知名地产营销人弓鸣：调控下你还有多少购房机会？

    面对持续的楼市调控，很多人不禁问：调控到底是左右了房价，还是左右了我们的购房机会？

    客观看，持续的楼市调控，一方面确实令楼市量价下行，另一方面，繁杂的手续和银行资信等也加大了购房的复杂度与难度。调控虽成效斐然，但“误伤”亦在所难免，尤其是那些首置、首改类的刚需，更是有“被调控”之嫌。于是，持续调控下，市场一致的反映是：资金不是问题，问题是买的机会！到底是神马限制了机会呢？不妨细数调控下的购房机会。

    供应不均令重内轻外者丧失购房机会

    调控大势下，房企能降低风险、稳健发展的一个举措之一便是适度减少或放缓开发量，总体看，这一现象在一线城市普遍存在，甚至一些大型房企将开发的重心直接转移至调控相对薄弱的二、三线城市，以在降风险的同时保利润。以深圳为例，自去年至今，深圳的宏观供应基本呈走低态势，甚至有媒体说，2011年上半年的楼市存货和供应几乎达到历史的低点，究其因，无非调控使然。也就是说，政策在调价，房企在减量，与此同时，需求却持续积压，加上繁杂的购房手续，某种意义上说，购房机会确实在“减少”，这就使得市场在有限的供应下，屡屡出现僧多粥少的抢购现象，尤其最近开售的大运城邦、西荟城等，无不是“开光盘”、“受捧盘”，令很多未得手者怨声载道、扫兴而归。

    另一角度看，近年深圳福田、罗湖甚至南山的楼市供应几成真空已是不争的事实，反之龙岗、宝安的供应量却持续攀高。虽然深圳早已大特区、一体化，可某些重内轻外的置业购房观依然存在，导致一些刚需过于信奉“老关内”，迟迟不肯出手龙岗、宝安，结果是死等供应稀缺的“老关内”，坐失龙岗、宝安购房良机。市场默变，购买心态却守旧不变，如此，购房机会自然骤减。

    由此可见，楼价虽然被限，但在限购、限贷之外，供应量不均又成了新的瓶颈。左右购房机会的因素，一方面源于客观因素，但另一方面看，也有人为因素。可以预测，未来能够有持续规模供应的依旧在龙岗、宝安两区，尤其是深圳高起点规划的五大副中心之一的坪山新区，购房机遇和前景更是看好。

    一线城市持续调控下的购房新机遇

    根据近日国务院的最新楼市调控：房价上涨过快二、三线城市要采取限购措施，此举被很多专业人士解读为：二、三线城市的楼市调控开始正式进入上游的关注视野，一线楼市正逐渐“调控到位”。事实会如此吗？

    与此同时，深圳新的调控措施也积极酝酿中，根据相关媒体报道，本次新的调控措施是改“价格增幅不超过GDP增幅”的调控目标为“价格月度环比0增长”，房价的限价口径也由深圳统计局的计算控制改为由国家统计局计算控制。具体的新开盘项目限定三种限价、定价方法：第一选择是以区域内最靠近自己的同质楼盘为基础定价，各户型的均价（90平米以下、90-144平米，144平米以上）不能超过临近楼盘的均价；第二选择是如区域内没有可参考的新盘，则选择靠近自己的具备同比性的区域来定价（各户型均价不能超过比较区域内的各户型均价，同类片区原则不能跨行政区域）；第三选择是如果同类区域都没有可参考新盘，则以片区内二手房价格为定价标准。看得出，以深圳为代表的一线城市调控正在持续，限价令正进一步深化，房价方面的买房机遇正进一步明朗化。

    由此，当前形势下务实的购房机遇是：一、深圳房价进一步的走低是趋势；二、龙岗、宝安可持续的规模供应是事实；三、改变重内轻外的购房观是必须。此三点，笔者认为是当前形势下必须认清和把握的购房观，否则购房机会只能坐失。

    再细看龙岗、宝安的区内供应，近年龙中、宝中的开发与供应已趋向饱和，接踵而至的首推坪山新区、前海中心，该两区除了妇孺皆知的政府高起点规划外，开发与供应显然是热点和重点，更是购房的机会点。特别是规划、发展先行于前海的坪山新区，近年在深业地产、万科地产等品牌房企的扎堆开发下，已当仁不让的成为推进深圳城市发展的标杆区域和全市房地产供应的热点区域。尤其值得关注的是拥有该区最大土地储备和最大开发量的深业地产，在成功推出东城上邸等项目后，另一规模逾210000平米的双地铁都会综合体——东城国际，也即将于7月23日公开发售，不失为新形势下值得关注的热点项目。