城方：沪上首个国企租赁住房 2021年计划达5万套

　　城方作为上海首个国企性质的租赁住房品牌，一入市场就备受关注。

　　作为上海地产一大主营业务，目前“城方”旗下设有城寓(租赁住宅)、城享(社区商业)、城创(创业创新孵化中心)、城智四条产品线，分别对应不同的功能和特征。

　　自今年1月份城方第一个公寓项目开业之后，城方还搭建了国内首个“互联网+物联网+智慧生活”的租赁智慧运营管理平台，根据规划，城方到2021年长租公寓有望达到4万至5万套。

　　长租公寓前期投入大、运营成本高、盈利模式单一的困局成为租赁住房的普遍问题。

　　上海地产集团战略投资部经理杨勇认为，上海地产集团一方面于去年开始培育租赁业务板块，产品仍处于开发的早期，尚没有置入上市公司的规划；另一方面，房地产开发业务整合进一步理顺。

　　但租赁住房对于城方来说，又是势在必行的业务。“如果不介入长租公寓市场，基本上70%的生意就没办法做了。” 上海地产·城方CEO郑华曾接受采访时表达出公司介入长租公寓业务的无奈。

　　国企加持

　　城方成上海首个租赁住房品牌

　　据公开资料显示，上海地产(集团)主营业务包括土地储备前期开发、滩涂造地建设管理、市政基础设施投资、旧区改造、房地产开发经营等。

　　作为功能性国企，上海地产集团正致力于打造一个生态、生产、生活高度融合的城市更新平台，积极探索一种全新的发展模式。截至“十二五”末，集团总资产达2123亿元，旗下拥有5家具有房地产开发一级资质的企业、2家上市公司、2个国家级开发区。

　　2018年1月，上海地产集团又开发了新的业务板块，也是沪上首个国企租赁住房业务品牌——城方。自建自持的住宅租赁定位处于商品住宅与市面上的长租公寓之间。

　　新建类租赁住房项目已开工6个

　　到2021年力争达到4万-5万套

　　开拓房源，是房企打开长租公寓市场的第一步，城方也不另外。据掌柜财经了解，城方的重资产拿房模式具体分为：自持新建和存量改造两个部分。

　　事实上，城方得益于上海市的要求和国有企业的背景，在2017年上海成功拍出的29幅租赁住房用地中，城方就摘得了10幅且均以底价成交，占比超过30%。

　　值得一提的是，上海地产集团获取的租赁用地多赠送了10%的配套用地，不计容，免地价。而且位于古北、虹桥、大陆家嘴、张江、世博等黄金地段。

　　目前，新建类租赁住房项目已开工6个，可提供房源近6500套，2019年还将有6个项目开工。根据计划，城方还将继续增持租赁住房用地，到2021年力争达到4万-5万套(建筑面积约250万平方米)。

　　客群方面，城方将提供不同套型、租金、租期、服务标准的租赁住房产品，租赁住房申请对象包括个人和企事业单位，个人申请拟采用打分制。

　　今年1月，城方成立以来第一个项目——城寓超级社区﹒华山路店正式开业，这也是上海首个通过城市更新升级改造来作为租赁住房项目。据了解，华山路店位于长宁区，仅有126套;6月开业的城寓江月路店位于浦江镇，共推出1080套房源，面积为33-58㎡不等。

　　打造国内首个

　　“互联网+物联网+智慧生活”租赁平台

　　在产品落地的同时，城方构建的国内首个“互联网+物联网+智慧生活”的租赁智慧运营管理平台基本建成。

　　这个平台既是租赁住房的房源平台，也是运营、服务、管理平台，实现租赁管理、智慧社区、智能生活、智能办公四大服务，以及房屋资金、客户信息、商户消费、服务资源、合同认证、支付信息、能源消耗、物流配送等十大管理功能。

　　这就充分满足了青年人才的横向需求(生活、产业、文娱)以及纵向需求(居住-生活-享受，创业-指导-扶持等)。早在2018年9月，由亿瀚测评统计的中国典型长租公寓品牌指数TOP30中，上海地产·城方已位列第8名。

　　前期投入大、成本高

　　城方也在不断拓展融资渠道

　　2018年，上海地产集团功能类、平台类项目投资占比达到80%，资金需求巨大。如何实现资金平衡，是地产集团迫切需要解决的问题。

　　前期投入大、运营成本高、盈利模式单一等特点也是城方运营租赁住房需要面临的问题。对于城方两年4万至5万套的目标，目前亟需融资缓解压力。

　　为了破解这一难题，城方也在不断拓展融资渠道。在2018年1月，上海地产集团与国家开发银行、中国建设银行在沪签署《租赁住房业务开发性金融合作协议》，加强总对总融资，降低融资成本。

　　2018年底，全国首单以储架结构发行的公租房资产证券化产品落户上海地产集团，“国开—上海地产公共租赁住房资产支持专项计划”总规模100亿元，首期于2019年1月份正式发行，期限为25年，首期发行票面利率在4.48%。发行后，将拓宽公租房市场化融资渠道，吸引更多社会资金支持公租房建设。

　　上海地产集团党委书记、董事长冯经明指出，随着首个资本市场支持租购并举政策出台，特别是上交所提出2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，上海地产集团证券化探索也在加速。

　　另外，从官网得知，在2018年起的五年起，上海地产的目标是5年500亿人民币，8年2000亿人民币，未来成为住宅租赁龙头企业，实现万亿集团公司。

　　毫无疑问，城市生活正日益决定着这个国家的未来，城方作为第一梯队“国家队”的一员，未来将以会员制提供服务，将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分，在其公寓运营管理平台上按规兑换，消费越多可抵扣租金也越多。

　　“以租金换消费”的构想并不鲜见，作为我国住房租赁市场的新业态，城方也在摸索中前进。