楼市钱途风险未卜 各大银行收紧地产信贷

提要：据《财经国家周刊》“刚刚接到总行下达的新增开发贷额度，控得很紧，比去年收了近1/3。在2009年巨额的信贷投放下，商业银行的房地产新增贷款亦创新高，在2010年楼市前景不明的情况下，对信贷质量带来未卜风险。

“刚刚接到总行下达的新增开发贷额度，控得很紧，比去年收了近1/3。”1月29日，某股份制上市银行上海分行人士对《财经国家周刊》记者说。

面对不断释放的房地产市场调控信号，在银监会加强信贷规模约束的情况下，商业银行开始加速房地产信贷调整步伐。收紧开发贷额度、利率上浮、提高个人住房按揭贷款首付款比例等，成为现实选择。

1月26日，银监会召开的2010年第一次经济金融形势分析通报会上提出，各银行要“高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策”。

在2009年巨额的信贷投放下，商业银行的房地产新增贷款亦创新高，在2010年楼市前景不明的情况下，对信贷质量带来未卜风险。

国家统计局公布的数据显示，按房地产开发贷和个人按揭贷款合并计算，2009年房地产开发资金来源中，银行信贷资金占比达到34.48%。专家指出，如果考虑到贷款向房地产领域挪用的情况，以及房地产开发中施工企业垫资亦部分出于银行信贷，上述比例还会更高。

部分银行人士向《财经国家周刊》透露，在银监会上述会议召开前后，他们已经开始在调整2010年的房地产相关贷款政策，普遍的做法是“总体收紧，有保有压”。

某股份制上市银行上海分行人士说，总行2010年严控开发贷额度，今年的新增贷款预计规模大幅下降的情况下，总行要求今年禁止腾挪其他贷款额度到地产开发贷上。

此前，当房地产贷款额度不够时，银行在贷款项目中“自求平衡”的做法非常普遍。目前，一些银行已经提前口头预警各地分行今年不得如此操作，起码在一季度。

一家股份制银行中部分行的风险控制部经理告诉《财经国家周刊》记者，2010年对房地产开发贷的精神是：有好的项目就直接上报，没有好的项目，不必滥竽充数，且审批权一律在总行。

据某国有大行公司部人士介绍，他们已向各分行下达了收紧地产信贷的通知，原则是按照“国11条”精神和监管部门要求，各地分行按季分析本地区内房地产价格走势和趋势，严格开发贷业务操作，加强风险防范。

“国11条”，即是2010年1月10日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。为抑制当前过高的房价上涨态势和资产泡沫，该通知要求银行机构要严格房地产开发贷款和二套房贷款政策，以防范风险和抑制投机。

据《财经国家周刊》了解，多家银行正在加紧起草符合监管方向、更加严格防范系统与行业风险的信贷细则。开发贷的主要方向是：支持普通商品房开发项目，选择介入地价合理、地段配套设施相对较好的项目。严格对待2009年高价拿的地块所做的项目。

“尤其是对那些去年拿地较多的中型房地产商，要慎重。”一家国有大行人士对《财经国家周刊》说。

此外，个人按揭贷款亦将按照“国11条”要求，严格执行二手房首付四成的规定。多家银行个贷部人士还向《财经国家周刊》表示，将会压缩享受七折利率优惠的客户指标。

“只有个人信用记录好的、户型符合国家鼓励政策的、首付比例高的客户，才能完全打七折，剩下的都要上浮。”某商业银行人士透露。

工行武汉分行人士告诉《财经国家周刊》记者，银监局2010年将不定期抽查房地产相关贷款情况，审核开发贷和个人按揭是否符合贷款条件、程序是否合规等。“一旦出现问题，将会给予严厉处分。”

由于今年信贷投放的总盘子被预定为7.5万亿元，业界预计，与信贷总量增速的变化方向一致的房地产信贷也会出现明显下滑。国家严控新开工项目的贷款投放政策会影响开发贷的扩张。据西南证券测算，2010年地产行业贷款增速将下滑25%—28%。

调控出的机会

部分商业银行对房地产信贷的控制，让另一些银行嗅到了机会。

“我们正在评估一个新客户。目前可能倾向于放款。”某股份制银行深圳分行的一位公司部负责人对《财经国家周刊》记者说，由于信贷调控新年伊始拉开帷幕，一些开发贷项目正从大行挤至股份制银行。

据其介绍，2009年贷款条件宽松，当地很多大中型房地产企业客户主要被大型银行垄断。销售市场的热闹，使这些开发商手头积累了不少现金。当2009年下半年拿地，2010年准备开发时，大行的资金口袋却收紧了。“实际上很多项目还是不错的。”

除了项目机会之外，信贷额度的紧缺，也使银行议价能力得到提升。“去年是求着企业贷，你给授信，人家不用。今年是（开发商）宁愿支付比较高的利率，也先把款提走。”某股份制银行广东分行人士说。

