中原:楼市春交会遇冷 二三级市场低迷(4.26-5.2)

供应增加，成交继续萎缩

受严厉调控政策的影响，本周新房成交并未因楼市春交会的举行而好转，成交量继续减少，成交价格受豪宅成交影响继续上涨。根据深圳中原对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，本周7天共计成交268套，面积2.39万㎡，环比分别减少35.73%和34.52%。本周成交套数仅比07年春交会的10月1-7日多3套，低于08年的春交会和秋交会，是近年来的成交低谷。除罗湖因新盘推出而成交有所增加外，其它区成交均减少。成交均价为25846元/㎡，相比上周上涨了2217元/㎡，环比涨幅为9.38%。

图1  连续6周深圳全市新房周成交量走

 
数据来源：深圳中原对规划与国土资源委员会成交数据监测

深圳中原市场研究部监测的数据显示，随着楼市春交会的举行，推盘项目较多，不过大多采取自然发售的方式入市，因观望情绪较浓且多数价格依然较高，新开盘项目成交普遍较低，多在2成左右。与推盘迎来小高潮相比，本届春交会堪称史上最冷清，深圳参展的项目只有11个，比去年秋交会减少6成，比去年春交会减少近8成。参展项目虽提供一些优惠，但幅度都很小。其他未参展的楼盘同样如此，五一有额外折扣的楼盘寥寥无几。
成交价格方面，三区价格上涨，三区价格下降。宝安、龙岗和盐田价格上涨，盐田只有天麓成交，均价超过10万元/平方米，宝安受金域华府的影响，均价上涨19%，龙岗受十二橡树庄园和凯旋湾别墅成交的影响，均价更是上涨61%。

三级市场成交低迷，价格平稳

根据深圳中原对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，本周(2010.4.26-4.30)成交套数为3880套，日均成交套数为776套，成交面积为33.85㎡，日均成交面积为6.77㎡，日均成交套数和日均成交面积和上周相比均小幅增加，增幅在4%-6%。南山住宅成交面积居各区之首，区域周成交套数和面积环比分别增加16.52%和19.59%；其次是龙岗区，成交面积增幅超16%；罗湖和盐田区成交量也都小幅增加；本周福田和宝安区的成交量小幅回落。

不过，市规划与国土资源委员会公布的成交数据是以房产过户为标准，不能及时反应市场的变化。深圳中原三级市场数据系统显示，受政策连续出台市场观望情绪笼罩的影响，房地产春交会和五一假期的来临也未能促使成交量增加，本周市场成交量继续下滑，其中罗湖区成交量减幅最大，达8成；盐田成交套数减幅达5成，面积减幅为23.64%；福田、南山成交套数减少而成交面积小幅增加，宝安和龙岗的成交有所增加。因本周成交的套均面积较上周大，使得全市住宅成交套数环比减幅达23.29%而成交面积环比减幅仅6.74%。

成交价格方面，深圳中原三级市场成交数据系统显示，本周全市二手房成交均价为17839元/㎡，环比上涨1.94%。宝安区因成交的星河丹堤、水榭山和理想居价格较高使区域成交价格环比涨幅达120.95%，拉升全市成交价格，其他区成交价格环比小幅下降。从各物业成交价格来看，全市二手房本周成交价格相对稳定，并未出现大幅降价的现象。

图3 连续6周深圳全市二手房周成交套数、面积走势图

数据来源：深圳中原三级市场成交数据系统

综上所述，本次楼市春交会遭遇冷清，虽然推售项目较多，但受政策调控及房价仍坚挺的影响，二三级市场成交仍低迷。根据深圳中原市场研究部总监王世界的观点，随着严厉调控政策的逐渐执行，市场的观望情绪会越来越浓。二级市场方面，受政策调控的束缚，未取得预售项目的推广变的更难，取得预售的项目推售速度被迫加快，营销变的更难，成交低迷难以得到改善；三级市场放盘量将增加，成交受观望情绪影响将持续低迷，议价空间可能会加大。