中联:二手房过户量大增 均价小幅下降(10.25-31)

     前言：上周（10月25日 -10月31日），根据国土局数据显示，深圳二手房过户成交6554套，环比上涨了273.8%。成交均价方面，上周二手房均价小幅下跌，为14564元/平米，环比下降了4.4%。

　　过户量激增

　　根据国土局数据统计，上周深圳二手房过户量共6554套，环比上涨了273.8%。日均成交量高达1311套，其中29日成交1787套，创下调控新政出台后的最高成交量。分区来看，六大行政区成交量均呈现上涨态势，其中宝安区市场表现活跃，成交量最大，共成交1484套，环比上涨273.8%，涨幅明显。其次是龙岗区，共成交1366套，环比上涨了166.3%。其余各区成交套数依次为：福田1326套，环比上涨了164.7%；罗湖1126套，环比上涨143.2%；南山1102套，环比上涨了142.7%；盐田150套，涨幅最小，环比上涨了123.9%。

　　均价有所下降

　　根据中联成交数据测算，上周二手房均价有所下跌，为14564元/平米，环比下降4.4%。上周成交结构稍有变化，高价位物业成交比重有所下降，1.5万元/平米以上物业成交减少，占比重39.2%，减少了5.3个百分点。面积结构方面，小户型的物业成交明显增加， 90平米以下物业占比72.5%，比上周增加了5个百分点；从成交结构上看，高价位物业成交减少和小户型户型成交增多是上周二手房均价有所下跌的主要因素。

　　后市展望

　　受到按评估价征税的传闻影响，上周二手房成交量激增。由于按评估价征税，将增加房屋买卖双方的交易成本，大量购房者抢在政策出台之前交易，导致10月底二手房出现集中过户现象。另外，上周有媒体称多家银行下发房贷7折优惠利率全面取消的通知，购房者的房贷成本进一步提升。我们认为，随着银行信贷投放在“量”上受到严格限制，提高“价”即利率只是时间问题，短期内该行为不会对楼市产生过大影响。不过，今年以来出台的房地产调控政策和货币紧缩政策，加上按评估价过户、房产税即将出台等消息，将对楼市产生“组合拳”累积效果，将对房价形成较大的压力。

　　图：近十周深圳二手房成交价量走势图