【楼市月报】2月适逢春节深圳成交量创新低，阳春三月可期

　　一、月度市场综评

　　1、二手住宅量价下滑，全月过户不足两千套创近五年新低，均价环比三连跌。

　　2、新房住宅量跌价涨，成交量环比少近五成，价格连续两月微涨至54232元/㎡。

　　3、市场迅速恢复，新房关注度高，二手带看快速回弹，后市成交有望提升。

　　二、关键数据

　　1、2月二手住宅成交1997套，环比下跌48.54%，同比下跌36.26%。

　　2、2月二手住宅成交16.82万㎡，环比下跌49.18%，同比下跌35.73%。

　　3、2月二手住宅成交均价53276元/㎡，环比下跌1.07%，同比下跌7.03%。

　　4、2月新房住宅成交1279套，环比下跌48.82%，同比上涨61.08%。

　　5、2月新房住宅成交12.75万㎡，环比下跌49.34%，同比上涨64.07%。

　　6、2月新房住宅成交均价54232元/㎡，环比上涨0.22%，同比上涨0.08%。

　　7、2月新房住宅批售175套，环比下跌96.00%，同比上涨207.02%。

　　8、2月新房住宅批售1.59万㎡，环比下跌96.05%，同比上涨153.22%。

　　9、2月租金72.78元/㎡，环比下跌4.82%，同比上涨7.98%。

　　三、详细干货版目录

　　1、二手住宅市场综述

　　2、新房住宅市场综述

　　3、二手新房住宅市场对比

　　4、新增预售项目

　　5、租赁市场分析

　　1、二手住宅市场综述

　　(1)成交量分析

　　2019年2月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交1997套，环比下跌48.54%，同比下跌36.26%;成交面积16.82万㎡，环比下跌49.18%，同比下跌35.73%;成交均价53276元/㎡，环比下跌1.07%，同比下跌7.03%，整体量价齐跌。

　　受农历春节影响，每年2月市场成交相对冷淡。从数据看，1月最后一周起，成交已逐渐进入假期节奏，春节前后共有10个工作日每日成交只有两位数。假期影响加上全月只有17个工作日，2月份二手住宅过户量环比回落近五成，相比去年同期，量值也有近四成下降，过户总量为近五年来新低。从市场即时成交看，节后第二周起，二手市场盘客和带看量稳步恢复，过户量也回升至节前日均二百套左右水平。后731时代，持续了半年有余的平淡成交，需求的蓄积，加上惯例的、即将开始的学位申请时期对学位紧缺恐慌的激发，让二手市场在阳春三月变得温热可期。

　　

　　细分到深圳各个区域表现如下：在2月二手住宅成交中，龙岗区以440套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的22%;其次是宝安区成交419套，占全市成交总量的21%;再次福田区成交405套，占全市成交总量的20%;南山区成交351套，占全市成交总量的18%;罗湖区成交336套，占全市成交总量的17%;盐田区成交46套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六个区域环比齐跌，跌幅在五成左右。

　　

　　(2)成交价格分析

　　2月全市二手住宅成交均价持续下探，幅度较上月有所缓和。同比方面同样持续三个月下跌，即是均价已连续三个月低于去年同期水平。本月市场延续1月价格小幅松动状态，业主让渡少许利润空间后，激活了部分市场成交。价格波动充分反映了个体成交为主的二手市场的博弈状态，客户业主双方通过反复试探对方的价格底线，从而达到新的交易的平衡。

　　

　　从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，价格有小幅调整，其中第一梯队的南山区落入“7字头”;福田区维持 “6字头”;第二梯队，宝安和罗湖“5字头”;第三梯队，盐田和龙岗“4字头”上下。环比方面，六个区域中南山、福田和罗湖区下跌，其中南山区跌幅较大，为9.25%;宝安、盐田和龙岗区略有增长，涨幅在5个百分点左右。

　　

　　(3)成交结构分析

　　①成交面积段分析

　　

　　从成交面积区间结构图看，2月份占比最大的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比53.54%，较上月下降1.36个百分点;占比第二高为50㎡以下户型，成交占比24.78%，较1月上升5.17个百分点，是当月占比变化幅度最大的面积段。从2月成交数据来看，50㎡以下小户型占比明显回升，除了144㎡以上大户型占比保持相对稳定外，其余户型占比全面回落。

　　②成交单价段分析

　　

　　从成交单价区间结构图看， 2018年11月起，4-5万单价区间占比逐步下降，至2019年1月占比低至21.32%。2月，4-5万单价区间占比大幅反弹，达28.32%，成为当月成交单价占比最高区间;其次是6万以单价区间，占比26.99%，较上月微涨0.28个百分点。从全月情况看，成交呈现中端价位扩张，两端价位缩减的态势。

　　③成交总价段分析

　　

