戴德梁行:香港膺未来全球写字楼租金升幅最快市场

国际物业顾问DTZ戴德梁行指出，香港写字楼市场在2008至2009年间租务开支跌幅属全球最大地区之一，以致本港写字楼租务开支排名在亚太区跌至第2，在东京之后，全球排名则属第4；然而由于经济好转刺激租务需求回升，加上中央商务区供应相当紧绌，预料在2009至2013年之间，香港市场的租务开支将会明显出升，升幅为全球之冠。

DTZ戴德梁行《全球租务开支调查报告》以全球47个国家共116个商业区办公室的使用空间情况，调查各个市场根据每个工作间的标准计算出在2009年的租务开支，以及其未来走势。以当地货币计算，全球有90个商业区（占总数78%）于2009年的平均租务开支较之前一年下跌，而在2008年这个比率只是21%；撇除去年有13个商业区租务开支维持不变及两个商业区资料不详，全球仅有11个商业区的租务开支较前年有所增加。事实上，以美元计算，最新报告中首10位的商业区，只有一个的租务开支高于2008年，大部分市场租金下跌，少部分市场租金维持不变，这反映出环球金融风暴在2009年间对全球最繁荣的写字楼市场造成沉重打击。

2009年间全球租务开支排名首10位的商业区中，伦敦（西区）重占榜首位置，以每年每个工作间花费21,420美元的租务开支，成为全球最昂贵的写字楼市场，其次分别是东京（中心五区）、华盛顿、香港及日内瓦。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：「伦敦西区今年重踞榜首，主要因为该商业区于2008年经历了突然但短暂的租金调整期，及后租金回升；反观东京及香港，租金是于2009年间下跌，下跌期较长。华盛顿因为政府机构及企业对写字楼需求强劲，加上当地写字楼空置率属全美国最低地区之一，故其租务开支排名较高。日内瓦是唯一录得租务开支出现按年增长的商业区，当地取代了第6位的巴黎，成为欧洲大陆最昂贵的写字楼市场；纽约（中城区）今年微跌一级至第7位，苏黎世、波士顿及法兰克福是本年新入十大的市场，依次排名第8至第10位，而杜拜、阿布扎比及新加坡则跌出十大。」

陶先生续称说：「本年十大商业区中，欧洲城市占了一半，另有3个商业区位于北美，其余两个位于亚太区，这显示西方与亚太区的商业区在工作间的使用习惯、楼宇设计、写字楼性质等方面都有重大分别，西方商业区的工作间因应行业需求，故此面积普遍较大。另外，各地市场在2009年间的变化，以及各种货币兑美元的汇率浮动，均会影响每个商业区的排名。」

近年租务开支显著上升的基辅（第71位）及新加坡（第43位），在最新的报告中排名大跌。以美元计算，两个市场在去年的租金分别按年下跌了51%及49%，旧金山则以按年跌47%排名第3。陶先生说：「新加坡写字楼市场受到环球金融风暴严重影响，租务需求大减，碰上新供应又告落成启用，令租金水平大为受压，租务开支亦远较前数年为低。基辅同样由于金融风暴令写字楼需求缩减，吸纳率明显减少。」其他地区如杜拜（第11位）及莫斯科（第36位）在2009年租务开支亦较前年分别跌了34%及42%。

尽管环球市场去年普遍录得租务开支缩减，但仍有少数市场的开支上升，当中首推墨西哥的瓜达拉哈拉（第99位），按年开支以美元计算上升48%；其次是阿德莱德（第80位），以及里约热内卢（第53位），两地均是按年升32%。陶先生说：「优质写字楼供应有限，加上其他费用及开支增加，均是这些地区租务开支上升的主要原因。」

本年新入选报告的市场有4个，分别是美国亚特兰大的巴克海德商业区（第90位）、沙特阿拉伯的Al-Khobar商业区（第100位），以及两个中国大陆城市成都及杭州，两地同列第105位。陶先生指出：「当全球焦点集中于中国的经济成绩时，中国大陆发展较成熟、基建设施较好，以及消费能力较有基础的二线城市，亦逐渐在国际商业市场的舞台上崭露头角。以成都而言，当地写字楼新供应缺乏，年中出现租金调整，以及市场出现一段较长的免租时期，令该地空置率自2009年第1季度开始下跌，跌势直至去年第4季度才放缓。杭州方面，浙江省的私营企业经济开始回稳，刺激就业率上升，写字楼租务需求亦较前有所增加，不过，新一轮甲级写字楼供应即将推出市场，预料届时空置率将受到些微影响。」

大中华地区市场的排名方面，上海（静安区）（第61位）及上海（浦东）（第77位）继续是中国大陆最昂贵的写字楼市场，超越北京（第91位）、深圳（第95位）及广州（第101位）。上海市场由于在2009年间出现了大量新供应，合计超过41万平方米，令租金升幅受压。北京情况亦相同。香港去年的写字楼租金亦是跌幅显著，但与北京和上海不同的是，香港中央商务区的供应十分缺乏，租金水平较能企稳。两岸关系好转惠及台北写字楼市场，加上当地于去年并无过度供应，令台北（信义区）与里约热内卢同列第53位。

香港拥有地理位置上的优势，又是开放的国际金融市场，香港写字楼市场因而能够蓬勃发展，吸引各地公司前来拓展业务。陶先生解释说：「根据香港政府最近公布的数据，政府于2009年协助了265家境外公司在港开业或扩充业务，打破了历年纪录。这些公司来自海外、中国大陆及台湾，选址香港反映了这些公司对香港发展的信心，愿意在香港拓展其于大中华以至亚太地区的业务。现时更多欧美企业将业务重心移至亚太地区，一方面是看好亚太区的发展潜力，另一方面是西方市场的经营成本越来越高，这股潮流将有助香港市场吸纳更多海外企业前来进驻，进一步推高未来本港写字楼租务开支。」