【楼市周报】深圳二手房备案量持续上升，上周成交925套

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　住建部新规征求意见：住宅应以套内面积交易

　　2月23日消息，住房和城乡建设部官网于2月18日发布了《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

　　《住宅规范》提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，城镇新建住宅建筑应全装修交付，四层及四层以上住宅建筑或超过9米的新建住宅建筑应设电梯等。(来源：观点地产网)

　　美联评论：征求意见稿征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，这个规范约束对象是住宅项目的建设单位。与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。

　　目前，我国现行的《商品房销售管理办法》规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。我国绝大多数地区采用的都是按建筑面积交易的方式，此次征求意见稿中提出的住宅应以套内面积交易，有利于购房者更加清晰直观的知道实际使用面积，在一定程度上规避了因使用率不清晰所带来的困扰。同时，一套内面积交易只是改变了计数方式，对于购房人而言，房子的总价实际上是不变的，对物业费、取暖费等费用也并无影响。

　　深圳GDP首次超越香港，成粤港澳大湾区经济总量第一城

　　2月27日，香港特别行政区政府统计处公布去年经济数据，2018年香港实现地区生产总值28453.17亿港元，同比增长3%。根据香港统计处官网提供的兑换率，2018年人民币兑港币平均汇率为1.1855，照此计算，去年香港GDP折合人民币约为24000.98亿元。

　　按照深圳日前公布的经济数据，2018年深圳市GDP为24221.98亿元，增长7.6%。按人民币比较，去年深圳市GDP高出香港221亿元左右，这是深圳市GDP首次超越香港，深圳成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的城市。(来源：澎拜新闻)

　　美联评论：据最新消息，2018年深圳GDP首次超过香港，跃居粤港澳大湾区城市经济总量的首位，但是深圳人均GDP仍不及香港。随着粤港澳大湾区规划的落地，香港、澳门、广州和深圳作为4个核心城市，将通过内地与港澳的深度合作，共同推动粤港澳大湾区经济的发展。

　　龙岗2019年积分入学制度有新变化，将影响9月入学学生

　　龙岗区2019年积分入学制度优化方案(征求意见稿)听证会近日已经举行，该优化方案获听证代表一致认可。根据优化方案，龙岗区2019年积分入学制度将有新变化，将影响2019年秋季入学的学生。其中，听证内容包括深圳户籍、非深圳户籍全面实行平行志愿;全区范围所有公办学校实行学位申请房锁定制度;全区小升初均按照计划、志愿、积分排队录取;在部分紧张片区实行优享学区办法。(来源：深圳房地产信息网)

　　美联评论：根据消息，龙岗区2019年积分入学制度将有新变化，主要调整包括4方面。其中，从现行深户按平行志愿录取、非深户填报公办学校时按志愿顺序录取，调整为深户、非深户，对于公办民办，均采取平行志愿，是指在学区积分低于第一志愿学校的录取积分线而未能被录取时，其积分达到第二志愿学校的，可被第二志愿录取，依此类推。另外，在部分学位紧张片区实行优享学区办法，即在现有部分共享学区范围内为每所学校再划分一个优享学区，如第一志愿选择对应优享学校，可额外获得加分。

　　新一年的学位申请季来临，从目前已发布相关信息的区域来看，学位紧张情况将进一步增长，入学政策普遍收紧，罗湖、龙岗等区域将在全区范围内所有公办学校实行学位申请房锁定制度。另外，因学位缺口扩大，今年也将有数所新校交付使用，相关学校的招生地段将进行调整，家长需提前做好多种准备。

　　宝安区公布两项城市更新单元计划草案，均含居住功能

　　继公布宝安区燕罗街道107发展带洪桥头段城市更新单元后，2月27日，宝安区城市更新局发布《2019年深圳市宝安区城市更新单元第二批计划》(草案)，公布了宝安区松岗街道107发展带潭头片区(一)城市更新单元、宝安区西乡街道107发展带臣田旧村片区城市更新单元两项更新单元计划。值得一提的是，宝安区此次公布的两项城市更新单元拟更新方向均包含居住功能。(来源：深圳商报)

　　美联评论：根据城市更新单元计划，松岗片区的潭头片区(一)城市更新单元拟拆除重建用地面积约为34.41万㎡，其中需落实不少于7.12万㎡的公共利益用地，拟更新方向为居住、普通工业用地、商业、新型产业用地等功能;西乡片区的臣田旧村片区更新项目拟拆除重建用地面积约为13.0万㎡，其中需落实不少于4.21万㎡的公共利益用地，拟更新方向为居住用地、商业用地等功能。既有利于加速107发展带城市更新项目的推进，又有利于促进宝安住宅和商业市场的发展，完善深圳西部地区的基础配套设施。

　　本周无土地出让

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　上周(2.25-3.3)坪山的深城投中城花园已获得预售许可证，但目前仅在市场监督管理局公示，暂未在市规土委公示，所以项目部分预售信息不详。深城投中城花园共312套住宅获预售，主力户型为86-120㎡，备案均价约为4万元/㎡。(详见表1)

　　[楼讯]

　　上周(2.25-3.3)全市仅有1个公寓现售项目入市，即福田景田片区的传麒景苑，主力户型为27-73㎡公寓，开盘均价约为7.4万元/㎡。(详见表2)

　　[住宅全市成交]

　　上周(2.25-3.3)全市一手住宅的网签量稍有下降，共成交609套，环比下降1.1%;成交总面积约为5.92万㎡。另全市一手住宅的成交均价为53683元/㎡，环比下跌1.3%。(详见图4)

　　分区域来看，上周宝安、福田和罗湖成交量环比上升，其中宝安成交353套，稳居全市首位，环比上升31.2%;福田和罗湖分别成交27套和11套。此外，龙岗、南山和盐田成交量全部环比下降，其中龙岗成交153套，环比下降23.9%;南山和盐田分别成交50套和15套。(详见图5)

　　上周(2.25-3.3)全市一手商业网签量为207套，总成交面积为9371.66㎡，环比上升38.0%;成交均价为50504元/㎡，环比下跌4.4%。(详见图6)

　　分区域来看，盐田仍无成交。宝安成交量独升，共成交6483.93㎡，环比增幅达2.9倍。此外，龙岗、南山、罗湖和福田的成交量均环比下降，其中龙岗和南山成交量在1000㎡以上，分别成交1275.49㎡和1022.27㎡，分别环比下降43.4%和6.2%。(详见图7)

　　[办公楼全市成交]

　　上周(2.25-3.3)全市一手办公量跌价涨，共网签93套，总面积为6170.21㎡，环比下降5.9%;成交均价为47186元/㎡，环比上涨7.6%。(详见图8)

　　分区域来看，福田和盐田零成交。南山成交量独升，共成交1460.11㎡，环比上升97.4%。此外，龙岗、宝安和罗湖成交量环比下降，其中龙岗以3902.79㎡的成交量位居全市首位，环比下降10.6%。(详见图9)

　　[全市成交]

　　上周(2.25-3.3)全市二手住宅备案量持续上升，共成交925套，环比上升16.9%;总成交面积约为7.8万㎡。春节后市场渐显回暖迹象，客户到访量逐渐增多，预计二手住宅的备案量将逐渐上升。(详见图10)

　　分区域来看，各区成交量全线上升，环比增幅居于5%-25%区间内。其中宝安成交210套，跃居全市首位，环比上升22.8%;龙岗成交199套，位居全市第二位，环比上升13.1%。(详见图11)