城郊房价倒挂 恐涨心理促楼市成交

　　昨天中央电视台财经频道对北京、上海、深圳、广州等地热闹的楼市进行了详细报道，我们看到，进入3月份以来，这些一线城市的楼市交易，量价都在快速飙升，不少新楼盘一开盘就成了受捧盘，一天就卖光了，价格也是水涨船高。所以在上海、广州，很多市民买房都在往房价相对较低的郊区转移。不过在北京，想到郊区买到便宜点的房子可已经不太那么容易了。

　　楼市新观察

　　北京城里郊区房价出现倒挂

　　在北京的近郊通州区，眼下的房价已经超过了城里4环边上的一些房子。而记者调查中发现，在3月份北京房价非理性大涨的情况下，北京东、北、南等区域，都出现了郊区房价超过城区次新房价的情况。

　　家住北京市通州区北苑的宋先生，在北京工作生活了多年，春节前夕，迫于自住房需求和房价持续上涨的压力，宋先生下了狠心在通州买了房。

　　北京市通州区购房者 宋先生：“我是春节前买的房，那时房价是13000多元/平方米，当时觉得已经很贵了。”

　　让宋先生没有想到的是，短短两三个月后，宋先生买的房子均价就已经涨到了近2万元/平方米，这样算下来，宋先生的这套房子还赚了20多万元了。

　　购房者 宋先生：“现在房价18000多元/平方米，这么看来是赚了，但是，当时买房确是觉得贵。”

　　北京我爱我家房产经纪公司通州果园店 周泽菊：“现在(北京通州区)普通二手房已经涨到了21000元/平方米，高一点的要23000元/平方米，而像(通州区)运河湾，世纪新城等新楼房，开盘价就超过了23000元/平方米。”

　　根据统计，在北京通州3月底开盘的项目中，部分商品房单价已经接近3万元/平方米，正在销售的京贸国际城、世纪新城等老项目后期的销售均价也达到2.5万元/平方米。相比之下，同在3月开盘的北京东四环外的项目，美利山销售均价也就是2.3万元/平方米，而北京更好地段的东三环和南二环城区，很多二手房的价格还徘徊在两万元/平方米的位置，远远比不上通州郊区新盘的价格，北京市场上首次出现了城郊房价倒挂的现象。

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　　新闻链接：北京通州郊区房价十年飙涨10倍

　　北京郊区的房子卖得比城里的房子还贵，确实让人有点想不明白。在这当中，通州区是房价上涨最快，也是涨幅最高的。那么，以眼下这里新盘大多定价每平方米2万元左右来算，通州区的房价，和10年前相比已经飙升了近10倍。而通州区近期房价的飙涨，和通州新城规划的出台紧密相关。正是在这个规划描绘的美好前景的刺激下，通州房价给本来就在疯狂上涨中的北京房价又加了把火，新盘还没上市就有人疯狂抢购，二手房价也是一天比一天高，通州不少二手房业主开始捂房惜售，等着房价新一轮的上涨，有开发商甚至公开表示，通州未来的目标是赶超上海浦东，他们说，这不是没有可能的事情，只是时间问题。

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　　央行调查：北京居民住房投资性需求创新高

　　我们看到，北京通州区房价上涨之快、幅度之大，已经到了令人乍舌的境地了。通州区算是北京的近郊，过去这里的房价一直比市区要便宜不少，所以虽然路途远点，但很多老百姓都会选择在这里买房。但是现在，这样的高房价不知还有多少人能真正承受得起。其实，进入3月份以来，北京，以及上海、深圳、广州等地，房价都是一路高歌猛进，房屋交易也陷入了疯狂状态，不少城市都出现了一套房子多人抢，新盘开盘就卖光的热闹场面，昨天，我们栏目也对此进行了详细报道。那么究竟是谁在买房？楼市为何又突然热闹起来了呢？央行最新的一项调查或许能解答我们的这个疑惑：调查显示，一季度，北京居民住房投资性需求，创下了新高。来具体了解一下。

　　中国人民银行营业管理部近期发布的报告显示，一季度，北京居民住房投资性需求创下新高：在有购房需求的居民中，投资性购房居民占比达到了23.1%，创近两年以来的新高。所占比重环比提高1.8个百分点，自2009年第二季度以来连续4个季度提高。但与此同时，受房地产调控政策影响，北京居民的房价上涨预期有所回落，一年内购房意愿下降明显。 此外，对于抑制2010年房价快速上涨最有效的措施，按照被调查者的选择排序依次为，39.1%的居民认为加大保障性住房建设最有效；25.1%的居民认为房贷利率上调最有效；19.3%的居民认为开征物业税最有效；其余的居民则选择了二套房首付比例上调最有效。

