中原地产：系列调控新政出台 楼市月中遭遇转折

2010年4月中原（深圳）领先指数为328.0点，全市六区175个样本楼盘成交均价为18335元/平方米，环比上涨3.88%。虽然在月中出台一系列以精准打击为特点的楼市调控政策，但由于市场运行存在一定价格惯性，月尾转淡的成交仍未对目前高位的价格施加立竿见影的下行压力。因此，本月中原领先指数继3月后又一次创下新高。

从中原（深圳）领先指数的历史走势可以发现，本月领先指数所创下的高位，已经远远高于2007年的记录。并且，结合2009年底的指数峰值来看，虽然今年初有过短期价格小跌，但2010年3月的价格增长仍未摆脱去年一波大涨的市场行情。今年“两会”前后并未有严厉的调控政策出台，再加上未来的通胀预期，这些因素使得自住客户和投资客对不动产的需求热度不减。随着市场过热的风险不断增长，更为严厉的市场调控势在必行。4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院继而规定对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放第三套及以上住房贷款。此外，月中出台对于二套房“认房不认贷”的认定标准也让房地产重新回归其居住属性。

中央近日连打房地产市场调控“组合拳”，掀起新一轮涉及面更广、政策组合程度更高的调控风暴，其力度可谓“历史罕见”了。调控政策引发的市场反应在成交量和供求格局上尤为显著，14日新政出台后，全市的二手房成交量在骤升的市场观望氛围中明显下降，而深圳中原监测到的放盘数据出现稳步增长，3月份时二手房市场的供需矛盾得到有效缓解。根据历史的经验，二手房的成交量在下降初期仍存在价格惯性现象，虽然调控出台后楼市不少挂牌价出现议价空间，但是受月末成交量骤降的影响，遭遇转折的楼市在价格方面依然坚挺。

根据深圳中原统计，在用于编制指数的175个样本楼盘中，86.17%样本楼盘价格相比前三月均价出现上升：约19.35%的样本楼盘升幅大于10%，46.54%的样本楼盘升幅在5%-10%之间，20.28%的样本楼盘升幅在0-5%之间。13.83%样本楼盘价格相比前三月均价出现下跌：10.14%的样本楼盘跌幅在-5%-0之间，2.30%的样本楼盘跌幅在-10%- -5%之间，仅有1.38%的楼盘下跌幅度大于-10%。本月出现价格上涨的样本楼盘明显增加，价格涨跌幅度的分布也出现明显变化。相比2月份样本楼盘价格涨跌分布，本月价格上涨的样本楼盘大幅增加，尤其是价格上涨幅度在0-5%之间的样本楼盘比例上升最多，相反价格下跌幅度在-5%-0之间的样本楼盘比例下降最多，从样本楼盘价格涨跌幅度的分布来看，本月出现价格上升的样本楼盘比例显著高于以往，反映出本轮调控之前市场存在过热聚积的风险。

从全市各区域领先指数的变化情况来看，本月全市六区指数均出现上涨。从环比增长来看，关外二区的幅度要大于其他区域，龙岗区和宝安区的涨幅均维持在4.6%左右；但从指数的同比增长来看，南山区和福田区的增幅最大，分别为52.9%和49.7%。

正如每一次楼市出台调控政策都会助推市场预期的分化，各项政策的落实程度和推行效果还有待进一步观察。近期密集出台的新政矛头直指楼市投资客，但是目前市场尚未出现大量抛售房源的现象，且对于普遍经历过07年至09年楼市起伏的业主和买家而言，过往的经验使得人们更容易低估楼市调控的持续时间及实际效果。因此，在市场内力和新政外力的博弈过程中，伴随观望心态弥漫的还有不少“抄底”心态。考虑到目前无法排除后市例如征收物业税、打击阴阳合同、清算土地增值税、进一步提高房贷利率等更为严厉政策手段的可能性，此轮房价上涨行情的终结可以期待。