现在正处于二档过渡期
深圳基本面支持下,下半年楼市继续向好
前几天淘哥讲了一个观点,无论中国楼市还是中国经济,可以把它理解为是一辆汽车,一季度是一档启动期,启动的时候政策力度会比较大;二季度是二档过度,也就是挂二档滑行一段时间,然后再三档加速。
现在是处于二档过渡期,二季度是挂二档前进,三季度还会加速。所以在深圳基本面的支撑下,下半年楼市将继续向好。
淘哥对楼市的另一判断是:“楼市大阳春”持续下去,2019年下半年,甚至5月份旺季开始,更多优质物业房价反弹是大概率事件。
支持这一论断的有很多理由:大湾区利好效应、房贷利率下降、股市财富效应扩散、货币宽松下的资产配置效应、人民币升值效应等。
最近,深圳又一个楼盘卖火了,淘哥朋友圈也被这个项目刷屏。
4月27日,龙岗凯东·吉祥悦府公开发售,吸引了数百批客户到访,主推建面约71~128㎡产品,据说首推单位82-89㎡户型已经去化过半了!
之所以那么火爆,淘哥注意到,主要有两个原因:
1、价格,单价仅2.88万/㎡起!试问现在深圳还能找到多少单价“2字头”的新盘?还是住宅项目。算下来首付60万就能上车。
2、学校,小学和中学都在东兴外国语学区内,双语教学实验班,直属龙城高级中学集团。而龙城高级中学集团本部高考成绩稳居深圳10强,被誉为东部教育航母。
除了刚需盘热销外,还有几个豪宅楼盘最近销售情况也“一片红火”:
均价11万+的南山半岛城邦四期开盘,四个小时卖460套,销售额达61亿!
总价在1500-2200万之间的红树湾壹号宽玺开盘,当天去化约七成!
其实从3月、4月公布的数据来看,深圳楼市已经开始活跃起来并且逐步回暖了,成交数据对比去年都有明显增长。
就说4月,成交活跃度延续3月份的态势,楼市再回暖,一手住宅成交2704套,同比增4成。二手楼市更是表现出色,成交8000套+,创16个月新高!
去年底以来,淘哥一直在各种场合大声疾呼,2018年年底——2019年上半年,是人生难得的一次财富大机遇。从种种数据来看,楼市处于持续向好的情况。周天王认为,2019是这辈子改变命运最大的三次机会之一,目前大部分置业者已经察觉到楼市正在回暖的讯息,楼市现在正进入反弹轨道,买房要抓紧时间。
回顾2005年至今楼市黄金15年
逆周期,才是投资的王道
回顾2005年至今楼市黄金15年,买房实现财富奇迹的有三种模式:买周期反转,时机;买价值成长,区域;1+2,戴维斯双击,暴击。
先来看周期反转,就是当时的楼市已经到了向下周期的最低点,开始向上拐的时候买了房,受益往往较大。2008-2009年、2014-2015年都是周期反转,出现了翻倍行情。
周期反转的背后,代表的是从复苏、到过热、到滞胀、到衰退的经济循环周期。
淘哥对楼市的判断是:2019年就是周期反转历史性年份,类似于2009年,一定要在去年底和今年上半年赶快买房子,因为这个机会窗口可能就是这半年。
这也不是毫无根据的:2018年类似2008年,关键词是“危”;2019年类似2009年,关键词“机”。
2018年,各种调控政策出台,限购限售,调控不断加码,万科开会高喊“活下去”,当时的楼市已经到了向下周期的最低点。
中央经济工作会议上,2018年定调“经济有下行风险,强调要逆周期调节,政策基调偏宽松”,所以2019年宽松力度必然超过2018年。
事实证明确实如此,2019年年后各种利好出现,货币和政策放松。
央行降准,短期释放1.5万亿,长期释放8000亿;
北京杭州上海广州等地,出现了房贷利率下调的动作,刺激刚需和敏感资金入市;
山东菏泽取消了新购住房的限售,广州松绑了商务物业的限购;
大湾区利好效应也出现,购房者比例明显增多;
淘哥判断,2019就是周期反转。而逆周期,才是投资的王道。逆周期,才有好价格,从容挑到好标的。
2018年最新公布的世界500强榜单,深圳有7家公司上榜。
其中正威国际很多人可能比较陌生,但是“年收入5000亿元,相当于每天入账近14亿元”大家应该听说过,讲的就是正威国际,比大家耳熟能详的招行、恒大、腾讯、万科都要牛。
正威国际掌门人王文银,被称为“世界铜王”,在海外20多个国家拥有多座矿山,光是已经探明的矿资源储量价值就已经超过10万亿。王文银是如何建立起庞大的企业帝国的?简单来说,就是通过3次非常经典的逆周期投资,三次都大获全胜:1997年亚洲金融危机、2003年非典、2008年全球金融危机,在别人忙着卖厂、卖公司的时候,王文银忙着收购,危机过后,他成了大赢家。
不仅是王文银,李嘉诚、新鸿基也是这样的案例。
李嘉诚最开始是做塑料花厂的,上世纪六十年代香港出现了银行业危机、经济危机,他趁机吸纳了很多的土地,逆周期操作,使其慢慢发展为亚洲首富。
这几个故事,给淘哥的最大感受是——逆周期,才是投资的王道。逆周期,才有好价格,从容挑到好标的。
抓住2019人生财富大机遇
要牢记另一种方式:价值成长
虽然2019年有点像2009年,是一个周期反转的年份,但这次的强度可能比不上上一轮,毕竟房价基数不一样。淘哥认为,真正能持续的是第2种:价值成长。
周期反转难有,价值成长常在,找准价值成长区,将是穿越政策牛熊的关键。这背后的逻辑是:掌握深圳城市发展的规律。
来看下福田、前海、后海的价值成长奥秘。
