华侨城 旅游+地产的城市开发商

现在，在资本市场，华侨城拥有深康佳（000016）、华侨城A（000069）和华侨城（亚洲）（03366.HK）三个上市公司。今年6月，华侨城（000069）股东大会通过整体上市方案。

20年前，华侨城的资产不到1亿元。现在，这个数字超过了400亿元，企业员工总数3.2万余人。2008年，华侨城销售收入为208亿元，利润总额21.5亿元，在全国141家央企中分别位居第79位和第42位。

对于任何一个只有20多年历史的企业来说，这都是一个骄人的战绩。但对华侨城所选择的主业——主题公园等旅游项目来说，这样的收入仍然是远远不够的。

刚刚试业的上海欢乐谷一期总投资近20亿元，已全面开业的东部华侨城总投资更是超过了35亿元。

事实上，从1989年到1998年的10年间，华侨城做了四个主题公园。1998年到2008年，华侨城分别在深圳、北京、成都、上海等地兴建欢乐谷，此外还有东部华侨城、欢乐海岸等。而且，这些新项目的规模远超于前，一个主题公园的投资额相当于前十年的三到四个。

目前，华侨城已经初步完成了在国内发展的第一轮战略布局，第二轮布局也已经在武汉、天津、西安等地展开。据统计，华侨城在国内拥有开发权的土地约35平方公里，相当于一个中等城市的面积。华侨城无疑已经进入一个快速发展时期，任克雷将这一切归功于华侨城独有的商业模式。

“大型主题公园投入很大，资金回收是很长期的，如果没有一种商业模式来支撑它，我们就做不下去。”任克雷说。

从“旅游、地产”到“旅游+地产”

锦绣中华是华侨城最早的一个“名利双收”项目。1989年锦绣中华开园后引起轰动，当年即收回1亿元的投资。根据自身区域成片开发的特点，华侨城将主题公园作为其主要特色产业，并制定了滚动发展模式。

但是，主题公园一次性投入越来越大，而其市场半径和游客人数则变化较小，自身成长性并不高，完全靠自身滚动发展不切实际。

“当年我们1个亿做一个民俗村，今天我们上海欢乐谷一期就投资近20亿。我们致力于做这个产业，就必须有一个强大的收益支持。”深圳华侨城控股股份有限公司总裁姚军说。

在任克雷的谋划中，这种变化后的模式就是现在发展的主题地产和大型主题公园的融合，结合成片开发建设一个旅游城。

1999年，华侨城提出 “旅游+地产”的概念，将房地产融入文化旅游的产业链当中。2000年，主要经营华侨城旅游产业的华侨城控股公司与华侨城集团进行资产置换，持有了房地产公司25%的股份，随后又增至40%。以此为支撑，华侨城的主题公园等旅游产业大幅度提高盈利水平，从而为滚动发展提供了大量资金。

与此同时，华侨城以旅游业的主题化包装手法，对房地产产品进行包装开发，大幅度提升与主题公园同处一个区域的房地产产品价值。2000年，华侨城在深圳欢乐谷等主题公园附近投资开发波托菲诺项目，获得成功，创造了旅游主题地产的典范。

看似简单的资产重组，实则是华侨城商业模式的重大变化。而此前相互独立的旅游和地产，经过调整后，发挥出1+1远远大于2的作用。

华侨城的这种商业模式并非凭空而来，而是与其自身资源特点紧密结合。保证“旅游+地产”模式成功的是华侨城成片土地综合开发的资源优势，没有这个前提，“旅游+地产”的模式就无从谈起；而如果没有创新的商业模式，华侨城的这一资源优势也无从发挥。

在改革开放前沿的深圳摸爬滚打20多年，华侨城知道该怎么去优势互补。

与传统垄断型央企不同，不管是旅游、地产还是电子，华侨城的三大主业都面临激烈的市场竞争。“我们每一天都处在一个充分竞争的行业里，在奋斗。”1994年加入华侨城的郑凡对此深有体会。

如今，作为旅游地产的先行者，华侨城在地产和旅游行业都拥有自己的话语权。华侨城主题公园最新排名是世界第八、亚洲第一，欢乐谷在全国开起多个“连锁店”，而在这些地方，华侨城地产如影随形。

华侨城集团整体上市方案的通过，将令华侨城的步伐再度加快。郑凡表示：“地产业务将会给上市公司提供更大的利润支持，同样也会给我们将来旅游的发展，提供更好的资金支持。”

在海外，华侨城现在也收到许多邀请，分别来自阿联酋的迪拜、马来西亚、印尼、韩国、越南等。

走出去是国家一直鼓励的方向，郑凡承认，这是一件令人欢欣鼓舞的事情。但他同时也提醒，华侨城“应该很冷静”。“华侨城是一个什么样的企业，我们现在能做什么，和我们将来想做什么，至今我们还差哪些东西。”郑凡说，“中国是一个大市场，全世界的知名品牌都在竭尽全力要进来，我们没有理由放弃这个市场。”

创想文化

在华侨城，郑凡曾经是第一任首席文化官，这是一个在国内其他企业几乎没有见过的职位。之所以如此安排，是因为华侨城始终认为其模式的核心价值就是文化。

在华侨城城区中部，有一块占地约6万平方米的空地。如果用来建地产项目，按当时价格至少可以赚几个亿。但是华侨城最终决定不再建地产，而是再投1个亿建一个公共的生态广场。不久后，这里就形成了山丘、溪流、瀑布、丛林和绿地。

在其他开发区纷纷平整土地，大兴土木建厂房的时候，华侨城及时转向，形成了一种独特的文化和商业现象。

早在1985年，华侨城就确立了“环境就是优势、规划就是财富、结构就是效益”的理念。在早期规划中就坚持了依山就势，保持原有自然生态环境的整体规划思路。