21世纪不动产：二次调控为热闹楼市降温

　平地一声雷，第二轮调控开始了！选择在十一黄金周之前出台政策，真可谓煞费苦心，因为目前楼市回暖不久，房价上涨刚开始冒头。将房价过快上涨“扼杀于襁褓之中”，可以说就是此轮调控的意义。基于此，当冷静下来细细品味此轮调控时，才发现“药性”也不是很猛。

　此轮调控的最大亮点是七部委于近日密集出台措施，要求严格执行“国十条”，并要贯彻落实相关细节，同时加强了政府问责制。在房贷方面，居民购房首付款比例调整到30％及以上，二套房首付不低于50％，第三套房贷全线叫停。语气严厉，阵容强大，是历次调控所罕见的。

　在目前房价上涨刚开始冒头的情况下，如此严厉地执行相关政策，对房地产市场是很有震慑作用的。以往房价之所以屡调还涨，根本原因就在于执行不力上，本次调控抓住了这个关键，对遏制房价过快上涨将会有很大影响。加强政府问责，对房价调控不力的地方政府将会有所惩罚，通过体制内处罚要求地方政府调控房价也点中了要害。但是本次调控仅能算是4.17新政的持续，是对国十条的加强执行，因为在政策层面上的变化不大，并没有独立的有影响力的政策出台。

　从影响上来看，首当其冲的当然是房价，可以想见在中央对遏制房价的决心如此强烈的情况下，深圳未来房价上涨幅度将会明显减小，按目前的情况看，新房均价将会长期维持在2万元/平米左右。其次受影响的是投资性需求，三套房贷彻底喊停，二套首付不低于50％，并大幅提高贷款利率，在严格执行下，投资性购房将会明显减少。而对于深圳楼市来说，初次置业首付比例提高至30%，停放三套房贷在深圳已经实行有一段时间，因此，此番调控对深圳楼市影响不大。

　从以往经验来看，本轮调控终将虎头蛇尾，因为首先，房贷政策一刀切不仅堵住了投资性需求，也堵住了刚性需求，而且不符合银行利益。历次调控之后均有报复性增长，而这一次也将不例外，导致如此后果的首要原因就是堵需求，当未来形势变化，政策松动时这些需求将会爆发出来，并又推动房价上升。而让银行停放三套房贷，无异于要让银行割去一块大肥肉，实行起来心有不甘。其次是深圳土地供应紧缺，住房就是宝贵的稀缺资源，而80后大军已临近30岁，结婚置业构成了最为庞大的刚性需求，在这种纯粹的卖方市场中，房价不涨已经是最好的结果。在大量增加供给之前，要房价下跌就是强按牛头喝水。最后，本次调控也非温家宝总理所说的“长效机制”，而只是针对目前楼市回暖，房价开始快速增长而做出的反应，只要未来房价稳定，调控将会逐渐放松。

　值得注意的是，本轮调控虽然不会让深圳房价降下来，但中央坚决遏制房价过快上涨的决心是不会改变的，对打击投机性需求的目的也是不会改变的，深圳房价上涨的时代已经过去，未来走势将会缓和很多。另一方面，政策规定自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，说明调控的目的在于打击投资性需求，而对合理的自住型需求有所补贴。这也是调控差别化对待的一个体现。