李宇嘉：一手好牌打坏了 这样的楼市调控有谁跟进？

　　1

　　“等不及”的西安调控

　　西安的“调控新政”，本来也可以做得温柔一些：比如升级限售，把限售5年的时间起点，从网签备案时间，变成取得产权证时间;比如扩大限售的范围至全域;比如，非户籍购房资格的社保要求，从2年提至3年(地位同等的武汉、成都，当前非户籍社保要求也才2年);再比如……。

　　但是，没有“本来”，也就没有比如了，因为等不及了。2019年5月，西安房价指数同比涨幅高达24.4%，环比上涨2.0%，两个涨幅均领跑全国。并且，西安这个新一线城市，还创造了一项纪录，房价连续6个月领跑全国，连续39个月上涨。除一线城市，无谁能敌。

　　从这个角度看，西安祭出重磅政策，一点儿也不怨。但是，“房住不炒”，政策放水时代不复返，各地都在“抢人”，希望新增人口带来新生力量的情况下，西安堪比一线城市的限购，岂不是自掘坟墓?楼市未来看人口，尽管2018年西安户籍人口增加142万，但常住人口只增了38.7万。

　　这说明，西安“一落户就炒房”的现象很猖獗。事实上，西安流入的人口，基本来自陕西省，但该省则是人口净流出。这意味着，尽管贵为新一线城市、国家中心城市，但西安对外来人口的吸纳能力很低，低门槛落户政策引来的人口，主要是投资炒房的。背后反映，产业基础较差。

　　2

　　人口暴增，房价暴涨，调控却支支吾吾

　　西安的主政者，还是蛮有眼光的，2017年3月，在全国大城市率先吹响“抢人”号角。公安局誓师大会，2018年户籍人口不达1000万“不回师”。随后两年多，西安先后7次升级户籍政策。截至2019年4月30日，西安户籍人口1004.9万人，公安战线可以休息了。

　　问题是，人口暴增，靠的是重磅的优惠政策，而不是你的就业机会、人文环境翻天覆地了，大家心里清楚。人口短期内暴增，而且很多来的人，就是为了炒房，房价上涨的压力可想而知。当然，房价连涨39个月、连续领涨的过程中，西安也不是没出政策，主政者还是蛮拼的。

　　调控动作是不少，但自去年下半年以来，正儿八经的调控就停止了。4月19日政治局会议，“房主不炒”振聋发聩。紧接着，住建部对第一季度房价、地价波幅较大房城市预警提示。虽然未公布被预警的名单，但根据房价同环比涨幅排序，西安必在名单之列。但是，西安只在4月23日出了一个不痛不痒的公积金政策和整顿市场秩序的政策。

　　3

　　市场跟着市长一起疯

　　事实上，从近期市场走势看，西安楼市貌似“高位触顶”。5月份，西安新房成交面积环比增加44%、同比减少32%。从板块轮动看，西安是本轮楼市回升周期的末梢，即从东部(2015-2016年)到中部热点城市(2016-2017)，最后到西部(2017-2018)。越早启动行情的城市，越幸运，因为政策环境友好、市场情绪高昂。相反，越晚启动楼市行情的城市，上涨周期越短。

　　因此，当人口暴增，并遇上史无前例的楼市升温大环境，房价火速上窜的开关被打开时，主政者强烈的意念就是，“抓住它、吃尽它”。而且，局内人心里也清楚，西安这样的西北城市，尽管地位还颇高，但要想搭上最后这班列车，就得靠政策红利狂轰乱炸，把市场情绪调动起来。

　　所以，明知道落户人口暴增，明知道落户人口很多是冲着“房票”来的，但调控政策就是扭扭捏捏、隔靴搔痒。既然政策亮出底牌，市场该怎么选择，一目了然，自然是跟着政府赶快“吃红利”。于是，就有了西安楼市的火爆，房价连续39个月上涨，同环比连续6个月领涨。

　　4

　　本来可以打好的牌，怎么就打不好

　　前面说了，这本来是“一副好牌”。如果，主政者选择的策略是，门要慢慢关上，这个牌就有的一打。怎么打?供应端，控制高价盘预售审批、高价地出让节奏;需求端，限售和限购慢慢升级。这样，既保持一定的涨幅，涨幅又不至于太扎眼，枪打出头鸟。吸引人才、大规模人口流入和落户，都需要白花花的银子，须维持楼市一定涨幅。这一点，上面很清楚。但是，当幸福来得太快，冲昏了头脑。也许，人家心里在想，先吃吧，下一餐有没有还是个问题。

　　确实，眼看着“房住不炒”落地了，货币告别了超发，以严厉问责来落实城市的主体责任了。未来每个城市的房价涨幅清晰可见(比如苏州的5%、丹东的0.6%)。类似西安这样的后来者，当然是先把眼前稍纵即逝的红利，吃干净喽!所以，被预警、被提示也岿然不动。

　　挠痒痒的调控不行，“拖字诀”更不行。房价同比都涨了近25%了，“拿完户口本就奔售楼处”的队伍已浩浩荡荡，如果不采取措施的话，“房住不炒”还算数吗?这已不是你想不想调控的问题，而是必须要调控、调控必须要真枪实刀的事情。所以，就有了把政策“打到底”。

　　5

　　形势大不同，结局怎么收拾?

　　当然，调控本来就是相机抉择，以后楼市降温了，现在升级的调控就可以松绑，甚至退出。但这里要强调的是，过去，楼市的增量空间很大，调控也是针对房价周期而循环往复。但以后的调控，绝非是“水多了加面、面多了加水”。靠大水漫来，你跟着喝水的时代过去了。楼市的未来，靠的是打造产业强市、就业强市、服务强市，以此吸引人口、留住人口。

　　楼市蜜月期，光顾着享受天上掉下的美味，城市产业、环境、服务的打造，无太明显进展。所谓的西安房价“横向比较，还是洼地”的结论，站不住脚。首先，房价不能横向比较，因为无可比性;其次，房价低，不是上涨的理由，而是你的根基，决定了你只值那个价。而且，经过这一波房价暴涨，市民、企业、政府等，普遍浮躁起来，静下来得好长时间。待那时，竞争对手已是另一番天地，楼市利好预期引来的人，能留得下多少呢?楼市的未来又在哪里?炒高的房价、炒高的成交量、炒高的土地供应量，怎么办?难道像某些城市一样托着吗?

（来源：李宇嘉地产笔记）