　　从成交总价区间结构图看，市场份额最大的部分为300-400万总价产品，占比25.66%，较上月上升2.13个百分点;其次为200-300万总价区间，占比22.12%，较1月下降0.67个百分点;当月占比变化幅度最大为100-200万总价区间，上升6.13个百分点，达18.14%，占比是近两年以来这一总价区间少有的高度。

　　结合面积段成交来看，过去的2月，是近半年以来，全市小户型低总价成交相对活跃的月份。类似的现象出现在新房市场，某些小户型低总价公寓大受追捧。双低成交一方面反映了深圳市场客观需求的真实存在，另一方面也折射了房价高企的今天购房压力及重重挑战。

　　2、新房住宅市场综述

　　2019年2月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交1279套，环比下跌48.82%，同比上涨61.08%;成交面积12.75万㎡，环比下跌49.34%，同比上涨64.07%;成交均价54232元/㎡，环比上涨0.22%，同比上涨0.08%，整体量跌价涨。

　　从全月成交数据上看，2月上旬，新房成交基本处于停滞状态，但在节后第一周，即月度中旬，成交迅速恢复常态，回到节前日均80套左右水平。受节日影响， 2月供应也基本处于冰封状态。进入3月，新房供应开始加速，市场成交有望保持并迎来一波小阳春。

　　2月份，深圳主力项目包括华强城、天汇城、香山美墅、凤凰公馆、万科瑧山府、实地剑兰郡、佳兆业盐田城市广场等，排名TOP10中的高价项目包括香山美墅、万科瑧山府。

　　价格方面，2016年10月份开始小碎步下调以来，至今新房住宅月度均价首次连续两月小幅反弹，本月上涨120元/㎡，仍控制在5.4万元/㎡区间。均价的小幅上涨，不再是一味连跌，言价格止跌回涨稍显夸张，但一定程度上也反映出政策对市场的限制不再僵化。

　　

　　细分到深圳各个区域表现如下：在2月新房住宅成交中，宝安区为成交第一区，全区共成交616套，占全市成交总量的48%，主力成交项目包括华强城、天汇城、深国际万科和风轩、卓越中寰等。其次是龙岗区，共成交405套，占全市成交总量的32%，主力成交项目包括凤凰公馆、远洋新天地、中骏云景府、大族云峰等。南山区成交152套，占全市成交总量的12%，位列第三，主力成交项目为香山美墅、东关·乐尚林居等。福田区成交44套，盐田区成交41套，罗湖区成交21套。从环比变化来看，除盐田区保持不变外，其余五区均有不同程度下跌，跌幅在一到五成之间。

　　

　　从各个区域的价格情况看，福田区以 “9字头”继续保持新房价格榜首;其次是南山区，月度均价保持“8字头”，罗湖区“7字头”， 宝安、盐田区近“5字头”，龙岗区近“4字头”。与1月相比，六大行政区均价环比涨少跌多，除宝安区略有上涨外，其他五区环比下跌，跌幅均不大，在五个百分点以内。

　　

　　3、二手新房住宅市场对比

　　2019年2月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交3276套，环比下跌48.65%，同比下跌16.58%;成交面积29.57万㎡，环比下跌49.25%，同比下跌12.89%，新房二手住宅成交套数比为0.64。在新房、二手房齐齐减半情况下，全市住宅成交总量回落。从节后市场恢复进度看，新房市场仍保持较高关注度，成交大概率回到温热状态;二手带看量迅速回涨也将进一步活跃市场，全市成交氛围有望提升。

　　

　　4、新增预售项目

　　2019年2月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有宝安区凤凰天誉华府和龙岗区卓越弥敦道名苑2个项目获批售，其中批售类型为175套住宅和33套商业类产品。从近一年批售情况看，月度批售总量逐月攀升，在2018年11月达到高峰后三连降，2月进入谷底，和历年2月惯例低供应表现一致。年底的批售高峰中开发商的入市热情可见一斑，假期过后，供应将很快回到加速通道。

　　

　　5、租赁市场分析

　　根据Q房网云房源大数据统计，2月份全市商品住宅租金为72.78元/㎡，环比下跌4.82%，同比上涨7.98%。2月租赁市场整体活跃度已有提升，租金并未延续2018年的上涨势头，商品房租金连续两月回落，进入相对稳定阶段。从往年交易数据看，3月是年内第一个租赁高峰，租金惯例有所上涨，从近两个月租金走势看，上涨的幅度不会很大。

　　

　　从各区域月度租金价格来看，南山区1月租金105.70元/㎡·月，排名第一，环比下跌3.47%;其次为福田区，105.05元/㎡·月，环比下跌1.41%;再次为罗湖区，84.17元/㎡·月，环比下跌9.88%;租金最低依然为龙岗区，47.13元/㎡·月，环比下跌2.80%。2月份全市六大区域租金环比均有下降，其中罗湖区降幅较为明显，近一成。