TOD为锚点 龙湖挑战“能力者”的游戏

　　TOD为锚点，龙湖挑战“能力者”的游戏

　　当地产开发增长曲线接近高点，房企竞争激烈胶着，如何寻找到更多增长新路径，是个关键问题。

　　来自中国城市轨道交通协会发布的《2017年城市轨道交通行业统计报告》显示，截至2017年末，中国内地34个城市开通轨道交通并投入运营，开通线路165条，运营线路5033公里；2017年新增运营线路32条，同比增长24.1%；新增运营线路880公里，同比增长21.2%。

　　毫无疑问，由轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式，对房企来说是新的蓝海。西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵认为，TOD开发在国家大力倡导、轨交高速发展、新型城镇化倡导节约利用土地等因素推动下，发展快、空间大、社会各方关注度高且参与意愿强烈。

　　在TOD这条路上，已经有先知先觉的房企开始行动，而龙湖正是国内TOD先行队伍中的一员。在龙湖集团副总裁、集团总建筑师胡浩看来，产业和人口导入是城市发展的必要条件，从龙湖多年探索经验看，围绕轨道交通规划城市发展最具可持续发展性，并有巨大的想象空间。

　　从对TOD模式的摸索到落地，龙湖倾注了大量的时间和精力。截至目前，龙湖已经开业的TOD商业项目18个，以TOD为核心的全业态开发面积达到800万平方米。

　　TOD思考与探索

　　在对TOD模式的探索上，龙湖从2003年便已开始，并一直保持惯有的稳健作风。

　　2003年对于龙湖是关键的一年，在这一年，龙湖的商业正式起步，也是在这一年，龙湖的TOD理念开始萌芽。“2003年，龙湖的第一个商业项目重庆北城天街开业，那时候我们开始思考TOD，TOD的核心理念就是人流，是商业必备的基础条件。”胡浩说。

　　彼时，TOD在国外已经风靡，国内却鲜为人知，龙湖只能借着发展商业地产的同时，不断对TOD进行了解和探索，这一摸索，就是八年。在这期间，龙湖初步形成TOD理念，包括意识到商业聚集与业态复合重要性。

　　商业地产的发展一直伴随着轻资产和重资产的讨论，在很多业内人士看来，轻资产的商业地产模式能够让房企面临的风险降到最低，反之，重资产项目则会成为房企“沉重的包袱”。但在众多房企喊出轻资产口号的时候，有着TOD梦想的龙湖却以长远的眼光来看待商业地产，提出了“持商业”。

　　2011年，龙湖商业加快在全国的布局步伐。与此同时，龙湖对TOD模式的理论思考更多投入到实践中，沿着轨交找地，为TOD项目的落地发展铺路。

　　而且，与很多涉猎TOD领域的房企专注开发地铁上盖TOD项目不同，龙湖认为，城市的发展离不开轨道交通的发展，而轨道交通则包含城市中的地铁和城际间的高铁。

　　去年，龙湖先是以34亿的价格拿下了重庆沙坪坝高铁站地块，正将其打造为国内首个商圈高铁TOD项目，命名为“龙湖光年”。在河北高碑店，龙湖还正在打造一个规划面积6.9平方公里，毗邻高铁的绿色生态TOD项目。“现在龙湖投资布局，在做深做透已布局市场的基础上，持续关注高铁网点布局节点形成的城市群，以及类似高碑店这种环超大型城市周边的卫星城市。”

　　重庆·龙湖光年项目剖面示意图

　　胡浩透露，龙湖在TOD模式上的探索和实践正在提速，未来四年，龙湖还会有30余个TOD商业项目陆续落地。

　　新的业绩增长点

　　“未来三年，龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升，到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿。”对于商业地产板块，龙湖早已定下明确的目标，而较大比例的商场，都属于轨交节点上的 TOD项目。

