江湖夜雨十年灯：连续三年跻身《财富》500强，中国恒大是如何炼成的

　　一、前言

　　7月19日，2018《财富》世界500强正式发布。中国恒大（HK.03333）以460.19亿美元的营业收入位列230名，较去年大幅上升108位。而在上周公布的《财富》中国500强榜单中，恒大排名22位。

　　《财富》世界500强是衡量全球大型公司的权威榜单，以企业年度营业收入为主要评定指标。今年中国公司表现延续强势，也反映了中国经济的世界影响力持续增强。

　　上榜的中国企业中，除中石油、中石化、工商银行、国家电网等大型国企外，民营企业的上榜数量和排名也在稳步提升。其中，中国恒大表现尤为抢眼，2016年中国恒大首次入榜世界500强，三年时间从496名跃升至230名，成为世界500强排名提升最快的企业之一。其实，在本次上榜的世界500强企业中，如果单纯比较利润，中国恒大36.06亿美元的净利润位列利润榜第153位。

　　风云君认为，恒大的排名有望在明后两年继续大幅提升。由于房地产行业特有的预售制，当年的大部分销售业绩要到次年才会结算为营业收入。如2017年恒大销售5010亿，到2018年结算，营业收入就将超过5000亿。以今年榜单数据预估，2019年中国恒大有望冲击百强。中国恒大董事局主席许家印今年初曾表示，恒大要在2020年成为世界百强企业，这意味着该目标有望提前实现。

　　值得注意的是，中国恒大去年启动战略转型，向“规模+效益型”发展模式以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转变，通过提升产品附加值，降低成本，实现高质量增长。

　　此外，中国恒大在拓展文化旅游、健康养生产业的同时，还开始积极布局高科技产业，未来随着多元产业的全面发展，中国恒大将成为世界500强中的标杆企业。回顾中国恒大的发展史，就像一部关于奋斗的励志纪录片。

　　二、恒大的二十二年

　　中国恒大从1996年成立至今，已经走过了二十二年的风风雨雨，正值翩翩少年时。其成长史大体上可以分为两个阶段。第一阶段是1996年到2006年，这是中国恒大苦练内功、稳打基础的十一年；第二阶段是2007年到2017年，这是中国恒大实现跨越发展的十一年。

　　1、巨头的诞生

　　1996年，七八个人挤在不到100平方米的民房里一起办公，他们因为梦想走到了一起，眼看着企业像婴儿般从小逐渐长大，由弱小变得强壮，十一年间，苦练内功，稳扎稳打。

　　从最初的文化建设、队伍建设和制度建设，到合二为一的目标计划管理体系，从统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式，到契合老百姓刚需，打造高品质、高性价比精品住宅的民生地产定位，都在奠定着中国恒大牢固的根基和强大的竞争力。

　　2、不断超越的恒大

　　从2016年开始，中国恒大开启了拓展全国、迈向国际的战略扩张之路。走出广州，首攻武汉、沈阳、重庆、成都四城，继而业务铺向全国；与此同时，引入美银美林、德意志银行、淡马锡等国际实力财团，跨向世界。

　　中国恒大历时十一年，实现了大跨越、大发展。

中国恒大发布的2017年年度业绩显示，多项指标雄踞行业第一：

　　①总资产17618亿，同比增30.4%；

　　②净资产2422亿，同比增204.3%；

　　③营业额3110.2亿，同比47.1%；

　　④毛利润1122.6亿，同比增88.9%；

　　⑤毛利率36.1%，同比增8个百分点；

　　⑥净利润370.5亿，同比增110.3%；

　　⑦净利率11.9%，同比增3.6个百分点；

　　⑧核心利润405.1亿，同比增94.7%；

　　⑨核心利润率13%；同比增3.2个百分点；

　　⑩土地储备3.12亿平方米；

　　⑪现金余额2877亿。

　　在地产企业加杠杆的背景下，中国恒大不单单利润大增，负债率还大大降低，实现了高质量增长。

　　（1）利润大增：各项利润指标均创上市以来最高纪录

　　利润大增要归功于中国恒大在2017年年初就开启了公司的全面战略转型，提出由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变。主要表现为大力提高产品品质增加产品附加值、强有力的成本控制和销售持续高增长三个方面。

　　提升产品附加值：中国恒大近两年大力打造环节精品，项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标淮设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品附加值。

　　降三费：中国恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大大降低了营销、管理、财务三大费用。2017年年报显示，期间费用率下降2.5个百分点。

　　销售高增长：数据显示，2016年恒大销售额3734亿，同比增长85%；2017年销售额5009.6亿，同比增长34%。中国恒大高性价比的产品推动销售持续高增长，从而实现利润总额迅速增加。

