瑞峰置业翟志球：深圳北吸引深圳客最大因素是地缘

    很多深圳客对松山湖的了解是从这个湖来了解的，因为这个地方的生态资源是作为最大的资源，伴随着松山湖板块的海拔，它的范围在不断扩大。作为整个东莞经济发展中城市转型的一个最大楼盘，整个板块的影响力正在不断的向周边的社区扩散，包括周边的大阪等板块。根据我们的检测，深圳客过来投资给产业转型带来的需求，基本上深圳客户都会占到40%左右。

    另外，深圳北的概念，在岗厦这些地方，大的深圳北的概念。经过这么多年的发展，整个板块吸引深圳客的一个最大因素是地缘因素，我们从会展中心到那个地方是30分钟左右，而价格差距是比较大的。比如龙岗的房子，差额有几倍的价格，无论是别墅还是楼房。所以这个价格洼地在限购令限制了一些深圳的投资需求之外，万一到这些深圳北的区域。明显看到近一两年来，深圳客到深圳北置业的比例是不断飙升的，根据我们的统计，2008年只能做到20%的深圳客，现在基本上可以做到50%、60%，尤其是别墅类的项目。深圳客过来，一般比较关注的，之前都是一些生态资源型的项目，也就是有山、有湖的项目，现在又有一个转变。它的投资需求不断扩大的情况下，现在很多项目是深圳客比较关注的，主要是这些的项目性价比比较高。

    未来松山湖随着自身的完善和不断发展，作为高新产业区，作为东莞的中心位置，它未来肯定是经济发展的龙头，带来的产品发展就是产业升级带动房地产的升级，大家都可以看见，现在在松山湖片区，基本上都是豪宅和一些高端产品云集的地方，从签约的数据来看，它的单价也是代表着东莞的房价一直往前走。

    第二个板块是深圳北板块，地缘优势在未来始终是它的基本吸引点，未来随着基金的互动和交往越来越多，双层生活的概念是未来的一种趋势，这种趋势就可以带动整个房地产产业的转型和发展。另外，深圳北的一个最大优势是生态资源的优势，这些优势造就了深圳客最关注的一些深圳没有的生态资源都集中在深圳北，这些都是以山水资源为名的一些置业。他们大部分都是电子产业、高科技产业，还有高尔夫产业，居住的环境，深圳北的板块在周边的片区来说还是比较理想的。而且这个片区的升值潜力是比周边的一些片区要值钱，因为深圳北这几个板块，它本身的购买力就非常强，本土的购买力支撑了这个市场的半边天，它不像深圳周边的一些地区，它完全要依赖深圳的一些购买意愿，但是在深圳北就不一样，本土的资源力量和经济就发展的比较好，所以在深圳北可以看到一些机会，尤其是在限购的时候，他们的投资需求是要有出口的。最近的肯定是东莞或者惠州那边，东莞这个片区对深圳的依赖度没有那么高，它有自身的造血能力。万一限购政策再进一步加强调控的话，深圳北片区受的影响应该是最小的，而且东莞的房地产比较理性。深圳客源投资比较成熟，这些他都看得到的。所以从国庆这段时间来看，深圳客来深圳北置业的趋势还是不会改变的。

    阻碍深圳人到东莞来的主要原因是房地产市场的影响，第一个是传闻是全国的“限购令”准备要铺开，敏感的深圳投资客就会担心未来的市场走向，在市场上大家也有观望的情绪，这也是正常的市场。另外，东莞对于外来置业需要的社保、纳税证明等行政措施，也的确是阻碍了一些深圳客户来深圳北或者松山湖购买房子。第二，东莞，包括深圳北和松山湖的物业，现在都会比较低调一些，大家在秋交会里面也可以看到，惠州和其他城市来参展的还是比较多的，但是东莞的楼盘还是比较务实的或者说比较保守一点。可能他们在本地也有一个很好的业绩做支持，他们更多的是先把本土的市场稳固，然后再做深圳市场，和惠州的一些做法就不一样。

    另外一个原因，在交通上的很多优势，包括双层生活，目前还在进行建设的过程中，只有先知先觉的这些深圳的投资客会提前过来置业，很多人都是喜欢眼见为实，比如我要等到地铁通了才能来，到时候肯定不是这个价格了。但是他会存在这个置业观念，这个观念也是可以改变或者说可以引导的。