作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉
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过去10年，楼市真正走过“过山车”行情的区域只有一个，就是环京。作为领导人关切的国家战略，京津冀协调发展，居然异化为“泡沫狂潮”，不能容忍。于是，环京在2017年被“冷冻”，房价普遍腰斩、交易量跌7成。但2年后，这个市场开始复苏，抄底机会来了吗?
近日，高碑店打响“环京”楼市解冻的“第一枪”。四类人群，不需要缴社保，即可购买一套房。仔细看，这4类人群基本涵盖所有潜在购房人群，松绑力度确实大!
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高碑店在哪?从环京区位价值或楼市价值来说，它属于“第三阵 营”。“第一阵营”是千年大计的雄安新区(下图红色区域)，“第二阵营”是北京副中心(通州)边上、夹在2大直辖市京津之间的“北三县”(下图绿色区域)，“第三阵营”是环京其他地区(黄色区域)，即北京、雄安、天津之间的广大区域，即隶属河北保定的高碑店、涿州、固安、永清和霸州等。
尽管是“第三阵营”，但高碑店距天安门仅70公里，比天安门到北京管辖的延庆还要近。而且，高碑店在雄安和北京之间，距雄安新区起步区6公里。2009年京广高铁高碑店站开通，30分钟到北京西站，无缝对接北京7号线和9号线地铁。
高碑店产业基础也不错。如长城华北、中客华北、新凯等汽车制造业;比如世界最大节能门窗生产基地;有着“北白沟，南义乌”之称的中国箱包之都白沟等。特别是，北京疏解资源，著名的新发地迁往高碑店，高碑店成为覆盖京津冀1.1亿人口的华北最大农副产品批发基地。
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由此，高碑店堪比“北三县”的限购(非户籍需3年社保)，一点儿也不冤!
河北，傍了北京这个“富亲戚”，却没沾上多少光。长期被北京“虹吸”，发展钢铁和水泥，遇上环保风暴;发展地产，吸收北京外溢购房，遇上史无前例的楼市调控和“去杠杆”，这都是国家确定的攻坚战。对此，心知肚明、深表同情。
京津冀一体化，就是为了破解河北被“净虹吸”后的发展问题。但喊了很多年，效果不见好。殊不知，行政力量造成的就业和公共服务巨大“鸿沟”，导致北京对外围“净虹吸”，靠市场力量难以疏解。解铃还须系铃人，于是，北京西南100公里外的雄安新区横空出世!
首都的归北京，北京的归通州，非首都也非北京的，归雄安!
根据国家批复的《雄安新区总体规划(2018-2035年)》，北京高校、科研院所、医疗机构、企业总部、金融机构、事业单位等非首都功能，将统统迁到雄安。用心良苦，公共服务、科研迁到北京100公里之外，与北京、天津形成“黄金三角”，这是红利辐射的最佳路径，大家雨露均沾。
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过去，用地、产业、交通、人口、公共设施和服务等没有统一规划，京津冀一体化也好、北京副中心也好，红利转为“炒房”了。这些基础工作到位前，环京楼市“冷冻”是合理的。现在，中央统筹下，基础工作到位了，如通州与“北三县”开始统一规划了。包括高碑店在内的环北京，也一样，都在抢着做好规划对接，承接北京产业和人口转移。
雄安新区，未来将是科研、医疗、金融、企业总部密集的地方。上海、深圳很多科技企业已开始布局雄安。由此推断，雄安外围，制造业、加工和配件、生产生活服务(比如像高碑店的“新发地”)等相关产业，也会完善起来，再加上承接北京疏解出来的，高碑店等机会不可谓不大!
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环京限购，一定会放开，迟早的事。这不是地方财政受了受不了的事，而是上升为国家战略的京津冀协同发展，以及实现这个战略的“牛鼻子”——疏解北京非首都资源，必然要与地产协同起来。也就是，人口、产业、地产、交通协同发展。
高碑店松绑限购，出自文件《关于支持民营经济发展的实施意见》。官方解释，“出台这一条规定，主要考虑到，民营企业发展过程中，相当一部分工作人员有着居住的刚性需求。”正在召开的“两会”，明确楼市调控连续稳定，京津冀重在疏解北京非首都功能。可见，高碑店敢于迈出第一步，显然得到了认可。
因此，但凡能将产业、人口、地产协调起来的，都能松绑调控。未来，环京也好，其他城市也好，调控松绑的原则就是，人口、产业能填补松绑后的空挡，杜绝楼市炒作。做不到这一点的，还像原来一样，依赖地产的，秋后算账吧!
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注意的是，环京地区长期被“虹吸”，产业配套、基础设施、公共服务能力等，整体较落后，甚至还有贫困县。相比较，上海、杭州、广州、深圳等外围，整体产业基础和配套能力，要好很多。北京“不要的”东西是很多，但环京“想要的”区域更多，不是谁想得到，就能得到?
这靠实力，更靠地方主动作为。制定诱人的规划、松绑限购，高碑店能做，与其同属保定的涿州、永清、霸州、固安也能做(华夏幸福(30.98 +0.85%,诊股)打造的固安，就做的很好)，持续火热的“北三县”还能做。奥运要来了，北京西北方向的张家口也能做。红利是有，但投射到谁，因城施策下，有很大的不确定，不是说高碑店松绑了，楼市就能抄底了。
因城施策，地方权力大了，但权责对等、激励相容。吸引不到人和产业，或吸引了但并未沉淀下来，炒房就是“无言的结局”，大概率这个地方的官员要被问责了。怎么起来怎么落下，我等韭菜只能背锅了。因此，大家要深入分析相关规划“落地”的进度，环京各个城市“家底”。
未来，要获得收益，就得像专家一样，政策面和基本面、宏观和微观，定性和定量等，这些案头工作一样不能少。随便听别人就跟风“抄底”，差不多就是传说中的韭菜了。作为“第一阵营”的雄安、“第二阵营”的北三县，先尝了北京红利的“头啖汤”，未来还有宏伟的计划。目前，环京的房价和存量房已在高位，很多开发商等着限购松绑来解套，海量供应正在路上。作为“第三阵营”的高碑店等小朋友们，能接收多少红利?楼市有多大利好?这是最该考虑的。
（来源：李宇嘉地产笔记）
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