　　根据中国恒大发布的公告，预期2018-2020年净利润分别约500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其2017年公布的2017-2019年三年888亿的利润承诺。风云君认为，恒大增效降杠杆效果显著，利润目标相对保守，超额完成概率较大。

　　（2）负债率大降:净负债率大幅下降近六成，资产负债率下降至71.1%

　　中国恒大自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型，核心是大幅降低负债率，增加净资产。数据显示，恒大2017年净资产大增204.3%至2422亿。采取的具体措施如下三点：

　　一是2017年成功引入1300亿战略投资，投资者包括山东高速、苏宁、深业集团、正威、中信、深圳广田等，实现净资产的大幅增加。

　　二是2017年上半年，迅速还清1129亿的永续债。

　　三是多举措降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。

　　中国恒大谋划进一步降低负债率措施，公司未来负债率将降至行业中低水平，为此将配套实施三大措施：降低负债总额、多元产业引入战略投资和增强盈利能力增加净资产。

　　中国恒大业绩靓丽的背后，离不开关键时点的战略决策。

　　3、战略决定高度

　　（1）中国恒大早在1997年就确定了“质量树品牌、诚信立伟业”的恒大宗旨，“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的恒大精神和“精心策划、狠抓落实、办事高效”的恒大作风，形成了恒大的企业文化。

　　（2）2004年提出了打造精品的重要部署，以保证全国产品的品质。

　　（3）2006年提出“拓展全国、迈向国际”。

　　（4）2007年提出上市计划。

　　（5）2013年提出“大智慧、大战略、大发展、大胜利”的宏伟目标。

　　（6）2017年提出向“规模+效益型”发展模式的转变，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营的模式转型。

　　战略决定成败，战略决策对于一个企业来说至关重要，中国恒大历次的战略决策，都得到了时间和市场的充分检验。

　　三、昨日的成就，今日的起点

　　2018年，中国恒大开始实施第七个重大战略决策，也就是“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”。

　　今天的新恒大是一家总资产17618亿、净资产2422亿、年销售额5010亿、毛利润1122亿、利税790亿、核心利润405亿、现金余额2877亿、土地储备3.12亿平方米的世界三百强企业。

　　新恒大概念后面有三个关键词：新起点、新战略、新蓝图，而2017年的各项核心经济指标是新恒大的发展基石。

        1、新起点

　　（1）总资产17618亿，和上市前08年285.2亿相比，增长了62倍；

　　（2）净资产2422亿，和上市前08年85.8亿相比，增长了28倍；

　　（3）年销售规模5010亿，和上市前08年60亿相比，增长了84倍；

　　（4）毛利润1122亿，和上市前08年14.8亿相比，增长了76倍；

　　（5）利税790亿，和上市前08年13亿相比，增长了61倍；

　　（6）核心利润405亿，和上市前08年1.5亿相比，增长了270倍；

　　（7）土地储备3.12亿平方米，和2008年上市前0.45亿平方米相比，增长了7倍；

　　（8）今天的恒大已是世界300强企业。

　　2、新战略

　　（1）坚定不移的实施“规模+效益型”发展模式；

　　（2）坚定不移的实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式；

　　（3）积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

　　3、新蓝图

　　到2020年底，中国恒大计划实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

　　四、优秀的基因

　　中国恒大历经多年来的大力发展，形成了自身强大的竞争优势，具体体现在以下四个方面：

　　1、过硬的产品品质：恒大以“质量树品牌”为企业宗旨，严格执行精品战略，是全国唯一一家实施无理由退房的企业，高品质高性价比的产品赢得购房者追捧；

　　2、强大的成本控制能力：在买地、设计、招标、销售等多环节严格实施标准化管理，从源头上控制成本，在市场低迷的时候确保成本低于行业水平，保持强大的竞争力；

　　3、市场定位准确的产品线：中端及中高端产品占比85%，高端及旅游度假产品占比15%，定位刚性需求，市场巨大；

　　4、全部精装交楼：与800多家国内外品牌企业建立战略结盟，确保装修品质，是唯一能够大规模建设，且全部精装交楼的企业，同时与全国知名家居企业合作，实现业主购房拎包入住。

　　五、未来更值得期待

　　2020年是中国恒大第八个“三年计划”的收官之年，按照战略规划，2020年中国恒大营业额将超5500亿，很可能跻身世界百强企业之列。

　　中国恒大不忘初心，砥砺前行，依法依规、专心专注、兢兢业业地做好做精企业，稳中求进、有望持续保持行业领先地位。

　　中国恒大同时也为社会创造更多的财富，解决更多的就业，缴纳更多的税收，承担更多的社会责任，在中国房地产市场步入新时代的大背景下，未来更值得期待。