　　胡浩将TOD项目形容为龙湖业务的锚点，“如果企业将每个业态分开去做，就无法形成集约化的效应。以TOD为锚点，让企业内部各业务体系相互协同，就达到了集约化的效果。这是房企从地产开发逐渐向城市运营、城市服务去转变的一个契机。”

　　住宅开发销售、商业运营、长租公寓、物业服务是龙湖的四大主航道业务，此外还有养老、产城创新业务。胡浩介绍，TOD项目是一个业态聚合的“大底盘”，以TOD为锚点，将多条业务聚合在一起，以此促进未来的运营能力和利润的增长。因此，TOD项目为龙湖带来的不仅是利润，还有持续的现金流。

　　不过，眼下龙湖的TOD项目还需要一定的住宅开发销售来支撑。龙湖集团首席执行官邵明晓此前提出，未来龙湖的经营型业务会逐步加大，平均每年住宅开发销售回款的10%，投入住宅之外的持有物业。

　　胡浩告诉时代财经，虽然当前还需要住宅开发销售回款的方式进行投资，但从长远看，龙湖也要用运营持有物业所获得的资金来投资TOD，这样能够帮助龙湖增加自身的造血能力。

　　不难看出，在龙湖眼里，运营持有物业是笔理想的生意。2017年，龙湖投资性业务不含税租金收入为25.9亿元，较上年增长35.6%。

　　有业内人士认为，龙湖持续将销售回款的一定比例投入持有物业，带来的将是2020年商业租金对集团总利润贡献占比达到20%。更重要的是，未来稳定的租金收益，将能逐渐覆盖龙湖的借贷利息，起到平衡杠杆的作用。

　　能力者的游戏

　　实际上，“轨道+物业”的开发模式在近几年来已经逐渐被关注，很多TOD项目也收到了不错的效果。但TOD仍然是一个高门槛的领域，与普通商业项目相比，TOD项目的规划和建设所耗费的精力呈几何增长。

　　龙湖发现，在TOD模式领域有四个阶段。第一阶段是知道交通重要，但仍停留在弱连接层面；第二阶段，轨道交通开始有通道，可以避免刮风下雨通行等问题；第三阶段就是地铁上盖物业建设等；第四阶段便已发展到极致。比如，日本的涩谷未来之光，可以做到复合七条轨交，除了空间连接，还能关注到内容之间的连接。

　　TOD无疑是能力者的游戏，尤其第四阶段的TOD项目，复杂性最强，对房企的要求也更严苛。首先，这考验企业与政府、轨交公司等多个主体沟通协调能力；其次，在开发TOD项目的过程中，企业需要具备打造多个复合业态空间的能力。

　　为了能够在TOD领域得心应手，龙湖做足了功夫，曾赴日本考察、借鉴成熟经验。同时，龙湖还在今年年初提出“空间即服务”新战略，其核心针对龙湖具备多业态空间打造运营服务能力，且加强协同而提出，这也促进了龙湖在TOD模式下的多业态聚合。

　　在胡浩看来，当前龙湖已经具有非常丰富的产品体系，足以应对各类TOD项目的要求。近些年来，龙湖商业、长租公寓、物业快速成长，养老、产城等业务也在积极探索。时代财经了解到，这些业务都会根据TOD项目的规划需求，选择性的植入。

　　值得一提的是，不同于冠寓的成倍增长，在推进TOD上面，龙湖认为需要“慢慢来”，因为大多数的TOD项目都有开发周期长的特性。

　　而在大周期的项目中，资本为王。说起龙湖的资金实力，胡浩底气十足，他表示，一直以来，龙湖的平均融资成本都控制在较低水平，2017年底这一指标是4.5%，接近卓越央企，这也让龙湖在做TOD项目时更加从容。

　　邵明晓曾表示，过去三年，在整个行业加杠杆的背景下，非标、影子银行、信托，这些龙湖均未用过，这样的纪录给龙湖带来了非常低的融资成本，因此龙湖才有能力做好持有物业。

　　这些，也正是龙湖能从容参与TOD这个能力者游戏的保障所在。