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戴德梁行:09年深圳楼市总结 回暖小阳春均价新高

来源:戴德梁行  整理 深圳房掌柜  2010-01-19 10:37:27

2009年深圳楼市经历回暖、小阳春到热闹各个阶段,成交及价格的增长远远超出年初市场的预期,在一系列政策优惠的推动下,成交量及房价均超2007年,后者更创出历史新高。

关键词:居住用地,供应明显减少

年初政府公布的《深圳市近期建设规划2009年度实施计划》中确定年内新供应居住用地普通商品住房用地70 万平方米,加上历年结转的可供出让的普通商品住房用地 118万平方米,计划内总共可供出让的普通商品住房用地只有188万平方米,直接导致2009年全市居住、商住用地出让明显减少,全年共出让居住、商住用地13宗,成功交易12宗,1宗流拍。成功交易地块总占地面积52.68万平方米,总规划面积141.76万平方米,同比下降48.24%,供应量大幅减少,由于2008年政策性住房用地大增,2009年此类用地供应明显减少。

由于2009年楼市的快速回暖出乎市场预期,不少开发商纷纷改变土地储备策略,加大储地力度,促使今年土地市场相比2008年明显抢手,竞争激烈程度增加,流标减少,土地拍卖也屡创高价。全市成交的居住、商住用地主要集中在关外宝安、龙岗两区,其中宝安占9宗,共成功出让居住、商住用地108.98万平方米,同比增长127.18%,主要分布在宝安中心区、机场附近及观澜、光明几个片区,其中A009-1285宗地包含22866平方米保障性住房,A009-1285、A009-1286宗地规定商品住宅套型建筑面积90平方米以下的占总住宅面积的比例须分别达70%以上。A115-0131则为面向航空运输专业人士出售的限价房。在该区成交的9宗地块中,A122-0332尖冈山地块由于土地素质较好,适合开发高端产品,在众多开发商的争夺下最终以18875元/平方米的楼面地价交易,创出宝安历来最高的土地楼面地价。A909-0137、A909-0138两宗观澜地块捆绑出让,也创出8617元/平方米的楼面地价,为片区新高。龙岗成功出让居住用地2宗,规划建筑面积为30.93万平方米,同比减少51.92%,供应量大幅减少,位于龙城的两宗住宅用地均为旧改项目,G01020-0205宗地包含有14000平方米保障性住房。特区内只有福田有1宗居住用地供应,由于地块位于市区繁华商圈,故楼面地价高达18500元/平方米。土地供应的减少,将影响深圳2012-2013年的住宅供应。

关键词:新增供应,存缺口

在2008年全球金融海啸的冲击下,不少项目都减慢甚至停止了开工,致使2009年深圳楼市的新增供应量明显减少,1-12月全市新建商品住宅批准预售面积只有457.37万平方米,减少了31.37%,批准预售套数48557套,同比减少29.44%。2002-2008年深圳新建商品住宅的平均供应量达732万平方米,可见2009年的供应量远远低于历年的平均水平(见表2)。

随着大运会的临近,龙岗区的开发进程也在加速,2009年成为供应量最大的一区,新建商品住宅批准预售面积达178.09万平方米(见表3),批准预售套数为18084套,但相比2008年,还是分别减少了15.32%和17.00%。全区新增供应主要集中在龙岗中心城、坂田、横岗等片区,供应的产品以中大户型为主,使全区平均套型面积达98平方米,大户型产品比2008年明显增加。南山区新增供应量位居第二,全年新建商品住宅批准预售面积为120.78万平方米,同比增加4.86%,批准预售套数13586套,同比增加2.64%,供应量集中在前海、后海湾、华侨城、西丽等片区,全区从中小户型到大户型、别墅各类产品均有供应,主力产品仍以90平方米以下的中小户型占多数。宝安区新增供应量为104.4万平方米,供应套数为10481套,是全市新增供应量减少最大的一区,分别同比下降60.77%和58.94%,供应的热点片区集中在宝安中心区、龙华和西乡等,产品呈两极倾向,中小户型及大户型豪宅均有供应,户均套型面积为100平方米,中小户型产品供应比2008年有所增加。罗湖区2009年豪宅及中小户型的新增供应量明显增加,全年批准预售面积达29.08万平方米,批准预售套数3064套,同比分别增长17.59%和19.22%,供应的热点片区主要在蔡屋围、莲塘、东门等片区。福田区2009年新供应的商品住宅项目只有3个项目,均以中小户型为主,批准预售面积共11.54万平方米,批准预售套数2094套,同比分别减少59.61%和30.11%。盐田区新增供应则以豪宅为主,全年批准预售面积13.49万平方米,批准预售套数1248套,同比分别减少37.40%和53.73%。

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责任编辑:龙利安

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