中原周评:楼市成交量低迷 价格博弈持续(5.17-23)

成交继续萎缩，二级市场买卖双方僵持

各地楼市细则已经纷纷出台，呼之欲出的房产特别消费税也在各地无人问津的境况下，渐渐暂时冷却，在此大环境中，深圳楼市维持着近几周来的低迷市场态势，成交量继续萎缩，价格却未见大起伏。较之上周无新盘推出的状况不同，本周有两个新盘取得预售许可证，开盘当天均吸引了来自各方购房者的关注，场面的热闹程度与整体市场的冷清形成较强烈的反差，小幅打折与赠送优惠实现了新盘一定程度的成交，基于政府本轮调控的目标和力度渐露水面的前提下，如果近期无其它政策与形势影响，市场僵局可能会开始冰释。

根据深圳中原对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，全市成交225套，面积1.75万㎡，环比均下滑明显，下降幅度分别为34.4%和39.9%，全市各区域均出现不同程度的下降，其中罗湖上周成交的基数较低，因此下降幅度最大，达到了68%，宝安、龙岗成交的下降幅度也较大，这也是前几周两区域内开盘较多，而近期无后续盘源推出支撑的必然结果，两区域的下降幅度均达到了50%以上。

图1  连续6周深圳全市新房周成交量走势

深圳中原市场研究部监测的数据显示，本周全市均价21504元/平方米，环比上涨5%。低迷的成交量很大程度上影响了整体均价的走势，就全市各区域而言，成交量较大的龙岗成交均价显示下跌，而宝安、罗湖和盐田三个区的均价带动了全市均价的上浮。从个盘看，已有较多部分新盘价格出现了一定程度的降价，但整体上还不具有辐射和带动作用，价格的买卖博弈仍在持续。

三级市场“量价齐跌”

根据深圳中原对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，本周(2010.5.17-5.23)二手住宅成交套数为3230套，日均成交646套，成交面积为31.25万㎡，日均成交面积6.25万㎡，日均成交套数和日均成交面积和上周相比均出现一定幅度下滑，降幅分别为10.8%与2.8%。

二级市场小幅度的成交量回跌，虽然还没有完全反映出新政出台以来市场全面萎缩的态势，但本周各区的成交量仍显示出了不同程度的下降，其中盐田由于交易基数较小，使得其本周的下滑幅度居各区之首，区域周成交套数和面积环比分别下降19.32%和21.14%；其次是南山，成交套数和面积的跌幅分别为16.45%和25.34%。

成交价格方面，深圳中原三级市场成交数据系统显示，在连续近一月的低迷成交情势下，三级市场的整体价格出现了一定幅度的调整，本周全市二手房成交均价为15451元/㎡，环比下跌16.9%。较之上周，罗湖区与宝安区的均价跌幅最大，分别达到38.9%和34.2%；而南山区大户型居多的成交结构，使得该区的均价逆势而升，出现46.7%的涨幅。

图3 连续6周深圳全市二手房周成交套数、面积走势

数据来源：深圳中原三级市场成交数据系统

综上所述，随着国家调控进入整体监测阶段，连续几周楼市买卖双方僵持的局面开始出现冰释迹象，二级市场有少许新盘推出，成交量虽然继续走低，但价格与优惠措施开始能吸引一批坚定的购房需求者；三级市场量价齐跌，市场调整明显。根据深圳中原市场研究部总监王世界的观点，在买卖双方持续的价格博弈之后，楼盘已经或多或少出现降价，要待跌入成交冰点的市场回暖，仍需要市场在价格方面进一步作出调整。