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　　3月北京土地成交均价加速上涨

　　其实在这一轮房价的快速飙升中，土地价格上涨起到了相当大的推波助澜作用。很多城市的拍卖地价不断创下新高，直接影响了市场对房价上涨的预期。像在北京，根据中国不动产研究中心的统计调查，今年3月份的土地总体成交均价，是每平方米8390元，环比2月份大涨45.03%，呈加速上升势头。其中，北京住宅用地成交均价环比大幅上涨71.78%，为每平方米16255元，商办用地成交均价更是上涨162.54%，为每平方米3721元。

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　　“恐涨”推动楼市成交 深圳近期将再出调控政策

　　其实，从去年年底以来，为了控制房价的过快上涨，从中央到地方都出台了很多调控政策，但北京、上海、深圳等中心城市的房价仍旧是一天一个变化。对此，专家分析指出，这其中有调控政策滞后效应的因素。更重要的是，对房价的“恐涨”预期，推动更多的购房者入市。我们的记者最近在深圳了解到，为了减少房价进一步上涨的预期，深圳市有望在近期再度出台房地产调控措施。

　　这里是深圳南山区前海片区的一个楼盘，这个楼盘近期又调高了售价，每平方米均价已经超过20000元。楼盘销售人员表示，现在推出的是高层单位，所以价格有一到两成的上涨。但根据深圳市相关规定，开发商在拿到商品房预售许可证后，一个楼盘的所有户型必须全部推出。但开发商的这种营销策略不但违反规定，而且造成了房价上涨预期。

　　深圳购房者：“ 去年这个时候来看房子 (每平米)要便宜好几千块钱 我们在想 到底再过几个月 再来看 会不会再涨。”、购房者们希望，政府能够拿出切实有效的措施，遏制房价过快上涨。

　　记者：“针对日益高企的房价，深圳市规划国土部门已经制定了相关调控措施，上报市政府，并将会在近期择机出台。内容主要包括打击捂盘惜售等不正当市场行为，但开征物业税并不在政策范围内。”

　　深圳综合开发研究院研究员 宋丁：“ 像以前打击囤房 囤地 监管预售、销售环节 这些流通环节中 (地方政府)还可以做点事。”

　　李文杰：房价涨速过快 调控政策可能出台

　　马洪涛：看完记者对多个地方的楼市调查，我们的感受只有一个，那就是楼价涨的太疯狂了。不仅房价增长快得惊人，同时，让我们感到意外的是，现在在北京，居然出现了郊区县的房卖得比城里的房子还贵的奇怪现象。今天我们请来中国房地产估价师经纪学会理事李文杰，来听听他的观点。李先生，你好，从刚才节目当中我们也看到了，在北京通州等郊区的房子现在卖的比城里房子还贵，我们想知道这是一个个别的现象，还是可能会形成一种趋势，这种情况是否是正常的？

　　李文杰：首先我们从其他一些区域来看，比如像珠三角，像深圳，广州周边的东莞、惠州，我们再看像长三角，包括像上海周边的苏州、昆山一些地区，其实从郊区的房和城区的房接近，未来肯定会成为趋势，主要是受到产业的转移，还包括城区价格高，但同时由于我们看到最近一段时间在快速交通以及包括在一些市政投入方面，新城发展比较快，它的这个房价上涨过快，这也是未来一种大的趋势。在前面提到的像北京的通州，包括大兴以及我们正在规划的房山以及昌平这类价格的上涨，和城区边缘地带的价格已经接近甚至超过，这也是正常的。当然前面片子提到的个别楼盘上涨过快，像通州的房超过东四环的房，我认为这也是不太正常的情况，可能和目前新城区的规划炒得过热有关，还有一点就是投资人对未来价格上涨的预期，还包括有些客户有跟风购房，都有一些关系，但我认为这是一些个别的情况，不代表整体未来价格一定会超过城区。

　　马洪涛：这轮上涨，尤其是郊区房价上涨，还是存在一定的非理性的成分，同时我们注意到房价高烧不退，已经给消费者带来很大压力，对于房价上涨预期，又是推动了有更多的购房者入市，在刚才节目中我们也看到了央行调查显示，在一季度北京投资性购买的居民占比达到23.1%，这样下去的话，是否会形成恶性循环，而且在你看来国家有可能会出台哪些新的房地产调控措施来稳定楼市？

