美联物业：探讨中国住宅市场发展的四大瓶颈

　　·第二：囤地捂盘持续存在

　　从全国土地市场来看，本年购置的土地面积一般远高于同期土地完成开发面积。同时，待开发土地面积也在不断增长。土地市场如此，在项目建设环节也如此。如下图所示，同期全国房屋施工面积和竣工面积之间的差距不断拉大，2009年达到历史新高的24亿平米。而全国商品住宅的施工面积和竣工面积之间的差距则达到历史新高的19亿平米。如果以人均20平米计算，可以给近1亿人居住。如果我们放松假设条件，假设经过适当的措施和技术促使更多的住宅竣工，每年平均增加5亿平米竣工量，在当前大城市平均房价10000元/平米的形势下，也可以每年解决1000万人口的居住要求。

数据来源：国家统计局，美联物业全国研究中心

　　从历史经验来看，特别是近5年的情况表明，捂盘比不捂盘可能能赢得更高的利润，从而加剧了开发商的捂盘信心。有的开发商甚至通过高开盘价减缓销售速度的方法变相捂盘。虽然待价而沽在完全市场经济条件下是一个很正常的行为，但在中国人多地少的情况下，政府有责任尽量减少这种投机局面的发生。

　　2006年曾专门针对捂盘情况进行专项整治，取得了阶段性效果。去年下半年以来的调控政策对打击捂盘也有了一些新的细则。今年2月11日，北京市建委等11个部门联合发布的《关于贯彻国办发［2010］4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。该政策要求，开发商应3日内一次性公开全部可售房源、限制外资购房、加大房地产市场执法检查力度等。春节长假刚过，北京市房地产交易管理网就对“京通苑”、“长安融府”、“朝悦大厦”、“合生时代中心”等变相捂盘行为进行了公示。

　　从09年下半年开始，杭州对申请商品房预售许可证除了常规的申请材料外，要求开发企业必须按杭州市建委审批的“工程形象进度鉴证单”范围，进行一次性申请《商品房预售证》，不可以按幢进行分批申请、销售。

　　广东也发布了“粤四条”，明确规定：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

　　3月银监会提出了新要求，指出经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。

　　3月29日，杭州江干区丁桥的“联合·格里”，在杭州市房管局执法人员的监督下，正式开盘。此前，该项目由于领出预售证后没有按规定在当天开盘，受到房管局查处。

　　可见，打击囤地捂盘目前仍没有找到更长期有效的办法。针对开发商抬高申报价格来捂盘的方式，我们建议可以按其申报价格征收所得税。