21世纪不动产深圳泛城：历次调控缘何均被“腰斩”

  到目前为止，史称“最严厉调控”的4.17新政已经过去5个月，深圳楼市也走过了一段不平凡的历程，那些渴望房价下降的观望者至此也可以看清此次调控的真相了。深圳新房均价虽然从4月的20556元/平米下降到6月的16978元/平米的低点，但是由于“国十条”对大户型和豪宅的特殊房贷限制，6月全市均价的下跌很大程度上是由于豪宅成交的缩减所导致的结构性下跌；而至8月份，新房均价回复至19442元/平米，虽然同属结构性上升，但结合新政前后的表现，新房价格既没有涨，也没有跌，而是经过了一次“假摔”，因此，新政仅遏制住了房价的快速上涨。而对于成交量，受新政影响大幅锐减，5月新房仅成交1423套，相比4月大跌55.9%，但随后逐月上升，8月成交量达2971套，基本与3月持平，至上周（9.13-9.19），新房周成交量已超越4月成交最热闹时期，而9月成交量超越4月成交量已几乎没有任何悬念。

  同样，二手房市场目前也已脱离五六月成交低迷的阶段。受《监管办法》的刺激，8月二手房成交量井喷，达13279套，环比涨53.4%。虽然部分人士认为9月将会恢复低迷状态，但根据21世纪的监测数据，9月成交依然活跃，上周（9.13-9.19）二手房成交2586套，同比8月中旬持平。而据21世纪不动产东海尊豪分行戴经理表示，目前二手房成交虽然受监管办法较大影响，但是相比七月份和八月初依然活跃。他认为后市成交量将不会大起大落，而是稳步上升。

  由此可以看出，4.17新政对楼市的影响已经大幅衰减。即使是价格调控，到9月份，二手市场业主频繁大幅返价；一手房成交量猛增，部分开发商纷纷取消促销，减少赠送面积，而这无异于涨价。目前，新政的执行力度需要中央的三令五申才能维持，新政已近乎被“腰斩”，最严厉的调控也难逃周期循环的命运。

  那么，中国楼市调控的问题出在哪里？为何每一次调控政策的作用时间都如此短暂？从03年房贷新政和国18条开始，每年的房地产调控政策层出不穷，但房地产市场似乎是很“健忘”的，在每一轮调控之后，似乎都会必然经过观望、反弹、疯狂、再调控这几个阶段，乐此不疲。经过分析就可以发现，导致这种现象的最直接原因是政策的定位。只要回顾每一轮调控政策，我们就会发现，“遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”是几乎每一轮调控的基本出发点。调控的目的是遏制房价，而不是打压房价，因此调控之后房价不涨已达目的，而不跌也是必然现象。其次，中国的房地产市场还不是完全竞争市场，而是还有很多计划经济时代的影子，至少目前地方财政还很大程度上依赖于房地产交易的税收收入，房价下跌首先就不符合地方政府的利益。

  而即使是遏制房价，从以往的经验来看，也需要轮番调控，否则就一涨不可收拾。这一点就必须从调控方式说起，调控的方式决定了其作用时间的短暂。调控政策过多的使用了行政干预，而非经济调控。这两种调控是有本质区别的，从经济学上说，市场是一个完整的体系，行政调控是从体系外调控市场；而经济调控则是在体系内调控。这就好比中国房地产市场是一条向前发展的河流，经济调控则是去引流，而行政干预是去堵，更何况目前中国房地产市场是一条运行不太顺畅的河流。具体地来说，经济调控是根据市场运行规律，以经济手段如税收、利率、财政政策等方式来引导和平衡供给需求，进而影响房价；而行政干预则是通过行政手段，强制性的插手控制市场的运作，调控房价。以4.17国十条来说，大幅提高三套房首付比率无疑是堵需求，同时忽视了银行的利益。当未来政策逐渐被“遗忘”，地方政府执行有所减弱时，这种需求会立即爆发出来。而其他政策无不与此类似，堵需求而不是引导需求。行政干预如一只有形的大手插入到市场中，影响了市场的正常发展，从开始就决定了调控效果是不可持续的。而经济调控则可以从根本上引导需求，并增加供给，例如提高三套房贷利率、征收房屋闲置税、征收三套房以上房产税（俗称“楼市核武器”）、实行评估价过户等等，有从体系内的引导，就如同要河流改道一样，供给需求就会沿引导的方向而去，调控效果也可以长久。

  因此，21世纪不动产认为，要建立房价调控长久有效机制，必须立足于国内房地产市场发展现状，实行灵活有效的经济调控政策，合理引导供给和需求，住房问题才能得到有效解决。