置业国际：深圳房地产市场每周简报（5.22-5.28）

　　一、供应与成交

　　一项目获准预售，二项目开盘入市

　　批售方面，本周（2010.05.22~2010.05.28），深圳房地产市场只有水榭春天花园1个项目获得预售许可证，推出住宅1128套/99096平方米。

　　推盘方面，本周（2010.05.22~2010.05.28），深圳房地产市场共有水榭春天花园和东方银座公馆2个项目入市【按一个预售许可证开盘一次计算】，合计推出新房1575套/128062平方米。其中，住宅为1502套/122911平方米，商业为73套/5152平方米。

　　本周开盘项目相关信息一览表

　　两大项目集中推盘，新房成交量升价跌

　　本周（2010.05.21~2010.05.27），深圳全市共成交新房348套，日均成交50套，环比增长20.4%；成交面积2.85万平方米，日均成交0.41万平方米，环比增长29.3%；成交均价20563元/平方米，环比下跌6.2%。本周关内共计成交新房125套/0.81万平方米，占全市的比重分别为35.9%和28.4%；关外共计成交新房223套/2.04万平方米，占全市的比重分别为64.1%和71.6%。成交数量之所以出现回升，主要是因为位于南山的东方银座公馆和位于宝安的水榭春天花园同时开盘，积累的客户得以集中释放。

　　本周（2010.05.21~2010.05.27）深圳楼市成交情况

　　2010年以来深圳楼市成交面积及均价走势图

　　二、政经动态

　　广州出台新政细则重在求稳

　　5月21日，广州新政细则（《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见》）浮出水面，涉及8大方面24条措施。不过，总体来看基本没有严厉的政策，重点放在加强住房保障、增加有效供给等供应端的调控上，较北京、深圳等地新政更为“温柔”。在遏制不合理住房需求方面，主要规定如下：

　　市国土房管局金融办要积极配合金融监管部门和商业银行，严格落实国家差别化住房金融调控政策，支持居民合理住房消费，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。坚决抑制不合理住房需求。

　　市国土房管局、金融办要根据市场动态和未来调控成效，在房价过快增长势头得不到遏制的情况下，研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施，抑制投机性房需求。

　　市地税局牵头，严格按照国家颁布的税收法律、法规和有关规定政策，认真做好涉及住房消费和房地产收益调节的各项税收管理工作，加强土地增值税的征收、管理、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　重庆出台十措施调控楼市

　　5月21日，重庆出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从四个方面提出十条具体调控措施。政策未提限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等方面，因此显得相对温和。主要内容如下：

　　严格执行对贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。

　　对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助，并执行购房入户和公积金贷款优惠政策。市政府鼓励市民购买普通商品住房，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。

　　严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。

　　保障房用地可实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠，试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。

　　国务院通知规定拆迁致恶性事件要问责

　　5月下旬，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。通知要求，各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善解决。同时，要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿。尚未公布新的征地补偿标准的省区市，必须在2010年6月底前公布实施。已公布实施，但标准偏低地区，必须尽快调整提高。

　　对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。

　　国税总局发布土地增值税清算细则

　　5月26日，国家税务总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，主要包括：土地增值税清算时收入的确认；房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定；房地产开发费用的扣除；房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除；房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除；拆迁安置土地增值税的计算；转让旧房准予扣除项目的加计；土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金等。

　　由于早在2006年12月，国家税务总局就曾经出台过《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。因此，本次出台的《关于土地增值税清算有关问题的通知》被视为前者的补充和升级。此外，在“新国十条”中也曾提出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。所以，《关于土地增值税清算有关问题的通知》也是“新国十条”中关于土地增值税清算精神的落实。

　　北京物业管理办法出台

　　5月27日，《北京市物业管理办法》正式出台，今年10月1日施行。北京市住建委相关负责人表示，为了保证新《办法》的贯彻落实，还将陆续出台36项细则和示范文本，用组合拳的方式对物业管理进行规范。新出台的办法中如下内容比较受到关注：

　　建设单位承担前期物业服务责任。销售