额度的收紧使银行对利率定价有了更多话语权，这使得银行可以通过“以价补量”实现收益增长。

“1月我们贷出的开发贷，利率都上浮了8%。”某国有大行中部分行人士向《财经国家周刊》说。

一家中型股份制银行地方分行人士也介绍，按总行要求，他们近期的开发贷款利率一律按照基准利率上浮10%执行。而在去年“钱满为患”时，他们大部分开发贷都执行九折的政策底线。

贷款利率的上调和信贷额度的减少，虽然可能促使房地产商去寻求其他融资渠道，但这种控制，也使银行有更多主动性来判别客户风险。

2009年11月份，作为“优质客户”的中信地产，其100亿元授信大单被某商业银行否掉。尽管其土地储备超过2000万平方米、总资产约500亿元，但审批银行认为集团客户的盘子大，财务和人事关系复杂,贷款如果流入集团内部,银行难以监控资金的实际使用和流向。

一位银行业内人士认为，类似这样的案例在今年的信贷紧缩环境下，预计还将会频繁上演。银行将在贷款投放中博取主动权。

同样的情形也发生在个人按揭方面。据《财经国家周刊》了解，部分银行正酝酿压缩首套房按揭贷款7折贷款利率的占比。一家股份制银行总行人士告诉记者，他们2010年计划把执行上述利率的贷款控制在全部贷款发放量的30%以内，“最高不超过40%。”

进退考量

由于对房地产市场风险判断加强，银行开始细分房地产市场，加大客户结构调整。

“那些去年下半年以来拿地较多的中型和民营房地产商，我们会比较慎重。”一家股份制银行人士对《财经国家周刊》记者说。他还说，该行目前的政策是：暂时只做住宅项目，不做商业地产和别墅类高档楼盘。

而另有商业银行则计划，第一季度主攻较为优质的商业贷款。其原由在于随着楼市调控，二套房政策从严执行，房价高企等因素，住宅市场前景不明。相比之下，经济复苏背景下，商业活动的重新变暖，一些城市繁华商业旺区的街铺商业贷款正变得有利可图。

而对开发贷而言，住房市场的变化，也对银行信贷投放极具意义。

据了解，2009年房地产商拿地的资金比例中，20%为自有资金，20%~30%的资金来自业主的个人按揭贷款，其余50%~60%以在建工程项目的名义向银行贷款。如今信贷龙头拧紧，房地产开发自有资金比例提升，房屋预售款对于今年以来房地产商的现金流情况产生更大影响。

民生银行行长洪琦不久前指出：当前的高房价及政策调控使得2010年的房屋销售前景充满了不确定性；相反，今年的房地产投资则将预计保持较快增长；二者此消彼长，房地产企业的现金流总体将不及2009年充裕，一些开发商的财务风险值得重视。

虽然2009年销售热闹，开发商总体现金流还算充沛，但上述从事高端住宅开发的开发商投融资部人士也向《财经国家周刊》说：“如果市场销售不好、银行贷款不畅，那么除少数能在资本市场融资的大型房企外，绝大多数房地产目前的现金流最多支撑一年时间。”

房地产市场1月份的数据并不乐观。据国信证券1月26日的研究报告，1月18日~1月24日期间，从17个重点城市环比看，除少数城市外，各地销量下滑趋势未变。

这种情况也对银行的风险管理提出挑战，他们需要应对客户可能突然爆出的风险。

就在1月25日，上市公司大龙地产突然发布公告，称其控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司因欠缴竞获土地的地价款，1月22日被暂停新的土地出让交易活动的资格。而就是该公司，去年11月曾以50.5亿元的价格拿下北京“顺义区天竺开发区22号地块”成为当时北京“高价地”。

有鉴于此，多名银行业人士向《财经国家周刊》表示，2010年对开发商的实力和项目资金的运作情况，会控制得更加严格。开发商最大的风险是烂尾和楼盘销售不出去，要控制这两大风险，“重点在于支持那些实力强的开发商和好的项目。”

一些银行还尝试加大保障性住房的贷款占比，以此平衡风险。

“银行和开发商对盈利目标追求不同，只要收益略高于风险，开发商都有可能去做。但是银行要全面考量风险。所以，即使对保障性住房资金支持，收益较低，但是在国家政策的支持下，风险较小，我们也会考虑去做。”某股份制银行地方分行人士说。

但他也同时承认，对保障性住房的信贷政策还缺乏明确的指引和细则。“总行指出了相关精神，但没有规定占比。在具体执行中，哪些项目可以算成保障性住房、对保障性住房的利率可以优惠到什么程度，还不清楚。”

面对风险未卜的市场，商业银行判断的差异化已经凸显。