　　李文杰：我看到前面央行的报告，说投资者比重达到23%，我个人来看从市场层面实际这个比重可能比估计的还要高，我们估计可能会达到四成到五成，在一些热点地区、热点城市这个比例会更高。它主要是和人们对未来通胀预期，以及包括目前物价上涨和利率形成的倒挂，所谓负利率效应带来的价格上涨的预期有很大关系。根据目前在一些局部地区、热点城市的价格上涨过快的现象，我们看过去几年来其实政府采用的调控措施，第一个是土地调控，第二是金融调控，第三是税收调控，第四是市场调控，在最近一段时间我们看到在土地层面，实际上国土部门不断发出在土地招牌挂，包括要求提高保障性住房用地、规模，包括捂地的现象，以及严查土地转作其他用途，实际在土地层面的调控政策信号也非常明显。另外在金融层面我们看到最近一段时间，银行二套以及首套优惠利率的上浮等等也传递出强烈的信号，实际从金融层面也非常关注楼价上涨过快的现象，包括像在税收，包括在市场层面，整个市场秩序，防止有些开发商可能借机捂盘惜售，甚至有的炒作，我觉得这些政策都会陆续进一步深化以及出台。

　　马洪涛：在目前情况之下，到底应该买房还是观望，我想又成了很多购房者现在思考的问题，您的建议是什么？

　　李文杰：很多买房人都关注这个问题，我看目前房价已经处于高位，在高位运行，实际楼市还是有很大风险的，我们从过去几年来看，楼价上涨下降的情况在许多城市都出现过，现在买房不管自住还是投资，也要谨慎。第二点来讲，现在由于目前价格高起，对于很多楼盘来讲，买房人要懂得挑选，因为有些楼盘可能会出现以次充好、搭顺风车，如果买房人不懂得如何挑选楼盘的时候，有可能买的价格不但是高的，而且楼盘本身品质也是有问题的。所以我个人来看，目前价格是高位，对于很多买房人来讲，目前买房其实还是要慎重。

　　马洪涛：越是在这个时候越不能头脑发热去追高。非常感谢李文杰先生给我们所做的评论。

　　海南产权酒店：是投资新途径还是违规谋暴利

　　继海南的商品房和酒店住宿价格被爆炒之后，一种新的投资理财项目—产权式酒店，在沉寂10年之后，再度在海南热闹起来，投资买一间产权酒店房，不仅可以坐收租金，还能在美丽的海岛度假养老，享受贵族般的生活，这些诱人的承诺，吸引了无数全国各地的投资者，纷纷到海南投资产权酒店。来看我们的记者在海南的调查。

　　海南产权酒店

　　海南热销产权酒店

　　记者首先来到海南的省会城市海口，在大街上，随处可以见到产权式酒店隆重推出的巨幅广告牌，根据一个广告牌上的地址，记者找到了一家正在热销的产权式酒店。

　　海口明光国际销售部主管 洪焕斌 ：“现在只有这两种户型，一种是58平方的标准间，一种是套房，58平方的标间只剩一间，套房剩20多间 005644等于说快卖完了，对啊，我们现在只剩尾盘。”

　　工作人员告诉记者，他们总共推出了1000多套房间，总价从100多万元到1000多万元不等，虽然房子的价格都不低，然而在记者看房时，仍然不断碰到前来看房的投资者。而在另外一家正在销售的产权酒店，记者见到，前去咨询、购买产权酒店的人也不少。

　　新标榜产权式酒店置业顾问 谢晓瑶：“ 现在多少钱一平米，现在16000到17000元，你买了之后交给酒店经营管理，每年免费入住15天，然后其余的时间交给酒店经营管理，每年都会有回报，回报根据你的总房款计算的，总房款的8%到10% 。”

　　这里的售楼人员告诉记者，现在是产权酒店销售的淡季，去年年底这个大堂里都坐满了购买产权酒店的人，他们都忙不过来。记者在海口调查了解到，海口的十几家产权酒店大部分都卖完，仅剩下几家尾盘在销售。海口的产权酒店如此热销，那么，三亚的产权酒店又怎样呢？

　　三亚海韵度假酒店 销售人员：“总共多少套产权式酒店房，800多套，还剩多少？20%吧，三亚海韵度假酒店 销售人员多少钱一平米？均价65000元。”

