。但央行个人征信系统信息导入仅仅是滞后而已，过不了多久信息就会导入，以两套房显示。那么，购房者是否有风险，事后查出来有一套房会否还原为第二套房贷执行？潜在的风险不言而喻。

记者提醒：

购房者虽然刚开始从中得到好处，可以得到第一套房贷政策的优惠利率，但如果监管部门加强监管，发现了这种情况，可能会要求银行作出更改，因为从法律上来说，购房者购买了两套房产是无可否认的。

“会员价”：雾里看花难摸清

近年，在楼市中，各种会员制、ＶＩＰ客户等名词也层出不穷。一些品牌开发商也建立了自己的会员机构，除了带给会员更快的更完善的购房信息和更多的购房优惠外，也经常组织会员进行互动活动，提供优质住宅之外，也提供优质的服务。但是，楼市中更多的“会员制”以及其衍生而出的购房“会员价”都不过是原来“排号费”、“诚意金”的花样翻新。“会员价”能否得到实惠也是一个问号。

一些楼盘在开盘之前征集会员，其实是储备客户的一种方法，通常在这个时候，价格并未确定，如果“会员”人多，价格则可能定得更高。而且一些楼盘，并未明确告诉购房者成为会员后的优惠措施，即使开盘之后，没有优惠，购房者也只有干瞪眼。开发商收取的“入会费”也等同于购房订金，能否退回也没有定数。

同时，一些开发商为了保证后期的销售，无限制地发展“会员”，某楼盘曾一口气发出上千张会员卡，而手上的房源只有３００多套而已。“我们不可能按照与房源１：１的比例来发放卡的，因为到时候肯定会有人退出来。”销售人员这样对记者解释。由此可见，并不是会员就一定能买到称心如意的房子。

记者提醒：

楼市的花样年年在翻新，千万不要被名词的表面意义所迷惑，在交钱的时刻，一定要多想想。第一次买房的购房者可以多学习购房的法律法规，以避免上当。