易宪容：是地价决定房价 还是房价决定地价？

　　有报道，说苏州从源头控房价：下调出让土地最高限价，降幅18.7%。苏州这几年房价上涨一直是领头羊。2016年那一波房价快速飚升，先是一线城市，等一线城市飚升之后，特别是上海的房价飚升之后，立即蔓延到了苏州。在这场房价上涨中，苏州房价上涨一点都不小于及慢于一线城市。而且2018-2019年，苏州的房价还在2016年基础上快速飚升，继续快速上涨。所以，中央政府不得不约谈，希望地方政府要采取政府遏制当地的房价上涨。

　　在中央政府预警下，5月11日，苏州市发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称“《补充意见》”)，意在落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期。

　　《补充意见》一是采取住房限售政策，要求苏州工业园区全域、苏州高新(8.02 +5.25%,诊股)区部分重点区域，新房限售3年;苏州工业园区全域二手房，限售5年。在苏州工业园区全域内，新取得预(销)售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。对于住房限售政策，我在早几年就指出，这些行政性住房限售政策，只是会让住房投资炒作者由短期炒作变化中长期投资炒作。这种政策既无法让房地产市场性质改变，也不可能遏制住房投资炒作，反之，还会让房地产市场的价格机制更为扭曲。有人说这是一种房地产市场上的长效机制，这是比较“扯”的说法。这完全促使人进行的是短期行为，所以这样的房地产调控政策出台比不出台可能给市场带来风险会更高。

　　《补充意见》二是要求，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。具体而言，将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

　　这种土地出让报价的调整，看上去是把土地的拍卖价格降低了，所附加的要求增加了，这样的土地拍卖价格调整不仅同样是装模作样，因为中国的房地产市场是一个以投资为主导的市场，住房的价格从来就没有过是以成本来定价，土地价格高低并不决定房价的高低。如果中国房地产市场是以成本来定价，房地产开发企业的暴利哪里来，国内房地产市场的价格如何会快速飚升。所以，这里所说的装模作样下调土地的拍卖价格，并限制在某一个区间，实际上更是把土地的价格机制扭曲，实际上只是为了迎合上级政府的要求。

　　更重要的是，政府的房地产调控目标是三稳(即稳地价、稳房价、稳预期)，当前中国的房地产市场是一个投资为主导的市场。在这样的一个市场，不是地价决定了房价，而是房价决定了地价。因为，对于房地产开发商来说，他们通过拍卖获得土地时，一定是预期拍卖获得一块土地后，其土地建造住房出售的收益远高于其土地拍卖时的成本再加上其他建造所需要的成本，如果房地产开发商预期建造住房所销售获得的收益远低于土地等成本时，房地产开发商是不会进入市场竞争获得土地的。所以，在这样的住房市场，永远是房价决定了地价，而不是地价决定了房价。

　　还有，地方政府把土地的拍卖价格限定在一个区间内，也就是向该块土地周边市场发出了一个十分强烈的信号，即地区的住房价格只能在这个区间内，房价不能够低于这个水平。而周边市场有了这个信号，也就是意味这个地区的房价只能上涨而不能下跌。地方政府就是通过这种方式托住房价。所以，本来这种土地拍卖是一种非常无效制度，则成了中国土地市场相互模仿的标志。

　　可以说，这种远离市场化、基本上由地方政府主导的土地市场，不仅会让房地产市场的价格更为扭曲，而且也会为地方政府官员留下更多的寻租设租的空间。目前可以看到，不少官员贪污腐败的金额越来越大，很大程度上都与这些无效制度安排有关。

（来源：金融界 作者：青岛大学经济学院教授，原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容）