　　三亚产权酒店70%集中在临海的三亚湾路上，调查中记者了解到，在近半年的时间，三亚就有近20家产权酒店全部销售完毕。记者在三亚湾路上看到，还有近10家产权酒店正在建设。

　　三亚财富海湾公馆置业顾问 董思婧：“现在是认购，正式签合同在5月份，2月份开始卖的，我们能去看一下吗，现在看不到房。”

　　海南产权酒店

　　产权酒店前身是烂尾楼

　　海南在批准为国际旅游岛之后，随着房价的上涨，海南省政府也紧急叫停了房地产开发建设用地的审批，而我们的记者在海口和三亚调查时发现，仍然有不少的产权式酒店在推出和建设，那么，这些产权酒店是怎么来的呢？接着来看记者的调查。

　　这是位于海口市中心的一家产权式酒店，如果不是酒店大楼外边的巨幅广告，看不出来这还是一家4星级的酒店。

　　新标榜产权式酒店置业顾问 谢晓瑶：“这哪里能看海？前面，窗推不开，这个房子质量挺差的，玻璃窗都推不开，现在全部要非毛坯的。”

　　在酒店的房间里记者看到，房间布局很老，非毛坯也很陈旧，看得出来房子根本就不是新盖的。

　　新标榜产权式酒店置业顾问 谢晓瑶：“这个房子盖了多少年了？2003年营业的，可能是1990年拿的地。”

　　在这份购房合同上，记者见到，这家叫新标榜的产权酒店是1988年就开发的一个住宅性质的楼盘，项目名称叫四海大厦，根本不是现在审批的产权式酒店。

　　置业顾问：“现在买这个房子只有48年的产权。”

　　同样，在海口号称第一高楼的五星级酒店，明光国际产权酒店，记者看到，这个产权酒店也是上世纪90年代开发的一个住宅性质的楼盘，土地使用年限从70年，现在已经缩减到了57年。

　　明光国际销售部主管 洪焕斌：“因为这个项目比较特殊，最早在1998年盖，没有完工，2003年开始盘活、重新非毛坯，政府特批的2003年算起 。”

　　调查中记者了解到，在海口和三亚还有数量不少的一批被称为烂尾楼的住宅楼房，现在都改成了产权式酒店。

　　海南产权酒店

　　产权酒店：擅改土地用途牟取暴利

　　记者在调查中发现，海口和三亚市区推出的大多数产权式酒店，其规划的土地使用性质，都是商品房住宅用地，那么，在海南商品房价格成倍上涨的情况下，为什么开发商还要纷纷把住宅性质的商品房，改成经营性的产权酒店呢？

　　海南正凯律师事务所律师 李武平：“ 现在因为它变为产权式酒店以后，它就以商业性质的房屋来进行销售它为什么要以商业性质进行销售 是不是这中间的价格有什么奥秘这个价格应该是翻倍的吧市场利润空间大。”

　　在海口和三亚，上个世纪90年代审批的楼盘，按70年的产权计算，现在仅剩下50年的使用权限，而在调查中记者了解到，目前当地有关部门按经营性的商业用地规划审批的产权式酒店，产权年限是40年到50年，不少从烂尾楼改头换面的产权式酒店，就利用这个年限，模糊概念，以产权酒店的价格卖房。

　　海南正凯律师事务所律师 李武平 ：“但是一般投资者来讲 他初看的话 因为这些楼盘都是在九十年代初到2010年的20年了 初看是48年到50年 就很接近商住楼 就说它的成交 在买卖的时候按照商用性质楼盘进行交易 来定合同的价 事实上这里面有个重大的误解。”

　　这是一个紧邻一家产权酒店的小区，小区开发于1993年，土地是与该产权酒店同步审批的。小区的居民告诉记者，现在这里的二手房价每平米卖6000元左右，而这家产权酒店卖18800元一平米。

　　小区居民：“我们94年就已经在这里住了 所以这些房子都是一起盖的。”

　　记者：“盖好了之后没卖出去？”

　　小区居民：“对，一直没卖。 烂尾楼，烂尾楼就放在那里知道吗。”

　　记者在海口和三亚做了一个调查，住宅性商品房改成产权式酒店后，每平方米房屋的售价要比普通商品房贵2到3倍。按照《土地管理法》第四条第四款的规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”，而 《物权法》草案第一百四十六条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”，然而，记者在海南调查了解到，将商品房住宅性质改变为商业运营的产权式酒店，几乎没有去有关部门做变更。