1996-2010年总规中,确定福田为中心区,是未来深圳的行政、文化和商务中心。所以后来的投资就是福田CBD、香蜜湖,从1996年开始福田楼市进入了黄金10年。
2010-2020年总规中,明确把深圳城市新的中心放在了前海,提出前海中心概念,包括前海、后海和宝安中心区。也因此催生了后海、前海、南山的黄金岁月。
2010年版的总规发布至今9年过去了,深圳最新的一轮城市总体规划2016-2035年版本,正在修编之中,这一轮总规将决定未来15年深圳城市的发展。
从透露的消息看,未来新一轮总规中,深圳的中心体系是“一个都市核心,2个市级中心,3个副中心”的格局。其中的龙岗,由“城市副中心”跃迁为“市级中心”,这也是龙岗未来到2035年最关键、最重要的一次规划跃迁。
深圳向东看龙岗,龙岗的价值是一直成长的,是下一个15年的热点区域,这些年龙岗也交上了一份令人满意的答卷。1、看经济,龙岗经济总量早已经超过了福田,仅次于南山。去年龙岗GDP4287.86亿元,稳坐“第二把交椅”,GDP增速11%,排名深圳第一位,比南山、福田、龙华都要好。说明龙岗现在经济不错、产业不错,而产业和经济是楼市长期发展的基础。
2、看人口,2018年末龙岗常住人口238.64万,仅次于宝安、高于龙华,全市第二;
常住人口增速4.7%,仅次于南山的4.8%;
户籍人口增速11.4%,次于龙华、坪山,全市第三。
说明现在龙岗人口越来越多,而人口的变化是未来物业持续升值的最大的基础,也是商业增值的基础。
2018年末深圳各区常住人口
3、看交通,整个龙岗、整个东部交通在大提速。以前觉得龙岗只有地铁3号线,现在龙岗建设和规划中的还有3号线东延线、21号线、14号线、16号线,以及“东部高铁新城”等。
其中3号线东延线被最终确定,21号线确定将纳入地铁五期建,14号线在建设中,“东部高铁新城”是今年深圳提出的两个高铁新城概念之一,交通价值兑现在即。
片区交通规划图图
4、看产业,以前龙岗是加工业大区,现在是深圳的高新技术产业大区,有6个重点区域产业布局。包括处在广深科技创新走廊上的坂雪岗科技城、国际低碳城和大运新城,发展前景不可忽视。单看国际低碳城,规模达到了53平方公里,投入了5000亿元建设,相当于前海自贸区和南山科技园之和的两倍,未来可以实现20万就业、30万居住。
而且是国家总理牵头推进的综合实验区,雄心是打造一个“中国硅谷之城”。香港媒体把国际低碳城认为是深圳东北的新门户,对其评价很高。
国际低碳城意向图
5、再看教育,龙岗还有一个国际大学园,香港中文大学(深圳)、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学等等都落户在这。
大学园的存在,也将会成为龙岗未来的最为重要的核心竞争力之一,是创新产业发展和储备高质量人才的源头。
随着龙岗定位为市级中心,未来将在公共服务、交通、产业度等方面获得更大的发展空间,这是龙岗发展的机会。选对物业,三年、五年后回头看会发现
原来2019年也是一次暴富的机会
回到开始说到的买房实现财富奇迹的三种模式,既买到了周期反转的时点,又选择了价值成长的区域,你就会实现所谓的戴维斯双击,双重暴富。
现在上车东部的机会在哪里?如何选择价值成长的项目?其实就在于深入研究片区规划、项目价值、学校、地铁、商业、户型、品牌、品质等等。
建议留意下吉祥悦府项目,一是产品设计上非常出色,项目整体容积率2.8,密度在住宅中相当低了,300米楼间距,绿化率达到了40%,园林有2.3万m²,以及800㎡双泳池,户型设计上基本是做到纯南向或者是南北通透。
项目效果图
园林实景图
其次是区位上,处在国际低碳城内,项目旁边有块空地,据说华侨城正在洽谈,拟投资500亿元建设“文化+旅游+城镇化”生态小镇,未来价值非常显现。项目周边未来三到五年会有很多的项目起来,包括金地、恒大、新豪方等都集聚在这个片区,将来会建成超过250万方体量的高端住宅区。
另外就是价格+学校:
单价2.88万/㎡起,比周边一手便宜近1万多。算下来总价仅200万起,首付在60万左右,以历史眼光来看,低位买的房子能享受巨大的价值增值。
而学校,深圳限售3年后,最靠谱的就是学区房了,尤其是新兴名校,是历史性机遇。因为它把名校过去十几年的涨幅在几年间完成了。
吉祥悦府对应的东兴外国语学校,一级省校,学校师资配备与课程设置根据外国语学校标准配套,直属龙城高级中学集团,教学质量有保证。
还有就是配套,有地铁、有商业、有公园:
项目紧邻龙岗大道,近规划中地铁3号线(坪西站)、21号线(新生站);
自带有1.8万m²商业,项目斜对面有在建的今日中心,预计是10万㎡商业;
毗邻龙园公园、香莎公园、清林径生态公园、龙岗湿地公园、松子坑森林公园,生态资源丰富。
在深圳,单价“2字头”住宅,又有名校、地铁、规划,是刚需置业者绝佳的上车机会,10分钟路程的龙岗中心城都已经是5-6万元的价格,这样的物业你如果错过,就没有了!
另外要记住,三年、五年之后,地铁、华侨城生态小镇、商业全部起来以后,这个片区的房价绝对是另一番景象。
免费咨询电话:400 8181 360 转82049 |
凯东吉祥悦府 均价:28800元/㎡起 |
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