大深圳挡不住高房价

　　深圳居住范围大小与房价高低之间究竟有何联系？未来的大深圳房价又将如何变化？

　　２００５年，宝安中心区吸引万千白领前往置业，当时流行这样的观点：城市太“小”、大多数人聚居于关内，造就了深圳高房价，所以伴随未来置业范围扩大，房价有机会被拉低。

　　５年后的今天，深圳撤关势在必行，出关置业占据主流，关内新盘零星供应，然而宝安中心区和龙华新盘价格都徘徊在２万元／平方米左右，几乎是５年前的３～４倍；关内中心价格更是坚挺，资源性住宅不断刷新房价记录。深圳变“大”不间断，低房价却越走越远。

　　关外火热 造价更迭

　　布龙路十字路口时有塞车，农民房随处可见，从水榭春天的售楼处一眼看去，周边环境与楼盘内部尚不协调。去年年底，水榭春天以２．５万元／平方米的均价热销，至今一期尾盘售价也在２万元／平方米以上；临近的潜龙项目，据称售价也是在２万元／平方米以上；合正的别墅地块正对水榭春天，从其高端定位来看，定价可能更大胆。

　　事实上，２００５年深圳人出关置业至今，宝安中心区、龙坂片区和龙岗中心城这三个重要的“次中心”板块，正在影响深圳楼市结构，这不仅仅是区域范围上的，还有价格与价值观念上的。２００５年，媒体一度为宝安中心区房价突破７０００元／平方米而惊呼，而彼时龙坂和龙岗的房价更低。

　　不可否认，除了关内土地供应紧张之外，深圳城市化进程是构成关外楼市火热的核心因素。从宝安中心区的高起点规划和国际西岸定位，到龙坂片区的深圳北中心，以及今日龙岗大运利好下的巨额投入，都转化为区域房价动力十足的涨势。

　　“之前许多事例告诉我们，今天的龙岗蕴藏着许多可能。”有一位龙岗项目开发商颇有自信的告诉记者。根据官方数字，目前龙岗楼市均价全市最低，供应量也较为庞大，但是在宝安中心区和龙坂片区房价上涨的事实面前，越来越多的人相信城市化利好给区域楼市的直接推动力，换而言之，就是最能预见的投资盈利。

　　对于今年的关外楼市，“地铁”毫无疑问是关键词。包括１号线宝罗线（世界之窗至西乡段）、２号线蛇口线（蛇口客运港至世界之窗段）、３号线龙岗线（红岭至双龙段）及４号线龙华线（少年宫至清湖段）的建设工程都将在２０１０年陆续完工，这基本涵盖了宝安中心区、龙坂片区和龙岗中心城。轨道交通是推动深圳扩容的渠道，但是另一方面，地铁也间接扮演了房价推手的角色。

　　关内无地 破旧立新

　　日前，深圳市规划和国土资源委员会发布数据，深圳１～２月新房价格刷新了历史记录，２月份高达２４１６６元／平方米，同比大翻１．２倍，而关内新房均价更是令人吃惊地逼近了４万元／平方米。“单价４万元，恰恰是中心区住宅的价格。”有业内人士指出，深圳房价分为了２个区间，普通住宅以中心区４万元／平方米为圆心，以中心区距离为半径，逐级降低；而对于豪宅市场，资源、配套和投资氛围都直接影响售价。

　　尽管关内房价高企，但是开发商仍然从中看到了涨势。《深圳市住房建设规划２０１０年度实施计划》中显示，今年深圳商品房计划建设１３．６９万套，１２５９．２平方米，其中，城市更新改造建设８．０２万套，建筑面积８４７．７万平方米。据此数字计算，未来两年投放市场的商品房，近七成将来自于城市更新改造用地。考虑到城市更新地块的成本和区位，有人预计，未来关内城市更新的优质地块，新盘每平方米价格将达到４万～６万元。

　　“居住扩容后，并没有把均价拉下，反而变成了关内外的齐涨。”对于“大”深圳与高房价的联系，众厦地产总经理助理林晓华如是解读。

　　事实上，根据众多城市发展和规划的理念，城市扩容平抑房价是可行的，因为城市发展并非无限，在达到一定的密度与高度之后，郊区化以及随即带来的人口迁移，会将中心和郊区房价分隔至两个区间。在国外，郊区物业和中心居住往往成本差异极大，然而在热闹的深圳楼市面前，这样的差异却被无视。

　　深惠接轨 引向何方？

　　“虽然关外产品有长足进步，但是不容忽视这些区域的泡沫也要大得多。”有投资客认为，看到利好也必须嗅到风险。事实上，在２００８年深圳楼市低谷期，关外房价受到影响比关内要大得多，“次中心”的区域价值并不是在短期内就能形成的。

　　上月底，惠深沿海高速通车，这一深惠同城的重大利好又被迅速嫁接给楼市。对比深圳的高房价，惠州房价普遍位于４０００～５０００元／平方米的水平线上，这种因交通距离迅速缩短产生的房价洼地效应，正在产生。而深圳居住向东扩容的声音也再度响起。

　　“概念炒作，资金紧跟。”林晓华评价，很多人将炒股模式套用到楼市上。深惠接轨这一利好究竟能有多少落实到楼市上，实际上无人能够准确估计。但是仍有观点指出，在深圳房价普涨的同时，必须警惕调控的风险，今年管理层屡次强调差异化的调控策略，不排除在深圳这样的房价高企城市采取特别措施。“经历调控回归理性之后，才能客观评价深圳居住扩容带来的影响。”