世联:深圳写字楼市场09年分析与2010年展望报告

　　　有关世联地产工商事业部——以80%的市场占有率提供深远并可持续的解决方案

　　世联地产工商事业部，多年来专注于以写字楼物业为核心的综合工商业务，已在深圳成功运作46个写字楼项目，累计代理面积逾400万平米，业务覆盖珠三角、杭州、重庆、长沙、南昌等多个城市。致力于在全国范围内为客户提供工商领域更专业的全程服务。

　　世联地产工商业务部2009年深圳写字楼代理市场占有率过80%，力求在新的经济形势下，通过经验与客户共同迎接挑战，并提供系统、可持续的写字楼物业解决方案。

　　我们力求将客户需求反映在产品建议及创新上，建立写字楼64项产品指标体系，将写字楼客户的置业关注因素，量化地反映在64项具体的硬件指标上，并不断地更新及研究，力求准确精准。

　　我们虽拥有海量的写字楼客户资源，但不迷信、也不仅局限于短期的渠道销售，而更重视对写字楼用户的长时间跟踪、经营，提供个性化服务、创新增值服务，只有建立与写字楼用户长期稳定的信任关系，才能针对不同类型的项目为开发商提供稳定并卓有成效的服务。

　　通过我们的专业——深圳市场80%的市场占有率、与时俱进的项目全程营销服务体系、持续的客户深度访谈和回访搭建起来完善的写字楼客户CRM系统……今天我们用专业给您的企业带来启示和超越，相信明天我们将能与您共同让项目成为高端商务市场的成功标杆典范！

　　摘 要

　　2009年对深圳房地产市场可谓是跌宕起伏、惊心动魄的一年。在全球金融危机得到复苏、国内经济恢复的环境下，深圳房地产市场率先复苏，在经历2008全面下滑后获得了重生。

　　2009年深圳写字楼市场的主要特征表现为“全面复兴”并不断创造新业绩。从政策方面来看，上半年出台了一系列刺激房地产发展的政策，下半年政策逐步收紧但并未出现重大的打压政策；从市场来看，二、三级市场成交逐步回暖直至成交活跃、量价齐升；从客户来看，政策的促进和市场的良好表现都促使客户树立了较强的信心，呈现投资客户比例大幅上升、以个人名义购买写字楼的比例继续增大、注册资金500万以上企业客户大幅上涨的明显特征。

　　2009年写字楼市场主要格局：

　　一级市场方面，深圳市2009年新增商业性用地12宗，商业性用地供给较2007、2008年继续降低； 2009年成交10宗商业性用地，其中，福田区4宗，南山区成2宗，宝安区3宗。福田区、南山区商业性用地均为总部经济物业，深圳逐渐迎来单一物业产权的时代。

　　二级市场方面，2009年深圳一手写字楼整体呈现量价齐升态势。2009年深圳写字楼二级市场新增供应量（含租售）为70.3万平方米，其中新增租赁面积为26.5万平方米，新增推售面积为43.8万平方米，2008年可售面积存量为19.6万平方米，整合考虑可知，2009年可售面积总量为63.4万平方米（包括2009年新增推售面积和2008年可售面积存量）。2009年深圳写字楼市场销售面积总计约33.6万㎡，成交均价27187元/㎡。2009年中心区、中心西区深南大道一线均有1个高端写字楼综合体项目推出市场，体量大、品质顶尖成为其基本特征。

　　三级市场方面，2009年在整体经济复苏、政策面保持宽松的环境下，深圳主要写字楼三级市场成交量逐步回升，成交价格稳步上涨。主要写字楼三级市场整体售价12月较1月上涨52.8%，其中甲级写字楼平均售价上涨42%。主要写字楼三级市场租金水平出现了小幅波动，全年呈现出先抑后扬的走势，但2009年全市整体租金水平依然保持稳定的态势。深圳主要写字楼三级市场租金水平12月较1月上涨4%，其中甲级写字楼平均租金上涨5%。

　　2010年写字楼市场预测：

　　首先，预计2010年并不会出现重大的打压房地产市场的政策。政府将不断出台政策调整房地产市场，但种种调控重在抑制住房投机行为，写字楼市场极有可能成为新的投资渠道。

　　其次，2010年写字楼市场可预计新增供应量约90.4万平方米，与09年相比减少约20万平方米，“多点开花、区域升级”的局面将表现得更为明显。2011年及以后可预计项目的新增供应量约达183万平米。重点供应片区集中在中心区和南山区，且中心区主要以单一业权的产品为主，销售型产品多集中在南山区。

　　第三，从写字楼核心客户群趋势来看，核心客户类型保持稳定，中、大客户呈现明显上升趋势，高端投资类客户预期将集聚写字楼市场，“深港四心”将长足促进深圳写字楼市场发展。

　　2010年的深圳写字楼市场，是机会大于挑战的市场。在这瞬息万变的战场上，写字楼发展商需要把握《城市更新办法》的机会节点，密切关注金融政策的变化，审慎乐观的应对种种规范楼市的措施。同时，应深入了解新兴客户需求、重视产品的前期规划。