易城中国李健：商用房地产面临很大的机遇和挑战

    “商用地产”这个词在今年特别热，我们易城中国人民商用地产是一个宽的概念，他包括了写字楼，包括了商业，包括了工业地产，包括了酒店。这种非住宅类的带经营性的物业我们称之为商用地产。

    商用地产是多元细化的产品分类，他将对住宅而言有更多元的产品可以扩大开发投资者的选择，如果我们按用途分可以分为办公、零售、工业、短宿，办公包括了写字楼、SOHO办公、LOFT，零售包括了购物中心、百货商场、超市卖场、商业街和独立商铺，工业包括了厂房、研发和仓库物流，短宿就是酒店、服务式公寓和度假村。产业进行了分类可以分为商用地产、旅游休闲地产和文化地产。

    对于房地产金融产品创新和投资渠道的多元化是未来支持中国商用地产的一个重要的部分，一方面需要法律法规的完善，另外一方面需要一个金融产品的创新，同时也需要对信用制度的提升，建立一个信用制度的社会环境。同时商用物业由于他的长期持有性，所以很多商用物业他对基金的需求是非常大的，国外很多大型的商用物业其实支持他基金的、支持他资金来源的是一些低成本的基金，因此未来基金进入退出机制的多元化以及房地产投资基金这种产品多元性的出现，以及对专业人才的增长，都是对商用地产他需要达到各方面的一个支持才能支持到商用地产的发展。

    在机遇的另一方面我们也可以看到商用地产的挑战和不确定因素，商用地产区别于住宅物业的基本属性他是不会变的，他是需要依托长期向好的经济大环境，成熟的融资环境和专业的经营管理团队，我们可以看到分三个阶段，一个是开发、一个是运营、一个是经济效益，开发的这一块他需要专业的人才提供针对性的建议，需要长期稳定的资金的支持。在运营这一块需要多元化专业经营的介入和相互间的协同。在经济效益方面在一个健康的资金结构下，如何配置优化的资产结构这是非常重要的，因为他的回报周期是比较长的，风险也比较大，如果资金实力不够的话很容易就会把企业的资金沉淀到一个商用地产项目上，而使企业进入到一个困局。

    对于拥有多元资产池的开发而上言，资产型商用物业的比重非常高，也可以带来长期稳定的现金流。他也会有合理的租售结构，我们可以看到有两个，一个是香港新鸿基，这是在全球房地产排名前十的企业，从他2010年的年报可以显示，持有经营型商用物业比例达到了68.7%，另外一个是高富诺是全球最大的房地产基金管理公司之一，从他2010年的年报里面显示旗下24只基金资产池里面持有商用物业的价值比例占到了8.8%，也可以看到新鸿基和高富诺他们都是成熟的房地产投资企业，持有物业的比例通常在60%以上，像高富诺这样高的甚至超过了80%—90%，而且专注于长期持有物业的开发和管理，同时也对房地产投资、信托、基金等投资这些放民而言，可以带来稳健、长期租金受益的资产型商用物业，这些基金他会关注和青睐的一些类型。根据我们和很多一些全国性已经开始把商用物业作为未来一个比例提高的这些开发商而言，我们也发现其实很多开发商已经和一些基金、以前的一些信托在合作，作为长期持有商业他的资金来源。

　　商用地产将会带给房地产市场的价值提升。第一是住宅市场他的不确定因素，现在很多的投资转向了商用地产，另外一个在中国经济环境向好的城市化进程中，商用地产的需求得到了一个增强，商用地产所要求的融资环境和经营专业他带来了非常大的风险和挑战。